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Assemblea per la presentazione del rendiconto, nessuna responsabilità per il ritardo (o quasi)
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Assemblea per la presentazione del rendiconto, nessuna responsabilità per il ritardo (o quasi)

Perché la convocazione fuori termine dell'assemblea per la presentazione del rendiconto non può essere considerata un inadempimento?

Avv. Alessandro Gallucci  

È uno dei temi oggetto del dibattito condominiale di questi giorni: a quale genere di obiezioni potrebbe andare incontro l'amministratore di condominio che, in ragione della nota emergenza coronavirus, convocherà l'assemblea condominiale per la discussione sul rendiconto in ritardo?

Si badi: non per tutti è così.

Fino al 4 marzo, data di entrata in vigore del dpcm avente medesima data e adottato sulla scorta di quanto disposto dal decreto-legge 23 febbraio 2020, n. 6 era possibile svolgere assemblee condominiali. Non su tutto il territorio nazionale, nel nord Italia il divieto era scattato qualche giorno prima.

Il dpcm, vietando le riunioni, bloccò lo svolgimento delle assemblee condominiali.

Quindi fino ad allora c'è stato chi ha legittimamente convocato assemblee e svolto le riunioni facendo magari approvare anche i rendiconti ed i preventivi.

Da 4 marzo 2020 e fino al 16 maggio scorso vi è stato un blocco, di due mesi e mezzo, dell'attività deliberativa condominiale.

Risultato: dal 17 maggio è possibile nuovamente riunirsi - nonostante l'incredulità di alcuni - ed è certamente possibile portare all'approvazione delle assemblee condominiali le rendicontazioni dell'anno di gestione precedente.

L'obiezione, come si dice, sorge spontanea: dato che la ripresa delle attività collettive in generale è lenta (sconta una diffusa ritrosia, se non addirittura resistenza a ritrovarsi) e comunque il tempo a disposizione, specie per gli studio che gestiscono molti condomini, è poco, a che tipo di responsabilità andrà incontro l'amministratore che non convocherà l'assemblea per la discussione e l'approvazione del rendiconto entro i fatidici 180 giorni (fine giugno) dalla fine dell'esercizio?

Risposta generale ed astratta: pressoché nessuna, sebbene ciò - guardando all'attuale normativa - non può voler dire tardare oltre modo.

Vediamo perché.

Storia di una norma mai nata, tra tentativi mal riusciti e speranze mai sopite

«Nel buio della sala correvano voci incontrollate e pazzesche. Si diceva che l'Italia stava vincendo per 20 a 0 e che aveva segnato anche Zoff di testa, su calcio d'angolo».

Così si diceva nel film Il secondo tragico Fantozzi, quando il povero rag. Ugo era costretto a guardare la Corazzata Potemkin, mentre in tv trasmettevano l'imperdibile partitone.

Oggi, per le norme sulla proroga del termine per la presentazione dei rendiconti viviamo più o meno la stessa storia. Solo che in questo caso le voci incontrollate e pazzesche vengono dal Parlamento.

Sintesi dal 19 maggio ad oggi:

  • il governo approva il decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, così detto decreto Rilancio;
  • (voci incontrollate e pazzesche) nella bozza che circola sui media c'è una norma che proroga il termine per la presentazione dei rendiconti;
  • il 19 maggio il decreto viene pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, ma della norma non c'è traccia;
  • (voci incontrollate e pazzesche) rassicurazioni arrivano da palazzo: la norma sarà inserita nella legge di conversione del decreto Liquidità;
  • termine per la presentazione dei rendiconti nella legge di conversione del decreto Liquidità? Non pervenuta;
  • arriviamo a fine maggio e a questi giorni con le voci, incontrollate e pazzesche, di emendamenti in commissione bilancio che prevedono la proroga del termine per la presentazione dei rendiconti.

Voci di emendamenti mitici: 270 giorni dalla chiusura dell'esercizio, un anno, sei mesi, un anno con rinnovo dell'incarico dell'amministratore ex lege per sette mesi.

Approvati! Approvati!

No, aspettate. Non è vero.

Ma come?

Eh, sì! Tutto tace, dobbiamo ancora aspettare.

Ma quanto?

Abbiate pazienza!

Ancora?

Qualcosa si farà, tranquilli!

Quando leggo queste cose mi viene in mente Rino Gaetano:

Abbasso e alè (nun te reggae più)

Abbasso e alè (nun te reggae più)

Abbasso e alè con le canzoni

Senza fatti e soluzioni

Torniamo alla realtà, quella fatta di dubbi e soluzioni da proporre, in attesa del mito.

Ritardo per causa non imputabile e presentazione del rendiconto

Ad oggi, a parare di chi scrive, l'amministratore che dovesse convocare, come in molti casi accadrà, l'assemblea per la presentazione del rendiconto oltre il termine di legge non andrebbe incontro a responsabilità.

È un ragionamento svolto in via generale, che in relazione a singoli e specifici casi può assumere connotati differenti, va graduato, insomma. Nessuna pretesa di assolutezza del principio, quindi: comunque un'utile indicazione per i più. Spiego perché.

Art. 1130 n. 10 c.c.: l'amministratore deve «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni». La norma non indica il momento iniziale del computo del termine, ma questo è unanimemente individuato nella fine dell'esercizio.

L'anno di gestione condominiale mediamente si chiude al 31.12, quindi ciò vuol dire che l'amministratore deve adempiere al suo obbligo entro 180 giorni cioè entro il 28 giugno (29 per gli anni bisestili, come il 2020).

Per gli esercizi che hanno altra data di chiusura, il termine è calcolato da quella data.

In buona sostanza ci avviamo alla scadenza del termine, senza che molti, moltissimi amministratori siano stati in grado di convocare l'assemblea per redigere i conti.

Se a ciò aggiungiamo che il lockdown ha comunque inesorabilmente rallentato molte attività professionali (quella dell'amministratore, in particolare, data la nota diatriba sul codice Ateco non inserito tra quelli dei professionisti che potevano proseguire il proprio lavoro), nonché l'obiettiva difficoltà, a riunioni consentite, a rintracciare in breve tempo un luogo idoneo allo svolgimento delle assemblee, allora il quadro è chiaro: sarà difficile, per molti impossibile convocare tutte le assemblee per la presentazione del rendiconto entro fine giugno.

Da non perdere: Il ritardo nel presentare il rendiconto legittima la revoca dell'amministratore di condominio?

Come valutare questa situazione?

Ricordiamo che l'amministratore è legato al condominio da un vincolo contrattuale parificabile al mandato. Egli ha l'obbligo di porre in essere una serie di adempimenti.

La valutazione dell'adempimento, dunque, va fatta guardando alle norme che disciplinano dell'adempimento delle obbligazioni.

In relazione all'inadempimento, l'art. 1218 c.c. «il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile»

Al di là degli aspetti risarcitori, che qui, non interessano, è evidente che davanti ad una contestazione in relazione al ritardo nella convocazione dell'assemblea per la prestazione del rendiconto, la pandemia abbia giocato un ruolo tale da essere considerata un evento non imputabile all'amministratore che avesse ritardato.

Certo, come si diceva in precedenza, ogni caso fa storia a sé. Ed allora il ritardo dello studio con decine di condòmini è un conto, quello con qualche condominio un altro, quello di un amministratore che ha in gestione solo l'edificio in cui vive, un altro ancora.

Restano dei fatti obiettivi che accomunano tutti - in primis la difficoltà di trovare luoghi per la riunione idonei ad evitare l'assembramento - ma le specificità di ogni singola fattispecie impediscono di fornire un'affermazione di principio valida per tutti i casi. Proprio per questo la proroga del termine per la presentazione dei rendiconti è davvero utile.

Ritardo per causa non imputabile, ma l'impedimento è cessato il 17 maggio 2020

Il principio di realtà c'impone di ragionare in relazione alla normativa vigente, non sulla scorta delle voci incontrollate e pazzesche, anche se questi descrivono le magnifiche sorti e progressive.

Risultato: è probabile che molti, moltissimi casi di ritardo nella convocazione dell'assemblea per la presentazione dei rendiconti siano riconducibili nell'alveo del ritardo per causa non imputabile di cui all'art. 1218 c.c.

Però bisogna ricordare che dal 17 maggio è possibile svolgere assemblee condominiali e quindi quella causa giustificatrice è venuta meno.

Come dire: non si può più accumulare ritardo su ritardo. Ciò chiaramente aumenta l'incertezza in una situazione che già di per sé non ha una base di partenza solidissima. Concludo ripetendomi: proprio per questo la proroga del termine per la presentazione dei rendiconti è davvero utile.

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Cavaliere
Cavaliere 11-06-2020 11:49:58

gentile Avvocato
perché, quando vengono citati i termini entro i quali va convocata l'assemblea condominiale per l'approvazione del consuntivo (180 giorni previsti dal c.c.), non si dice MAI: fatto salvo quanto indicato dal Regolamento condominiale contrattuale? Risulta che diversi “Regolamenti” prevedano un termine diverso, ad. es. 3 mesi o 90 giorni. Grazie

rispondi
Luigi
Luigi 11-06-2020 13:41:43

una sorta di barzelletta. ma è l'avvocato gallucci che ha inventato il corona virus? pare di sì, visto che il governo non riesce a prendere una posizione e dare delle direttive giuste su tutto.
ma se una fattura di competenza 2019 arriva al 31/3 che dobbiamo fare? parlamentari e codice civile sono quantomeno ridicoli e motivo di liti così lavorano gli avvocati ed andiamo ad intasare più del dovuto i tribunali.

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Sofia
Sofia 11-06-2020 14:59:42

Tutto giusto, ma non è vero che dal 17 maggio si potessero fare le assemblee, poichè, almeno qui nella provincia di Padova e Venezia, le sale parrocchiali sono ancora chiuse quindi, dove sarebbe stato possibile svolgere le assemblee senza assembramenti? negli stadi? nei cinema? Non credo davvero che si possa imputare nulla agli amministratori che ancora non avessero ripreso le assemblee, c'è talmente tanta confusione da non riuscire a venirne fuori. Se il Governo avesse ricordato che l'Italia è sostanzialmente fatta di condomini (e non di quelle ville dove evidentemente loro vivono) forse avrebbe prestato maggiore attenzione a inserire almeno una volta la parola "condominio" in uno dei suoi tanti DPCM.

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Sofia
Sofia 11-06-2020 15:11:08

per rispondere a @Luigi aggiungo che nemmeno gli avvocati sono contenti, oggi stavano a manifestare davanti alla Camera chiedendo di poter finalmente tornare a fare le udienze. L'unica certezza di tutto questo baillame è che nessuno è contento.

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Giampiero
Giampiero 11-06-2020 16:01:15

L' Amministratore del Condominio in cui abito non ha ancora convocato (per Sua asserita impossibilità dovuta al Coronavirus) l' Assemblea per approvazione del Rendiconto dell' Eserc. 2018/19 (1/7/2018 - 30/6/2019) e del conseguente Preventivo per Esercizio 2019/20 (1/7/2019 - 30/6/2020). Cordialmente,

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Sofia
Sofia 11-06-2020 16:04:16

Giampiero, questo è un altro discorso, è a pena di revoca per il bilancio 18/19 e nulla c'entra il Covid.

rispondi
Claudio
Claudio 11-06-2020 16:05:07

Piacevole l'articolo dell'avv. Gallucci. Il vero problema non è quando convocare l'assemblea per l'approvazione del consuntivo, è come convocare l'assemblea. Ad oggi abbiamo linee guida di Assoedilizia e di Anaci e forse quelle di qualche altra associazione.Quello che mi preme segnalare è la responsabilità penale in capo all'amministratore nell'eventualità che in sede di riunione si possa diffondere il covid-19, malgrado vengano rispettati tutti i protocolli sanitari.Non ritengo opportuno operare senza precise disposizioni governative in merito (ad oggi abbiamo solo una faq, non una norma). Hanno approvato il bonus 110% ecc..., ma quali strumenti sono stati forniti agli amministratori di condominio per agevolarli nel loro compito: nessuno. Si prospettano le assemblee in video conferenza, ma sappiamo che possono essere oggetto di una eventuale impugnativa. Quello che un amministratore e tutti i condomini devono richiedere in questo momento è solo ed esclusivamente chiarezza e norme precise per poter operare.

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Sofia
Sofia 11-06-2020 16:07:53

La nostra associazione di categoria si è spesa per richiedere chiarimenti, che ovviamente non sono arrivati. Non c'è nulla scritto nero su bianco e tutte le responsabilità ricadono sulla testa (e le tasche) dell'amministratore se dovesse verificarsi un contagio.

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Luciano
Luciano 11-06-2020 18:50:15

Al momento non è affatto opportuno convocare l'assemblea di condominio tutte le responsabilità civili e penali in caso di contagio sono a totale ed assoluto carico dell'amministratore, improbabile dimostrare il rispetto del protocollo anticovid. Non esistono locali idonei per consentire le convocazioni in sicurezza (4-5 mq a condomino) doppi percorsi in entrata ed uscita, più bagni da sanificare ad ogni utilizzo. In sostanza concordo con quanto scritto dall'avv. Gallucci, servirebbe una norma che, per tale emergenza epidemiologica, autorizzasse un altro anno in esercizio provvisorio ed automatico, rimandando tutto al giugno 2021. L'emergenza non è finita, i casi stanno aumentando e, inevitabilmente,
aumenteranno serve il vaccino

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Ivo Stornaiuolo
Ivo Stornaiuolo 15-06-2020 20:48:35

Oggi, o nei prossimi due/tre giorni, dovrebbe essere votato l'emendamento che proroga il termine per la Convocazione di Assemblea che si prefigge l'approvazione del Rendiconto 2019. .... Si sa qualche cosa???

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Armando
Armando 18-06-2020 14:52:26

Giustamente è stato osservato che alcuni amm/31 sono tenuti a convocare l'assemblea entro il termine di 30 giorni dalla fine dell'esecizio in base al regolamento contrattuale adottato dalla compagine condominiale.In questi casi come si deve comportare l'amm/re e in quali responsabilità incorre in caso d'inosservanza?Sarebbe interessante saperlo dopo tante congetture fatte in merito per gli altri argomenti.

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Luciano
Luciano 18-06-2020 15:26:50

Non commette nessuna inosservanza, la dichiarazione di stato di emergenza per pandemia è stata dichiarata in Italia fino al 31 luglio 2020. Al limite dopo tale data decorrono 180 gg (sei mesi oltre agosto che è considerato feriale, aggiungo con 10 gg a cavallo luglio e settembre - ovvero sospensione feriale dal 20 luglio al 10 settembre, oltre 180 gg salvo ripresa pandemia)

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Luciano
Luciano 18-06-2020 15:27:54

Stiamo parlando di Amministratore di Condominio, mica di intervento chirurgico salvavita ...

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Ivo Stornaiuolo
Ivo Stornaiuolo 23-06-2020 17:05:40

Fornisco un aggiornamento circa la proroga del termine per la Convocazione di Assemblea che si prefigge l'approvazione del Rendiconto 2019. Bocciati tutti gli emendamenti precedenti (81.17, 81.18, 93.48, 93.49, 263.03, aventi identico o simile oggetto) .... finalmente l'emendamento 264.032 (a firma Grimaldi, Cataldi, Dori) è stato accantonato, e non bocciato. Questo significa che sarà riesaminato, in vista di una possibile approvazione con modifica il rinvio che personalmente caldeggio. Intanto, il termine del 30 giugno incombe ....

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Ivo Stornaiuolo
Ivo Stornaiuolo 23-06-2020 17:07:29

Fornisco un aggiornamento circa la proroga del termine per la Convocazione di Assemblea che si prefigge l'approvazione del Rendiconto 2019. Bocciati tutti gli emendamenti precedenti, aventi identico o simile oggetto, .... finalmente l'emendamento 264.032 (a firma Grimaldi, Cataldi, Dori) è stato accantonato, e non bocciato. Questo significa che l'argomento sarà riesaminato, in vista di una possibile approvazione. Intanto, il termine del 30 giugno incombe ....

rispondi
Luciano
Luciano 23-06-2020 17:43:12

Puoi ricordare gentilmente cosa prevede l'emendamento 264.032 (a firma Grimaldi, Cataldi, Dori)? Se non sbaglio deve il decreto essere convertito in legge entro il 7 luglio p.v. ...

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Ivo Stornaiuolo
Ivo Stornaiuolo 23-06-2020 22:14:06

Si. Il Decreto Rilancio dovrà essere convertito entro il 18 luglio, ... quindio piuttosto tardi ai fini di quello che ci interessa. Il Testo dell'emendamento 264.032 è il seguente: Dopo l'articolo 264, aggiungere il seguente:

Art. 264-bis.
(Disposizioni per l'amministrazione e per le assemblee nei condominii nel periodo di emergenza)

  1. L'attività di amministrazione condominiale, codice ATECO 68.32.00, può essere svolta anche nel periodo di emergenza sanitaria, a condizione che siano rispettate le misure di sicurezza e di distanziamento sociale, limitatamente all'attività di studio e di coordinamento dei dipendenti del condominio e dei fornitori dei servizi essenziali, con espresso divieto all'amministratore di recarsi al condominio, se non per comprovate esigenze di sicurezza o che rientrano nella fattispecie di cui all'articolo 40 del codice penale, di ricevere a studio estranei o condomini, e di riscuotere brevi manu le quote condominiali, che i condomini sono tenuti, nel periodo di emergenza sanitaria, a versare esclusivamente sul conto corrente del condominio.
  2. Le attività di portierato, di sorveglianza, di giardinaggio sono sospese qualora ai lavoratori incaricati dal condominio l'amministrazione del condominio non possa assicurare idonee misure sanitarie di prevenzione del contagio da COVID-19. Sono garantite, anche nel periodo dell'emergenza sanitaria da COVID-19, le attività di pulizia e igiene degli spazi condominiali, e di sanificazione dei medesimi con le modalità e i termini previsti dall'autorità sanitaria competente o dal sindaco del comune in cui ha sede il condominio.
  3. È fatto espresso divieto di sospendere i servizi comuni e la fruizione degli spazi condominiali ai condomini morosi nel periodo dell'emergenza sanitaria.
  4. Al comma 4 dell'articolo 73 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, dopo le parole: «e le fondazioni» sono aggiunte le seguenti: «e i condominii».
  5. In deroga all'articolo 1130 del codice civile, per l'intera durata del periodo di emergenza sanitaria da COVID-19, è sospeso il termine perentorio per l'assemblea condominiale annuale obbligatoria; il termine di 180 giorni di cui al punto 10) dell'articolo 1130 del codice civile decorre dalla data di fine dell'emergenza, dichiarata dalle autorità nazionali, o dal diverso, successivo termine stabilito da provvedimento dell'amministrazione locale o territoriale. Per interventi indifferibili ed urgenti, l'assemblea del condominio è convocata in videoconferenza.
  6. Al comma sesto dell'articolo 1136 del codice civile, dopo la parola «convocati» sono aggiunte le seguenti: «All'assemblea si può partecipare anche in forma telematica o a mezzo piattaforma di videoconferenza».
  7. Sono in ogni caso consentite le assemblee condominiali, nel rispetto delle disposizioni sui distanziamento sociale e sulla prevenzione del contagio da COVID- 19, per deliberare in merito a opere straordinarie, incluse le opere che beneficiano del sismabonus e dell'ecobonus.
  8. È sempre consentita, per qualsiasi tipo di deliberazione e senza alcuna limitazione, la convocazione dell'assemblea condominiale alla quale i condomini possano partecipare anche mediante mezzi di telecomunicazione. È compito dell'Amministratore predisporre idoneo sistema elettronico che consenta: a) la corretta identificazione di ogni singolo partecipante all'assemblea; b) la possibilità per tutti i partecipanti di prendere la parola ed intervenire; c) la possibilità di esprimere il proprio voto o di astenersi; d) la possibilità di registrare l'assemblea, nel suo intero svolgimento; a tal fine il segretario nominato dall'assemblea provvede alla contestuale stesura del verbale da inviare in via telematica, per conoscenza, a tutti i condomini.
  9. I termini di cui all'articolo 3, comma 1, lettere a) e b), del decreto del Ministero dell'interno del 25 gennaio 2019 relativi all'adeguamento alle norme di sicurezza antincendio per gli edifici di civile abitazione sono rinviati di dodici mesi a decorrere dalle rispettive scadenze ivi previste.

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Ivo Stornaiuolo
Ivo Stornaiuolo 23-06-2020 22:25:10

Comunque, ho appena mandato una e-mail al Deputato firmatario. Qualche volta rispondono, ... e potremmo farcela giusto in tempo. Questo emendamento (simile a tutti gli altri citati) è (a differenza degli altri) di "maggioranza". L'accantonamento (per il riesame in sede diversa, e per le eventuali modifiche), è un "buon segno". Aspettiamo un altro po' ....

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