Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
120208 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Lavori di manutenzione straordinaria: l'opposizione in compensazione per il ritardo nella consegna e l'eccezione di inadempimento

Analisi di un aspetto critico nell'ambito dell'appalto per lavori di straordinaria manutenzione nei caseggiati
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Dal contratto di appalto scaturiscono due obbligazioni principali: quella in capo all'appaltatore che si obbliga ad eseguire l'opera o a prestare il servizio a regola d'arte nonché quella in capo al committente di pagamento del prezzo convenuto.

L'appaltatore si obbliga altresì a consegnare i lavori entro un termine che viene prestabilito in contratto; termine a tutela del quale viene spesso fatta inserire in contratto dal committente una clausola, c.d. clausola penale, avente la funzione di regolare l'eventuale inadempimento o il ritardo nella consegna dei lavori da parte dell'appaltatore obbligato.

Supponiamo che l'ente committente dei lavori sia un Condominio, che i lavori vengano consegnati in ritardo dalla ditta appaltatrice, che il Condominio non paghi quanto dovuto e che successivamente si scoprano dei vizi e difetti delle opere appaltate.

In tali casi, in presenza di una clausola penale, il Condominio vorrà certamente avvalersene portando in compensazione la somma prevista per il ritardo nella consegna dei lavori con quanto dovuto e pattuito per la loro esecuzione.

Ci si chiede, altresì, se il Condominio possa legittimamente ritenere la somma dovuta fino all'intervento di eliminazione dei vizi e difetti originati dalla non corretta esecuzione dei lavori.

Lavori di manutenzione in condominio, le nozioni fondamentali

È questo il caso recentemente deciso dal Tribunale di Imperia con la sentenza n. 569 del 4 ottobre 2021 che ci offre lo spunto per approfondire il tema della clausola penale nel contratto d'appalto nonché quello dell'eccezione di inadempimento che costituiscono i rimedi offerti dalla legge nei contratti a prestazioni corrispettive per reagire contro il ritardo nell'adempimento nonché contro l'inadempimento della controparte.

La vicenda portata dinanzi alla cognizione del Tribunale civile di Imperia trae origine dall'ingiunzione di pagamento emessa in favore di una ditta appaltatrice nei confronti di un Condominio a titolo di saldo del pagamento di lavori di manutenzione straordinaria relativi a parti comuni dell'edificio condominiale.

Avverso tale decreto ingiuntivo, il Condominio proponeva opposizione, contestando alla ditta appaltatrice di aver eseguito i lavori con 92 giorni di ritardo per i quali era prevista una penale in contratto, sicché opponeva in compensazione la relativa somma prevista in 200 Euro per ogni giorno di ritardo.

Il Condominio deduceva altresì di essersi astenuto dal pagamento poiché l'impresa appaltatrice non era intervenuta per ovviare ai denunciati vizi e difetti delle opere per infiltrazioni in alcune parti dell'edificio.

Il Condominio opponeva dunque la clausola penale e l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. a difesa del mancato pagamento dei lavori appaltati.

Il Tribunale accoglieva l'opposizione del Condominio ritenendo fondato il diritto del Condominio a vedersi riconosciuta la penale da parte della ditta appaltatrice e per l'effetto riteneva sussistere la compensazione tra tale somma ed il credito vantato nonché dichiarava legittima, in applicazione dell'art. 1460 c.c., la condotta del condominio che aveva ritenuto la somma dovuta all'appaltatrice fino al momento dell'esecuzione riparatoria dei vizi.

Clausola penale appalto: la maggioranza può deliberare in materia

La clausola penale nel contratto d'appalto

La clausola penale, prevista dall'art. 1382 c.c., è un patto con cui le parti contrattuali convengono che in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto ad una determinata prestazione, normalmente la penale contempla l'obbligo di pagare una determinata somma ed ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore, ed è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

La funzione principale della penale è quella di determinare preventivamente l'ammontare del danno che si potrebbe verificare in caso di ritardo o inadempimento della prestazione ed ha altresì lo scopo di incentivare l'adempimento poiché scoraggia le parti a rimanere inadempienti.

Ed ancora, assume una funzione punitiva ove l'importo previsto per l'inadempimento o il ritardo sia particolarmente alto.

Sicuramente la penale sarà punitiva nell'ipotesi di ritardo nell'adempimento poiché in questo caso la controparte dovrà comunque eseguire la prestazione contrattuale, ad esempio consegnare i lavori appaltati.

Va altresì ricordato che la penale può essere ridotta equamente dal giudice, in virtù di quanto previsto dall'art. 1384 c.c. se l'obbligazione è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale risulti manifestamente eccessivo in relazione all'interesse che il creditore aveva all'adempimento.

Nel caso di specie, il Tribunale di Imperia ha ritenuto non sussistenti le condizioni per la riduzione della penale prevista in contratto non essendo l'ammontare della stessa, stabilita in Euro 200,00 al giorno, manifestamente eccesiva avuto riguardo all'interesse che il Condominio aveva all'adempimento e tenuto conto delle limitazioni patite da ciascun condomino per il perdurare dei lavori sia per la presenza dei ponteggi sia per le lavorazioni delle maestranze.

L' eccezione di inadempimento e i vizi e difetti delle opere.

Il nostro ordinamento prevede un altro rimedio in caso di inadempimento di una parte contrattuale, la c.d. eccezione di inadempimento di cui all' art. 1460 c.c. che consente a ciascuno dei contraenti di un contratto a prestazioni corrispettive di rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.

Tuttavia, non può rifiutare l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.

In altre parole, la norma consente al contraente che non ha ricevuto la controprestazione di rifiutarsi di eseguire la propria, purché ciò non risulti contrario a buona fede.

È ciò che ha fatto il Condominio, nel caso di specie, allorquando con l'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo ha eccepito l'inadempimento dell'impresa appaltatrice che non aveva ancora provveduto all'eliminazione dei vizi e difetti prontamente contestati dal Condominio, originati dalla non corretta esecuzione dei lavori che avevano causato infiltrazioni nel fabbricato.

Il Condominio convenuto per l'adempimento si era dunque legittimamente avvalso della eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., allegando e provando l'altrui inadempimento mentre il creditore ossia l'impresa appaltatrice non aveva dimostrato il proprio corretto adempimento.

Una volta ottenuto l'intervento riparatorio, il Condominio ha versato all'impresa l'ammontare legittimamente trattenuto.

Ricordiamo che per costante giurisprudenza, in tema di inadempimento del contratto di appalto, spetta all'appaltatore, che agisca in giudizio per ottenere il pagamento del corrispettivo, di provare l'esatto adempimento della propria obbligazione, ove il committente ne eccepisca l'inadempimento ( cfr. ex multis Cass. n .98/2019).

In tal senso, la garanzia per le difformità ed i vizi dell' opera è assoggettata ai ristretti termini decadenziali di cui all'art. 1667 c.c., non derogando al principio generale che governa l'adempimento del contratto con prestazioni corrispettive, il quale comporta che l'appaltatore, che agisce in giudizio per il pagamento del corrispettivo convenuto, deve, allorché il committente sollevi l'eccezione di inadempimento, provare di aver esattamente adempiuto la propria obbligazione e, quindi, di aver eseguito l'opera conformemente al contratto ed alle regole dell'arte ( cfr. Trib. Roma, sent. n. 13971/2020).

Appalto, difetti e garanzia biennale ex art. 1667 c.c.

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI IMPERIA n. 569 del 04/10/2021

Cerca: lavori inadempimento ritardo

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento