La sentenza in esame, chiarisce, in particolare, quando la pattuizione del prezzo dei lavori debba intendersi a corpo e quando invece a misura. Puntualizza inoltre in che termine si prescrive il diritto al pagamento della penale per il ritardo nel pagamento, e quando la clausola penale imposta al condominio - consumatore, possa ritenersi vessatoria.
Manutenzione del condominio e appalto a corpo o a misura. Fatto e decisione
Un condominio ha proposto opposizione contro il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti su richiesta di una società di costruzione, in liquidazione, per ottenere il saldo del corrispettivo e le penali per il ritardo nel pagamento, in relazione ad un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile condominiale.
Con l'atto di opposizione, il condominio ha chiesto in via riconvenzionale la condanna della società costruttrice alla ripetizione delle maggiori somme che avrebbe indebitamente percepito.
Il contratto di appalto stipulato per la realizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio, prevedeva un costo per il condominio di Euro 79.600 (oltre iva) di cui 22.239,26 (oltre iva) per i ponteggi e la schermatura, e la restante somma, calcolata in base al computo metrico, per le opere di manutenzione.
Nel certificato di ultimazione lavori, l'architetto attestava l'esecuzione di opere per un importo superiore a quello pattuito, pari ad Euro 109.747,95.
La società costruttrice pretendeva il pagamento della somma di Euro 36.605,90 per saldo lavori e ulteriori 10.700 Euro a titolo di penali per ritardato pagamento.
Per il condominio, i lavori erano stati negoziati "a corpo" e non "a misura", pertanto, in assenza di delibera che autorizzava ulteriori spese, non era dovuto nulla di più di quanto già corrisposto. Ma anche nel caso in cui il Tribunale avesse ritenuto la pattuizione a misura e non a corpo, il condominio, sollevando eccezione di inadempimento, sosteneva di aver corrisposto una somma equa, dal momento che i lavori eseguiti erano difformi alle pattuizioni intercorse.
Nel dirimere la controversia, il Tribunale di Vasto ha chiarito preliminarmente la differenza tra pattuizione a corpo e a misura.
- La pattuizione a corpo, detta anche a forfait, è quella in cui le parti concordano il prezzo in una somma di denaro determinata, fissa e invariabile, riferita all'opera nel suo complesso, e dunque indipendentemente dalla misura.
- Nell'appalto a misura al contrario, il prezzo è stabilito per ogni unità di misura di cui si compone l'opera. Al momento del contratto non viene stabilito il prezzo complessivo, ma solo gli elementi per quantificarlo, rimandando al momento in cui l'opera è completata la determinazione del costo in base alla misura e alla quantità di lavoro impiegato.
Nel caso di specie, dall'esame della documentazione prodotta, il Tribunale ha ritenuto che l'appalto fosse a misura, e ciò sia in base alla formulazione letterale delle clausole ("l'importo del presente contratto, valutato a misura è pari ad Euro 79.600 oltre l'Iva. I lavori sono stati valutati secondo computo metrico redatto dal progettista incaricato"), sia in base ad ulteriori elementi, come il fatto che nel computo metrico, nonostante l'utilizzo dell'espressione "lavori a corpo" fossero indicati i costi per i singoli interventi calcolandoli a misura.
In ogni caso, precisa la sentenza, anche volendo ritenere che il calcolo a misura fosse stato effettuato per individuare un prezzo globale da intendersi a corpo, il contrasto tra la previsione contrattuale che valuta il prezzo a misura e il computo metrico, deve essere risolto accordando prevalenza alla prima.
Il "prezzo giusto" dei lavori? Per conoscerlo serve il computo metrico
A conferma di ciò, il Tribunale ha osservato che la S.A.L., dopo la dicitura "lavori misura", elencava gli interventi eseguiti e ne calcolava il costo in base alla quantità.
Come sostenuto dall'opposta ditta costruttrice, la divergenza tra il prezzo pattuito ed il prezzo richiesto era dovuta ad un errore di calcolo originario, e non a variazioni in corso d'opera.
Per il Tribunale troverebbe quindi applicazione l'art. 1430 c.c. rubricato "errore di calcolo" che prevede che "l'errore di calcolo non dà luogo ad annullamento del contratto, ma solo a rettifica, tranne che, concretandosi in errore sulla quantità sia stato determinante del consenso.
La previsione normativa, scrive il Giudice di Vasto, contempla due distinte ipotesi:
- l'errore di calcolo vero e proprio, che si ha quando in operazioni aritmetiche, posti come chiari e sicuri i termini da computare ed il criterio matematico da seguire, si commette per inesperienza o disattenzione, un errore materiale di cifra, che si ripercuote sul risultato finale, rilevabile ictu oculi (Cass. civ. III, sent. n. 3178/2016); questo tipo di errore dà luogo a rettifica, essendo agevolmente emendabile;
- l'errore sulla quantità: vizia la volontà negoziale, e quando sia stato determinante del consenso legittima la parte la cui volontà risulti viziata a domandare l'annullamento del contratto.
Nel caso di specie, il Tribunale di Vasto, ha ritenuto insufficienti gli elementi per stabilire se l'errore commesso fosse di calcolo o di quantità, ma allo stesso tempo ha considerato dirimente il fatto che il condominio non avesse mai fatto valere l'eventuale vizio del consenso legittimante l'annullamento del contratto.
Generica è stata invece considerata l'eccezione di inadempimento sollevata dal condominio, posto che con essa l'opponente si limitava a lamentare difformità tra i lavori eseguiti e le pattuizioni intercorse, senza specificare in cosa sarebbero consistite le difformità.
In conclusione quindi il Tribunale ha rigettato le richieste del condominio e ha riconosciuto in base alle prestazioni risultanti dal SAL e dal certificato di ultimazione lavori, il maggior corrispettivo richiesto dalla ditta costruttrice, al netto di quanto già versato dal condominio.
Il Giudice ha riconosciuto alla costruttrice anche la somma richiesta a titolo di penale da ritardo. Il condominio aveva sollevato numerose eccezioni contro la suddetta penale, ritenendola prescritta e comunque vessatoria.
Per il Tribunale invece la prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., invocata dal Condominio, non trova applicazione alla clausola penale la quale non ha natura di prestazione periodica, ma ha la funzione di predeterminazione del danno da ritardo nell'adempimento della prestazione con esonero del creditore dal relativo onere probatorio. "Il diritto di richiedere il pagamento della penale", si legge in sentenza "soggiace all'ordinario termine decennale di prescrizione".
È stata esclusa altresì la natura vessatoria della clausola penale, nonostante sia acclarata dalla giurisprudenza la natura di consumatore del condominio (Cass. civ. ord. n. 10679/2015). Al fine di dimostrare la vessatorietà di una clausola, scrive il Tribunale, occorre dar prova che essa comporti un onere "manifestamente eccessivo" e un "significativo squilibrio" a carico del consumatore.
Nel caso di specie invece la penale aveva l'importo di 50 Euro per ogni giorno di ritardo nel pagamento, dunque non dava luogo ad un onere manifestamente eccessivo se commisurato all'entità del corrispettivo dell'appalto e inoltre era controbilanciata dallo speculare onere a carico della ditta di pagare una penale di 50 Euro per ogni giorno di ritardo nella consegna dei lavori.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Vasto appare di interesse sotto svariati profili. In primo luogo, il Tribunale, dopo aver messo in chiaro la distinzione tra le nozioni di pattuizione a corpo e pattuizione a misura, si addentra nell'interpretazione del contratto e nell'esame degli elementi in base ai quali si può stabilire se un contratto contenga l'una o l'altra pattuizione.
A prescindere dalla formulazione letterale, il Tribunale conferisce rilievo soprattutto alle modalità di calcolo previste dal contratto, precisando che se nel computo metrico, nonostante l'utilizzo dell'espressione "lavori a corpo" siano indicati i costi per i singoli interventi calcolandoli misura, deve propendersi per la pattuizione a misura invece che per quella a forfait.
Altrettanto importanti sono gli arresti in tema di distinzione tra errore di calcolo ed errore di quantità, e quelli sulla clausola penale per il ritardo da pagamento, della quale il Tribunale esclude la vessatorietà nei confronti del condominio, e per la quale esclude altresì l'operatività del termine di prescrizione quinquennale ex art. 2984 n. 4 c.c.
