Attenzione alle clausole che vengono sempre più spesso inserite nei contratti di appalto tra imprese edili e Condominii, le quali mirano ad elidere il nesso di solidarietà tra condòmini per imporre alle ditte di agire solamente verso i morosi per la loro quota, eliminando altresì il regresso verso i condòmini 'virtuosi', cioè che hanno pagato le proprie quote.
La sentenza 944 del 21 settembre 2023 del Tribunale di Frosinone esamina una clausola del tipo sopra visto, sollevando perplessità in ordine alla stessa.
Appalto in condominio: ditte che agiscono nei confronti dei morosi a causa delle clausole contrattuali. Fatto e decisione
La Alfa Srl otteneva un Decreto ingiuntivo verso il Condominio Beta per la somma di circa 20.000,00 Euro, imputabile ai lavori di manutenzione eseguiti presso lo stabile.
Il Condominio si opponeva al DI, assumendo di aver sì deliberato di affidare i lavori alla Alfa Srl e nominato quale Direttore dei Lavori l'Arch. Tizio, ma di avere anche adempiuto al contratto, corrispondendo la somma di circa 30.000,00 Euro a tutto novembre 2017, mentre la Alfa Srl si era resa inadempiente, dato che, a partire dal maggior 2017, non si era più recata sul cantiere, cosicché il Condominio, esercitando l'eccezione di inadempimento, a partire dal dicembre 2017 ometteva il pagamento del corrispettivo e diffidava la Alfa Srl a riprendere i lavori, pena la risoluzione del contratto, ciò che, secondo la difesa del Condominio, avveniva in seguito alla mancata ripresa dei lavori da parte di Alfa Srl allo spirare del termine concesso.
Il Condominio poi eccepiva la propria legittimazione passiva, sostenendo che, in virtù della clausola contrattuale inserita nella scrittura tra sé e la Alfa Srl, costei avrebbe dovuto agire solamente nei confronti dei morosi, tant'è che l'Amministratore, già in corso di rapporto, comunicava alla Alfa Srl i nominativi dei condòmini Caia e Sempronio, rimasti morosi per circa 10.000,00 Euro, affinché la ditta agisse nei loro confronti.
In conclusione, aiutandosi anche con la relazione di tecnico di fiducia che quantificava lavorazioni malamente eseguite e danni, il Condominio chiedeva la revoca del DI con scomputo della somma di circa 10.000,00 Euro dovuta dai soli condòmini Caia e Sempronio, nonché della somma di circa 4.000,00 Euro, imputabile a lavori eseguiti su parti di proprietà esclusiva dei condòmini e ad essi soli imputabile e di dichiarare risolto di diritto il contratto con Alfa Srl per inadempimento.
Il Tribunale di Frosinone, dopo aver rigettato la concessione di provvisoria esecutività del DI e non autorizzando la chiamata in causa del DL Arch. Tizio, emetteva ordinanza ex art. 186 bis c.p.c., condannando il Condominio a corrispondere la differenza tra quanto ingiunto e le somme non contestate e rilevate come dovute dal CTU dell'ATP promosso dal Condominio nel corso del giudizio di opposizione al DI, cioè Euro 8.000,00 circa.
Il giudizio veniva dichiarato interrotto per il fallimento di Alfa Srl, poi riassunto dal Condominio verso la Curatela di Alfa Srl che rimaneva contumace.
Adempimento, inadempimento e rapporti contrattuali condominiali
Il Tribunale parte dalla CTU depositata nell'ATP promosso in corso di opposizione, che il Condominio aveva medio tempore promosso perché venissero accertati i lavori non eseguiti a regola d'arte dalla Alfa Srl ed i relativi vizi, nonché i costi necessari ad eliminarli; la CTU aveva riscontrato che le opere non realizzate erano pari ad Euro 1.500,00 circa, mentre per la rimozione dei difetti si quantificavano i costi in circa Euro 2.000,00 che con gli oneri giungevano a circa Euro 4.000,00.
Le parti aderivano alle risultanze della CTU e il Condominio riconosceva di dover corrispondere Euro 8.000,00 circa - da cui, poi, l'ordinanza ex art. 186 bis c.p.c. - del pagamento dei quali, tuttavia, afferma il Giudice non esservi prova nel fascicolo, atteso che il Condominio non depositava attestazione di pagamento e la contumacia del Fallimento Alfa Srl non poteva essere assunta come non contestazione.
Per ciò che qui più ci interessa, il Tribunale disattende l'eccezione di carenza di legittimazione passiva, basata sulla clausola contrattuale di esclusione della solidarietà tra condòmini, esaminando la stessa che così recitava:
"Le parti stabiliscono che in caso di morosità ogni condomino risponderà pro-quota nei confronti dell'impresa non potendo pertanto essa agire nei confronti del condominio nella sua interezza né tanto meno nei confronti dei singoli condomini regolarmente adempienti.
Il condominio… si impegna a comunicare l'elenco degli eventuali Condomini morosi a cui carico saranno con ogni evenienza addebitate gli interessi citati nell'art. 15 delle Condizioni Generali d'Appalto, le spese legali e i danni recati".
Secondo il magistrato estensore, la clausola in commento, a ben vedere, non fa che ribadire il normale regime della parziarietà delle obbligazioni dei condòmini, già riconosciuto a livello di principio normativo dalla giurisprudenza di legittimità (si cita la risalente Cass. Sez. Un. 9148/2008).
Osserva poi il Tribunale che "Allo stesso tempo, però, costituisce regola generale quella della legittimazione dell'amministratore di condominio, che ha sottoscritto il contratto di appalto nell'interesse dei condomini, a resistere in giudizio nelle liti che riguardano l'accertamento dei crediti dell'appaltatore per corrispettivo integralmente o parzialmente insoluto, in ragione della rappresentanza passiva attribuitagli dalla legge, che è illimitata per quanto concerne le domande giudiziarie relative a parti o servizi comuni dell'edificio (pur affiancandosi ad essa, in via concorrente, anche la legittimazione passiva dei singoli condomini, quali obbligati diretti), con la precisazione che l'eventuale titolo esecutivo così formatosi sarà azionabile solo nei confronti dei condomini morosi per la rispettiva quota; in altri termini, la sentenza di condanna, ottenuta dal terzo contro l'amministratore del condominio e nominalmente rivolta al "condominio", costituirà titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini, dal primo rappresentati, anche se nominativamente non indicati nella sentenza stessa" citando anche qui giurisprudenza risalente (cfr. Cass. n. 3235/1971, 1626/1979, 6866/1982; Tribunale di Cosenza 9.12.2021; Tribunale di Vicenza 2.11.2021; Tribunale di Firenze n. 1085/2022).
Infine, leggiamo che l'inciso contenuto nella clausola "non potendo pertanto essa [l'impresa] agire nei confronti del condominio nella sua interezza né tanto meno nei confronti dei singoli condomini regolarmente adempienti" va piuttosto interpretato come espressione della volontà di ribadire l'esclusione della responsabilità solidale di tutti i condomini e di derogare, altresì, alla responsabilità sussidiaria prevista dall'art. 63 disp. att. c.c., che prevede la possibilità per i creditori di agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti dopo l'inutile escussione di quelli morosi.
Considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d'Appello di Lecce n. 718/22 aveva preso in considerazione un contratto di appalto stipulato tra la ditta ed il Condominio in virtù del quale l'obbligazione relativa al pagamento del prezzo dell'appalto, anziché essere assunta, come comunemente avviene, dal Condominio in quanto tale, era stata posta a carico di ciascun condomino singolarmente, secondo la rispettiva quota millesimale, con allegazione delle tabelle millesimali del Condominio al contratto - cosa affatto diversa da quanto avvenuto nel caso appena esaminato.
Questa tipologia di clausole, andando in deroga di una norma - l'art. 63 disp. att. c.c. - dichiarata imperativa - dall'art. 72 disp. att. c.c. - sollevano forti dubbi; in tal caso sarebbe necessario, quantomeno per evitare impugnative strumentali da parte di eventuali condòmini assenti, che una simile contrattazione sia approvata dall'Assemblea, in particolare, non solo con approvazione specifica della clausola in questione, ma anche con inserimento, nell'Ordine del Giorno, del punto di discussione e specifica della clausola in questione oppure con allegazione della bozza di contratto alla convocazione, così che anche chi rimanga assente possa intanto prendere visione di quanto si andrà a deliberare.
Ovviamente, la delibera dovrebbe autorizzare l'Amministratore a sottoscrivere un simile contratto: qui assistiamo ad una scissione vera e propria della persona del committente e, così, dei suoi obblighi verso l'appaltatore, visto che il pagamento del prezzo non è il solo obbligo del committente; secondo la situazione disegnata dal contratto esaminato, pertanto, solamente l'obbligo del pagamento del prezzo e la disciplina del recupero di eventuali morosità viene disciplinata con imposizione dell'onere al singolo condomino, mentre invece tutti i rimanenti obblighi contrattuali (e parimenti i diritti) spettano al Condominio in quanto tale, che peraltro sottoscrive il contratto nella persona del proprio Amministratore.
Riteniamo che, in assenza di una simile delibera, l'Amministratore che sottoscriva sua sponte un simile contratto non obblighi i condòmini a quanto qui previsto, perché sono loro, riuniti in assemblea, a dover deliberare se derogare all'art. 1123 c.c. o ai diversi criteri di riparto.
La clausola oggetto di esame da parte del Giudice frusinate non è tuttavia simile, quanto a specificità, alla clausola esaminata dalla Corte d'Appello leccese, di qui la soluzione adottata dal primo sostenendo che non si tratti, in realtà, di deroga all'art. 63 disp. att. c.c. quanto ad acquisizione del titolo, bensì nella sola fase esecutiva dello stesso e con esclusione dei condòmini adempienti - in via di regresso, in caso di incapienza dei morosi.
