È uno dei temi oggetto del dibattito condominiale di questi giorni: a quale genere di obiezioni potrebbe andare incontro l'amministratore di condominio che, in ragione della nota emergenza coronavirus, convocherà l'assemblea condominiale per la discussione sul rendiconto in ritardo?

Si badi: non per tutti è così.

Fino al 4 marzo, data di entrata in vigore del dpcm avente medesima data e adottato sulla scorta di quanto disposto dal decreto-legge 23 febbraio 2020, n. 6 era possibile svolgere assemblee condominiali. Non su tutto il territorio nazionale, nel nord Italia il divieto era scattato qualche giorno prima.

Il dpcm, vietando le riunioni, bloccò lo svolgimento delle assemblee condominiali.

Quindi fino ad allora c'è stato chi ha legittimamente convocato assemblee e svolto le riunioni facendo magari approvare anche i rendiconti ed i preventivi.

Da 4 marzo 2020 e fino al 16 maggio scorso vi è stato un blocco, di due mesi e mezzo, dell'attività deliberativa condominiale.

Risultato: dal 17 maggio è possibile nuovamente riunirsi - nonostante l'incredulità di alcuni - ed è certamente possibile portare all'approvazione delle assemblee condominiali le rendicontazioni dell'anno di gestione precedente.

L'obiezione, come si dice, sorge spontanea: dato che la ripresa delle attività collettive in generale è lenta (sconta una diffusa ritrosia, se non addirittura resistenza a ritrovarsi) e comunque il tempo a disposizione, specie per gli studio che gestiscono molti condomini, è poco, a che tipo di responsabilità andrà incontro l'amministratore che non convocherà l'assemblea per la discussione e l'approvazione del rendiconto entro i fatidici 180 giorni (fine giugno) dalla fine dell'esercizio?

Risposta generale ed astratta: pressoché nessuna, sebbene ciò - guardando all'attuale normativa - non può voler dire tardare oltre modo.

Vediamo perché.

Storia di una norma mai nata, tra tentativi mal riusciti e speranze mai sopite

«Nel buio della sala correvano voci incontrollate e pazzesche. Si diceva che l'Italia stava vincendo per 20 a 0 e che aveva segnato anche Zoff di testa, su calcio d'angolo».

Così si diceva nel film Il secondo tragico Fantozzi, quando il povero rag. Ugo era costretto a guardare la Corazzata Potemkin, mentre in tv trasmettevano l'imperdibile partitone.

Oggi, per le norme sulla proroga del termine per la presentazione dei rendiconti viviamo più o meno la stessa storia. Solo che in questo caso le voci incontrollate e pazzesche vengono dal Parlamento.

Sintesi dal 19 maggio ad oggi:

• il governo approva il decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, così detto decreto Rilancio;
• (voci incontrollate e pazzesche) nella bozza che circola sui media c'è una norma che proroga il termine per la presentazione dei rendiconti;
• il 19 maggio il decreto viene pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, ma della norma non c'è traccia;
• (voci incontrollate e pazzesche) rassicurazioni arrivano da palazzo: la norma sarà inserita nella legge di conversione del decreto Liquidità;
• termine per la presentazione dei rendiconti nella legge di conversione del decreto Liquidità? Non pervenuta;
• arriviamo a fine maggio e a questi giorni con le voci, incontrollate e pazzesche, di emendamenti in commissione bilancio che prevedono la proroga del termine per la presentazione dei rendiconti.

Voci di emendamenti mitici: 270 giorni dalla chiusura dell'esercizio, un anno, sei mesi, un anno con rinnovo dell'incarico dell'amministratore ex lege per sette mesi.

Approvati! Approvati!

No, aspettate. Non è vero.

Ma come?

Eh, sì! Tutto tace, dobbiamo ancora aspettare.

Ma quanto?

Abbiate pazienza!

Ancora?

Qualcosa si farà, tranquilli!

Quando leggo queste cose mi viene in mente Rino Gaetano:

Abbasso e alè (nun te reggae più)

Abbasso e alè (nun te reggae più)

Abbasso e alè con le canzoni

Senza fatti e soluzioni

Torniamo alla realtà, quella fatta di dubbi e soluzioni da proporre, in attesa del mito.

Ritardo per causa non imputabile e presentazione del rendiconto

Ad oggi, a parare di chi scrive, l'amministratore che dovesse convocare, come in molti casi accadrà, l'assemblea per la presentazione del rendiconto oltre il termine di legge non andrebbe incontro a responsabilità.

È un ragionamento svolto in via generale, che in relazione a singoli e specifici casi può assumere connotati differenti, va graduato, insomma. Nessuna pretesa di assolutezza del principio, quindi: comunque un'utile indicazione per i più. Spiego perché.

Art. 1130 n. 10 c.c.: l'amministratore deve «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni». La norma non indica il momento iniziale del computo del termine, ma questo è unanimemente individuato nella fine dell'esercizio.

L'anno di gestione condominiale mediamente si chiude al 31.12, quindi ciò vuol dire che l'amministratore deve adempiere al suo obbligo entro 180 giorni cioè entro il 28 giugno (29 per gli anni bisestili, come il 2020).

Per gli esercizi che hanno altra data di chiusura, il termine è calcolato da quella data.

In buona sostanza ci avviamo alla scadenza del termine, senza che molti, moltissimi amministratori siano stati in grado di convocare l'assemblea per redigere i conti.

Se a ciò aggiungiamo che il lockdown ha comunque inesorabilmente rallentato molte attività professionali (quella dell'amministratore, in particolare, data la nota diatriba sul codice Ateco non inserito tra quelli dei professionisti che potevano proseguire il proprio lavoro), nonché l'obiettiva difficoltà, a riunioni consentite, a rintracciare in breve tempo un luogo idoneo allo svolgimento delle assemblee, allora il quadro è chiaro: sarà difficile, per molti impossibile convocare tutte le assemblee per la presentazione del rendiconto entro fine giugno.

Da non perdere: Il ritardo nel presentare il rendiconto legittima la revoca dell'amministratore di condominio?

Analisi del ritardo nella convocazione dell'assemblea condominiale

Ricordiamo che l'amministratore è legato al condominio da un vincolo contrattuale parificabile al mandato. Egli ha l'obbligo di porre in essere una serie di adempimenti.

La valutazione dell'adempimento, dunque, va fatta guardando alle norme che disciplinano dell'adempimento delle obbligazioni.

In relazione all'inadempimento, l'art. 1218 c.c. «il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile»

Al di là degli aspetti risarcitori, che qui, non interessano, è evidente che davanti ad una contestazione in relazione al ritardo nella convocazione dell'assemblea per la prestazione del rendiconto, la pandemia abbia giocato un ruolo tale da essere considerata un evento non imputabile all'amministratore che avesse ritardato.

Certo, come si diceva in precedenza, ogni caso fa storia a sé. Ed allora il ritardo dello studio con decine di condòmini è un conto, quello con qualche condominio un altro, quello di un amministratore che ha in gestione solo l'edificio in cui vive, un altro ancora.

Restano dei fatti obiettivi che accomunano tutti - in primis la difficoltà di trovare luoghi per la riunione idonei ad evitare l'assembramento - ma le specificità di ogni singola fattispecie impediscono di fornire un'affermazione di principio valida per tutti i casi. Proprio per questo la proroga del termine per la presentazione dei rendiconti è davvero utile.

Ritardo per causa non imputabile, ma l'impedimento è cessato il 17 maggio 2020

Il principio di realtà c'impone di ragionare in relazione alla normativa vigente, non sulla scorta delle voci incontrollate e pazzesche, anche se questi descrivono le magnifiche sorti e progressive.

Risultato: è probabile che molti, moltissimi casi di ritardo nella convocazione dell'assemblea per la presentazione dei rendiconti siano riconducibili nell'alveo del ritardo per causa non imputabile di cui all'art. 1218 c.c.

Però bisogna ricordare che dal 17 maggio è possibile svolgere assemblee condominiali e quindi quella causa giustificatrice è venuta meno.

Come dire: non si può più accumulare ritardo su ritardo. Ciò chiaramente aumenta l'incertezza in una situazione che già di per sé non ha una base di partenza solidissima. Concludo ripetendomi: proprio per questo la proroga del termine per la presentazione dei rendiconti è davvero utile.

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