A differenza dei contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione dell'edificio condominiale o all'uso normale delle cose comuni, che sono vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'art. 1131 c.c., quando invece si tratti di lavori che, seppure diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da una nuova normativa, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere di spesa rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla manutenzione dell'edificio e che eccede per di più i limiti imposti dagli stessi condomini ai poteri dell'amministratore, l'iniziativa del medesimo amministratore senza la preventiva deliberazione dell'assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il carattere dell'urgenza; difettando tale presupposto le iniziative assunte dall'amministratore stesso in riguardo ai lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini.
E se l'impresa esegue opere di straordinaria manutenzione senza l'autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea? Può pretendere lo stesso il prezzo dell'appalto?
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 7135 del 5 maggio 2023.
L'appalto di opere straordinarie senza delibera rende il contratto inopponibile al condominio? Fatto e decisione
Un'impresa edile chiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo, nei confronti di un condominio, avente ad oggetto il recupero di una somma di danaro a titolo di saldo per opere di impermeabilizzazione sul terrazzo di copertura (ulteriori rispetto a quelli originariamente commessi) volte ad eliminare infiltrazioni d'acqua negli immobili sottostanti.
Il condominio si opponeva, facendo presente che l'impresa aveva eseguito opere sul terrazzo di copertura dell'immobile condominiale (senza restituire al condominio le chiavi di accesso al terrazzo sopra descritto) e successivamente la stessa impresa aveva manifestato la necessità di eseguire interventi urgenti su un altro tratto del terrazzo, per rimediare a fenomeni di infiltrazione d'acqua, in mancanza di autorizzazione a procedervi da parte del condominio e senza la stipulazione di alcun un valido contratto d'appalto preceduto dalla deliberazione dell'assemblea condominiale. Il giudice di primo grado, però, dava torto ai condomini. Al contrario il Tribunale, quale giudice di appello, dava torto all'impresa.
Il giudice di secondo grado ha notato che tra le parti è intercorso un contratto di appalto, svoltosi anteriormente alla causa; le opere per cui si chiedeva il pagamento sono risultate diverse da quelle originariamente pattuite.
In particolare le ulteriori nuove opere - come sottolinea lo stesso Tribunale - non sono state autorizzate nemmeno dall'amministratore che, con messaggio di posta elettronica, aveva invece dichiarato all'impresa di non poter autorizzare i lavori senza la previa indizione di un'assemblea.
Di conseguenza, in totale riforma della sentenza di primo grado, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo.
Considerazioni conclusive
Bisogna ricordare che, in ambito condominiale, non trova applicazione il principio - invece accettato per le società - che si preoccupa di lasciar valido l'atto irregolarmente compiuto dall'amministratore nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri del rappresentante dell'ente (Cass. civ., Sez. VI, 17/08/2017, n. 4232).
In mancanza del requisito dell'urgenza, le iniziative adottate dall'amministratore in merito a lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini, nel senso che non li vincolano al pagamento né verso l'amministratore, né verso l'impresa che ha eseguito i lavori.
Quest'ultima deve pretendere una delibera assembleare volta ad approvare le opere prima di procedere ai lavori di manutenzione straordinaria. A maggior ragione l'appalto di lavori non deliberati dall'assemblea e non richiesti dall'amministratore rende il contratto inopponibile al condominio.
