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Il rapporto di appalto, anche in condominio si devono dimostrare le lavorazioni

Appalto e lavori non previsti nel contratto. I chiarimenti del Tribunale di Roma
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Questa volta la storia riguarda il Tribunale di Roma con la sentenza n. 7726 del 18 maggio 2022.

La questione nasce da un contratto di appalto siglato tra impresa e condominio.

Cronistoria

L'impresa ottiene il decreto ingiuntivo poi opposto dal condominio per il saldo di due fatture inerenti a lavori di ristrutturazione e manutenzione del palazzo.

Il condominio si oppone contestando l'esistenza e l'importo del credito ed il valore probatorio dei documenti prodotti dall'impresa.

L'impresa reagisce giudizialmente affermando che le fatture attengono a lavori extracontrattuali eseguiti su richiesta del condominio.

Il giudice, disattesa la richiesta di concessione della provvisoria esecutività, rigettata la richiesta di chiamata in causa del direttore dei lavori, proposta da parte opponente, ha ammesso prova testimoniale richiesta dall'azienda; ha quindi rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.

I passaggi della motivazione

La base di partenza è l'accordo stipulato tra le parti avente a oggetto l'appalto relativo lavori di manutenzione conservativa del fabbricato, per un certo importo, da corrispondersi in 16 rate mensili consecutive, a partire dal 30mo giorno successivo all'inizio dei lavori. Il prezzo è stato determinato in forfettaria a corpo, fisso ed invariabile.

Il contratto prevede come tempo utile per ultimare i lavori giorni 250 lavorativi e consecutivi a decorrere da una certa data, previa consegna del cantiere entro altra data, ed una penale pari ad € 100,00 a carico dell'impresa per ogni giorno di ritardo.

E'stato fissato inoltre l'obbligo per l'impresa di eseguire lavori non previsti nel contratto, da valutarsi di volta in volta con nuovi prezzi da concordarsi, in aggiunta a quelli già relativi ai lavori appaltati, con le stesse modalità previste nel capitolato.

L'appalto non ha avuto pacifica esecuzione, essendo insorte contestazioni sui lavori eseguiti, non essendovi la accettazione dell'opera da parte del committente. Le fatture poste a fondamento del ricorso monitorio fanno riferimento ad opere extracontrattuali eseguite, lavori di ristrutturazione dei balconi privati e lavori extra contratto di manutenzione delle facciate.

Il condominio espone di avere provveduto al pagamento integrale della somma individuata in contratto e dell'ulteriore importo per lavori ai balconi per lavori extra, e quindi di avere pagato in totale un importo ben superiore a quello iniziale contrattuale.

Richiamando la relazione finale del direttore dei lavori, che espone lavorazioni aggiuntive, ma anche detrazioni per lavorazioni contrattuali non eseguite o viziate, e per l'applicazione della penale da ritardo, afferma che non residua alcun credito in favore dell'appaltatore.

Non è della stessa opinione l'impresa che rivendica altra cifra ancora da versare, come da prospetto firmato da delegati delle parti, cd. "verbale di concordato".

Il verbale concordato

Alla luce delle contestazioni insorte fra le parti rileva se siano stati concordati lavori aggiuntivi, quali e per quale importo, se siano stati eseguiti dall'impresa, se il corrispettivo dovuto per essi sia superiore a quello che, pacificamente, è già stato corrisposto per i lavori extracontrattuali. L'onere della allegazione e della prova dei fatti costituivi del credito è a carico di parte opposta.

Ciò posto, si deve rilevare che il c.d. "verbale di concordato" non ha per oggetto un accordo di lavorazioni extracontrattuali né ha il riconoscimento di un accordo pregresso. E' mero prospetto contabile funzionale all'esame delle contestazioni già insorte fra le parti, come risulta chiaro da altro verbale precedente, sottoscritto dai medesimi soggetti che specifica che esso semplicemente riporta le "annotazioni conseguenti alle osservazioni e/o contestazioni mosse dalle parti".

Se ne ricava il carattere meramente interlocutorio, a comprova infatti è stato sottoscritto solo "per presa visione", come espressamente specificato prima delle sottoscrizioni mediante l'apposizione della sigla "p.p.v.".

Definizione di opera extracontrattuale

Il tribunale precisare che non ogni attività o prestazione aggiuntiva si può definire opera extracontrattuale ma solo i lavori nuovi, aggiunti all'originaria opera, che siano in possesso di una individualità distinta da quella dell'opera originaria pur se ad essa connessi ovvero ne integrino una variazione quantitativa o qualitativa, come definito anche dal Supremo Collegio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9767 del 12/05/2016).

In particolare non sono tali quelle varianti prevedibili o di modesta entità che essendo determinabili solo nel corso della realizzazione dell'intervento, devono considerarsi insite nell'originario piano dell'opera, per le quali l'appaltatore non ha diritto ad alcun compenso ulteriore.

Onere della prova e difetto di allegazione

Sotto questo profilo si registra un sostanziale difetto di allegazione, prima ancora che di prova, da parte della società, che risulta evidente ove si consideri che il contratto aveva per oggetto essenzialmente interventi sulla facciata del fabbricato e che il computo metrico allegato allo stesso espressamente ricomprende interventi, anche di carattere strutturale, sui balconi.

Ne deriva che quest'ultima voce corrisponde largamente alla descrizione dei lavori eseguiti sui balconi risultante anche in via di istruttoria orale, sentiti i testi dell'azienda

Il Direttore dei lavori nella sua deposizione riferisce poi di lavori richiesti dai singoli condomini ed oggetto di preventiva delibera assembleare. Questo è confermato del verbale di assemblea, che sanciva che il pagamento di tali lavori, da parte dei condomini che ne avessero fatto richiesta, fosse con bollettini emessi dall'amministratore il quale, evidentemente, doveva rigirarne l'importo all'impresa.

Anche se questi lavori si riferiscano a parti private, non era precluso al condominio di stipulare un accordo per la loro esecuzione col consenso degli interessati e di assumere a proprio carico nei confronti dell'impresa l'obbligo di pagamento, pur se destinato a ricadere in via definitiva sui singoli condomini.

Qui il tribunale osserva che manca la prova del loro importo, che non si può desumere dai preventivi prodotti in atti dalla opposta e che non risultano accettati; né parte opposta ha in alcun modo precisato in che modo avrebbe quantificato il credito vantato per tali lavorazioni extracontrattuali.

Inoltre il c.d. verbale di collaudo ha carattere meramente unilaterale, essendo sottoscritto solo dal direttore dei lavori, e non vi è alcuna prova documentale della convocazione del condominio.

Da ciò non gli si può riconoscere alcun valore probatorio, non costituendo idonea prova del credito dell'appaltatore la contabilità redatta dal direttore dei lavori, salvo che non risulti che sia stata portata a conoscenza del committente e che questi l'abbia accettata senza riserve, oppure che il direttore dei lavori per conto del committente abbia redatto la relativa contabilità come rappresentante del suo cliente e non come soggetto legato a costui da un contratto di prestazione d'opera professionale, che gli fa assumere la rappresentanza del committente solo per la materia tecnica (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10860 del 11/05/2007).

Da quanto detto si tratta di un documento al quale non si può attribuire alcun valore probante, anche indipendentemente dall'evidente contrasto con la anteriore relazione finale sui lavori a firma dello stesso direttore dei lavori.

La conclusione

In definitiva le scarne allegazioni contenute nelle fatture, in nessun modo integrate dalle difese svolte dalla opposta nel presente giudizio, non consentono di identificare delle lavorazioni riconoscibili come lavorazioni extracontrattuali, né tanto meno è stata fornita in giudizio la prova della loro pattuizione, non essendo documentata alcuna rideterminazione del prezzo né alcuna variazione progettuale, e della loro esecuzione; né è sufficiente che la pattuizione di lavori extracontrattuali per sé stessa possa considerarsi pacifica alla luce delle difese della parte opponente, poiché in assenza della loro identificazione e quantificazione, avendo parte opposta documentato di avere pagato un importo largamente eccedente il prezzo contrattuale, l'esistenza di un credito residuo dell'impresa rimane sfornita di prova.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 18 maggio 2022 n. 7726

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