Un'interessante sentenza del Tribunale di Vicenza (la numero 2003 del 2 novembre 2021), decidendo sull'azione promossa dall'impresa per ottenere il saldo del corrispettivo pattuito in forza del contratto di appalto, ha affrontato il tema, sempre molto caldo, della preventiva escussione dei condòmini morosi.
Il principio è contenuto all'interno del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., a tenore del quale «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».
In realtà, nonostante l'apparente nitore del dettato normativo, spesso sono sorti dubbi circa la sua portata.
Alla luce della sentenza sopra menzionata, vediamo come funziona la preventiva escussione dei condòmini morosi nel caso di debiti sorti da un appalto di lavori.
La carenza di legittimazione passiva del condominio
Un'impresa a cui erano stati appaltati alcuni lavori condominiali agiva con decreto ingiuntivo per ottenere il saldo del corrispettivo pattuito in forza di regolare contratto.
Avverso il decreto di ingiunzione proponeva opposizione il condominio eccependo, in via preliminare, la carenza di legittimazione passiva rispetto alla pretesa creditoria azionata: a detta della compagine, il carattere parziario dell'obbligazione avrebbe fatto sì che la domanda del creditore fosse proponibile nei confronti dei singoli condòmini non in regola con i pagamenti e non nei confronti del condominio cui fanno parte anche i condòmini in regola.
L'art. 63 disp. att. c.c., infatti, preclude l'azione di pagamento nei confronti degli obbligati in regola se non si sono previamente escussi i condòmini morosi.
A detta del condominio, il pagamento richiesto configurava invece un'azione esercitata in via solidale nei confronti dell'intera collettività dei comproprietari e quindi anche nei confronti di chi è in regola con i versamenti delle spese.
Carenza di legittimazione passiva del condominio: la decisione
Il Tribunale di Vicenza, con la sentenza in commento (n. 2003 del 2 novembre 2021), ha ritenuto infondata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal condominio.
Innanzitutto, il tribunale spiega come l'eccezione di difetto di legittimazione passiva in capo al condominio opponente debba qualificarsi, in realtà, come di carenza di titolarità dal lato passivo del rapporto.
La differenza è stata ben chiarita dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. n. 2951/2016), secondo cui «la legittimazione ad agire attiene al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare.
La sua carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.
Cosa diversa dalla titolarità del diritto ad agire è la titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio. La relativa questione attiene al merito della causa.
La titolarità della posizione soggettiva è un elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda, che l'attore ha l'onere di allegare e di provare.
Può essere provata in positivo dall'attore, ma può dirsi provata anche in forza del comportamento processuale del convenuto, qualora quest'ultimo riconosca espressamente detta titolarità oppure svolga difese che siano incompatibili con la negazione della titolarità».
Ciò chiarito, il Tribunale di Vicenza ritiene infondata l'eccezione sollevata dal condominio, costituendo circostanza pacifica che il contratto di appalto sia stato sottoscritto dall'amministratore del condominio nella qualità di committente.
Ne consegue, quindi, che, nel caso di specie, è senz'altro riconoscibile in capo al condominio la piena titolarità passiva del rapporto, essendo stato parte contraente dello stipulato contratto di appalto e, come tale, tenuto all'adempimento delle obbligazioni assunte.
La preventiva escussione dei condòmini morosi: la decisione
Rigettata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva, il Tribunale di Vicenza passa all'analisi del principio di cui al secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., secondo il quale i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condòmini.
Nel caso di specie, questo principio si tradurrebbe, secondo la tesi difensiva del condominio, nell'impossibilità di agire direttamente contro la compagine. Di qui l'asserita improcedibilità della domanda.
Secondo il tribunale vicentino, ogniqualvolta l'amministratore condominiale stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente concernenti l'intero debito e le singole quote, facenti capo, la prima, al condominio, e le altre ai singoli condòmini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio, così come stabilito dall'art. 1123 c.c.
Ne deriva che la natura parziaria dell'obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condòmini non limita il diritto di azione del creditore, che può indifferentemente agire in giudizio nei confronti dei singoli condòmini morosi o del condominio, in tal modo conseguendo, in entrambi i casi, un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condòmini morosi per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito contratto nei riguardi del terzo.
Di conseguenza, il creditore del condominio è pienamente legittimato ad agire in giudizio, anche in via monitoria, nei confronti sia del condominio (in persona dell'amministratore), sia dei condòmini inadempienti, potendo successivamente agire esecutivamente nei riguardi di questi ultimi nei limiti, per ciascuno, della sola quota da ciascuno di essi dovuta al creditore a norma dell'art. 1123 c.c.
Sul punto la giurisprudenza è pacifica. Vale la pena di ricordare in proposito il principio espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 9148 del 2008), secondo cui «(…) considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge (…); rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà».
Sulla base di tale univoco indirizzo giurisprudenziale, il Tribunale di Vicenza rigetta la tesi sostenuta dal condominio: la ditta appaltatrice che sia creditrice in virtù di regolare contratto stipulato dall'amministratore può agire nei confronti dell'intero condominio.
Fondo cassa morosi o fondo cassa per situazioni urgenti ed eccezionali? Il pensiero della Cassazione
Preventiva escussione dei condòmini morosi: la giurisprudenza
Quanto statuito dalla sentenza del Tribunale di Vicenza in commento trova pieno riscontro nella giurisprudenza pregressa.
Secondo il Tribunale di Milano (sent. n. 11878 del 21 novembre 2017), «In materia di condominio negli edifici, laddove il creditore agisca per il recupero dell'intero credito in forza del contratto che lo lega al condominio (e non nei confronti dei singoli condòmini tenuti alla contribuzione), non può trovare applicazione il disposto di cui all'art. 63 att. c.c., perché lo stesso, pignorando il conto corrente condominiale, non agisce nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, ma aggredisce il patrimonio del condominio, patrimonio che al condominio obbligato fa direttamente capo.
Conseguentemente, non può sostenersi l'illegittimità del pignoramento eseguito, dal creditore del condominio, sul conto corrente intestato al condominio medesimo per violazione della parziarietà del debito dei singoli condòmini e della preventiva escussione dei condòmini morosi ex art. 63 att. c.c.».
Lo stesso Tribunale di Vicenza, con un precedente arresto (sentenza n. 109 del 17.1.2019), aveva affermato che «in tema di condominio di edifici (…) le obbligazioni, tipicamente pecuniarie, che riguardano tale particolare Ente di gestione (rectius: organizzazione pluralistica di soggetti rappresentati), sono divisibili ex parte debitoris: ogni singolo condomino, cioè, risponde del debito condominiale (ovvero quello assunto dall'amministratore in rappresentanza dei condomini) nei soli limiti della rispettiva quota, ma dal punto di vista pratico, ottenuta una condanna del Condominio al pagamento di una certa somma di denaro, il terzo creditore può e deve procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno».
Condomino moroso. La delibera di riparto spese legittima il decreto ingiuntivo?
