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Adempimento, inadempimento e rapporti contrattuali condominiali

Adempimento ed inadempimento sono due condotte conseguenti, rispettivamente, alla esecuzione o non esecuzione del rapporto obbligatorio. Le peculiarità in ambito condominiale
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Adempimento ed inadempimento: le nozioni

L'obbligazione è quella posizione giuridica soggettiva che un soggetto assume nell'ambito di un rapporto giuridico obbligatorio che si sostanzia nella esecuzione di una prestazione suscettibile di valutazione patrimoniale.

Com'è noto, lo specifica l'art. 1173 c.c., le obbligazioni sorgono dal contratto, dalla legge e da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico. Il titolare dell'obbligazione, che è il debitore nell'ambito di quel rapporto, deve adempiere la prestazione dovuta.

Adempiere, dunque, vuol dire eseguire correttamente la prestazione, che può essere di dare, di fare o di non fare. All'esatto adempimento della prestazione oggetto dell'obbligazione consegue l'estinzione di quello specifico rapporto.

Nel caso di contratti ad esecuzione continuata e periodica l'estinzione avviene con l'ultima prestazione dovuta.

Si pensi, per restare all'ambito condominiale, ai contratti intercorrenti tra condominio e impresa di pulizie. Si tratta sovente di contratti di prestazione di servizi ad esecuzione continuata e periodica.

Se, ad esempio, il contratto ha durata annuale senza rinnovo tacito, questo si esaurisce al termine naturale indicato o desumibile dal contratto stesso.

L'opposto dell'adempimento è l'inadempimento: non adempiere un'obbligazione vuol dire disattendere l'obbligo assunto. Tale inadempimento può essere frutto di un'assenza totale della prestazione, ovvero di una non corretta esecuzione di quanto stabilito.

Per restare all'esempio di cui sopra, si pensi a quell'impresa che nell'ambito del contratto per la prestazione del di pulizia delle parti comuni esegua parte della prestazione, la pulizia delle scale, disattendendo un'altra parte del contratto (es. non provvedendo alla pulizia periodica dei vetri delle finestre aperte sulle scale comuni).

All'inadempimento dell'obbligazione segue la responsabilità del debitore, disciplinata dall'art. 1218 c.c., a mente del quale il debitore è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

Si tratta della responsabilità contrattuale da inadempimento, anche se è stato affermato che sarebbe più corretto riferirsi più genericamente alla responsabilità da inadempimento, posto che tali norme riguardano l'inadempimento delle obbligazioni, qualunque ne sia la fonte tra quelle indicate dell'art. 1173 c.c.

Inadempimento e azioni esperibili dal creditore

Prima di entrare nel dettaglio delle azioni esperibili dal creditore contro il debitore in ragione del contestato inadempimento, nonché dell'onere della prova in tali casi, è utile soffermarsi sulla natura delle azioni esperibili in conseguenza dell'inadempimento.

Per lungo tempo si è dibattuto sulla possibilità, in capo al creditore, di agire contro il debitore tanto a titolo di responsabilità contrattuale, quanto per responsabilità extracontrattuale, da fatto illecito.

Si riconosceva un concorso di responsabilità e lasciando in capo al creditore la conseguente scelta sull'azione esperibile.

Ciò in quanto, si diceva, la situazione giuridica soggettiva lesa è unica e le azioni esercitabili non sono autonome, ma funzionali al soddisfacimento dell'interesse creditori.

La dottrina e la giurisprudenza più recenti e ormai maggioritarie, invece, concludono in senso opposto. Secondo questa tesi un conto è l'inadempimento di un'obbligazione derivante da contratto, altro la violazione del principio del neminem laedere.

Le due fattispecie trovano la propria fonte in distinti atti e fatti giuridici, sicché non si può concludere per la loro complementarietà.

D'altra parte, notevoli sono le differenze che finiscono per distinguere nettamente la responsabilità contrattuale da quella extracontrattuale.

Si pensi al regime della prescrizione, decennale nel caso di responsabilità contrattuale, quinquennale in quello da responsabilità extracontrattuale.

Ma non solo: differenze si rintracciano in relazione all'onere della prova, alle limitazioni della responsabilità, alla misura del risarcimento ed al concorso nell'inadempimento o nel fatto illecito.

In tale contesto è doveroso evidenziare che non può escludersi a priori che ai fini risarcitori possano concorrere la responsabilità contrattuale e quella extracontrattuale, purché le due ipotesi siano ascrivibili a diversi soggetti che abbiano entrambi, con proprie azioni, concorso a cagionare il danno.

Va infine richiamata, sempre al fine di rimarcarne la differenza, quell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale per lesione del credito, che sorge in capo al terzo estraneo al rapporto che con la sua condotta abbia reso impossibile l'adempimento da parte del debitore (noto è in tal senso il caso Meroni, risolvendo il quale le Sezioni Unite affermarono la responsabilità extracontrattuale da lesione del diritto di credito).

Inadempimento e rimedi contrattuali

Ciò chiarito è necessario comprendere quali siano le azioni a disposizione del creditore per il caso di inadempimento - cioè non esecuzione e non corretta esecuzione della prestazione oggetto dell'obbligazione - ed il relativo onere della prova gravante sulle parti del rapporto obbligatorio alla luce della disciplina dettata dal citato art. 1218 c.c. e della sua lettura ad opera della giurisprudenza.

Il creditore nel caso di inadempimento, salvo il diritto al risarcimento del danno, ha due opzioni. In primis può chiedere l'esecuzione del contratto, financo arrivando ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto medesimo, così come previsto dell'art. 2932 c.c. Classico l'esempio della sentenza che impone la conclusione del contratto di compravendita. Chiaramente per ottenere l'esecuzione del contratto la prestazione deve essere ancora possibile.

In seconda istanza, il creditore, nei contratti a prestazioni corrispettive, può chiedere la risoluzione per inadempimento, purché si tratti di un inadempimento imputabile al debitore, di non scarsa importanza ed ingiustificabile, così come previsto dagli artt. 1453 e ss. c.c. La scelta tra adempimento e risoluzione è posta in capo al creditore ed è discrezionale ed anche modificabile anche in sede giudiziale, con il solo limite dell'impossibilità di domandare l'adempimento se con la domanda giudiziale in prima istanza si era chiesta la risoluzione, così come previsto dal secondo comma dell'art. 1453 c.c.

È evidente che la differente tipologia di obbligazione in capo al debitore comporta diverse problematiche connesse alla richiesta di adempimento: un conto è pretendere che sia dato un qualcosa (es. una somma di denaro), altro che sia prestata un'opera.

In tale ultima ipotesi, proprio per incentivare all'adempimento, il codice di procedura civile prevede delle sanzioni connesse al ritardo, le così dette misure di coercizione indiretta o astreintes di cui all'art. 614 c.p.c.

Quanto alla natura della responsabilità per inadempimento, dopo un lungo periodo durante il quale prevaleva la tesi della natura oggettiva della responsabilità in esame, è ormai consolidato quell'orientamento contrario, che, valorizzando anche la lettura costituzionalmente orientata (art. 27 Cost.) della responsabilità del debitore afferma che si tratta di responsabilità per colpa, sia pur con un meccanismo di presunzioni teso a favorire la posizione del creditore inoddisfatto.

Inadempimento e onere della prova

Ciò detto bisogna comprendere quali siano le posizioni delle parti del contratto in relazione all'onere probatorio nel giudizio conseguente all'inadempimento. La ripartizione dell'onere della prova in relazione alla responsabilità contrattuale prevede una chiara ipotesi di norma improntata al principio del favor creditoris. L'art. 1218 c.c. afferma che la prova dell'impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore è posta a suo carico.

Purtuttavia, la chiara affermazione generale della norma citata ha creato dei contrasti interpretativi in merito alla sua concreta applicazione.

Nel 2001 intervennero le Sezioni Unite della Corte di Cassazione per affermare che nel caso di responsabilità contrattuale il creditore deve provare l'esistenza del vincolo contrattuale potendosi limitare ad allegare l'inadempimento del medesimo, restando in capo al debitore quanto prescritto dall'art. 1218 c.c. Tale conclusione, hanno spiegato gli ermellini, si fonda su una lettura coordinata degli articoli 1218 - 2697 c.c. alla luce del principio di vicinanza dell'onere della prova.

Portando un esempio concreto del principio espresso: se Tizio lamenta il mancato pagamento da parte di Caio, a lui basterà provare l'esistenza del diritto al pagamento (es. contratto) e allegare l'inadempimento, gravando su Caio l'obbligo di dimostrare di aver pagato.

La Cassazione ha altresì chiarito che ove il debitore convenuto per l'adempimento proponga eccezione d'inadempimento della controparte, graverà su quest'ultima l'obbligo di dimostrare il proprio di adempimento.

Restando all'esempio portato, se Caio eccepisse che il mancato pagamento fosse dovuto all'inadempimento della prestazione dovuta da Tizio, starebbe a quest'ultimo dimostrare di avere adempiuto, ergo di avere diritto al pagamento.

Inadempimento contrattuale nei rapporti condominiali, i casi più ricorrenti

I rapporti contrattuali condominiali non fanno eccezione alle regole generali fini qui descritte: se il condominio Alfa ha stipulato un contratto di manutenzione dell'ascensore con l'impresa Beta, il condominio avrà diritto alle prestazioni dedotte in contratto e l'impresa al pagamento del prezzo convenuto per l'espletamento del servizio. Idem nel caso di contratto di appalto, del rapporto di lavoro con il portiere e di tutte quelle prestazioni di dare, fare e non fare che possono essere oggetto di un rapporto contrattuale tra il condominio ed un soggetto terzo.

Gli stessi principi si applicano al rapporto tra amministratore e condominio, per cui il primo, assunto l'incarico, s'impegna alla esecuzione delle prestazioni previste dalla legge (art. 1129 e ss. c.c.) e dal contratto stesso.

Ove il condominio ritenga che la sua controparte risulti inadempiente, allora avrà diritto di agire chiedendo i rimedi fin qui esposti, ossia esatto adempimento ovvero risoluzione del contratto. Tanto nella prima, quanto nella seconda ipotesi, il condominio può essere soggetto ad un'eccezione di inadempimento.

Allo stesso modo può essere il condominio, chiamato in causa per l'adempimento, ad esempio a pagare una somma di denaro, a eccepire l'inadempimento della controparte, ribaltando così l'onere della prova: è il caso della richiesta di pagamento avanzata dall'impresa di pulizie, cui si può contestare, mediante l'eccezione di inadempimento, di aver adempiuto a quanto era in suo obbligo fare.

Va infine posto in evidenza che allorquando l'obbligazione non sorga da contratto, ma da fatto illecito, si pensi ad un danno da infiltrazione dal quale derivi l'obbligo di attivarsi per eliminarne la causa, il regime probatorio è il medesimo fin qui descritto per le ipotesi di responsabilità contrattuale. Come si diceva in principio, infatti, la responsabilità di cui all'art. 1218 c.c. è una responsabilità da inadempimento in generale, non solo per la specifica ipotesi di obbligazioni contrattuali.

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