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IMU casa in usufrutto, chi la deve pagare

Nel caso in cui su un'unità abitativa vi sia il concorso della nuda proprietà di un soggetto e dell'usufrutto di altro soggetto, a chi spetta pagare l'IMU?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Usufrutto di immobile

Volendo fornire una breve definizione di usufrutto, esso è il diritto reale di godimento previsto dagli artt. 978 e ss. C.c. che permette ad un soggetto, definito usufruttuario, il diritto di utilizzare e godere di un bene che è di proprietà altrui.

Il proprietario viene a trovarsi nella condizione di nudo proprietario, perché mantiene il diritto di proprietà ma si spoglia dell'uso e godimento del bene: solo l'usufruttuario ne può godere, conseguendo tutte le utilità che possono derivare dallo stesso, nel rispetto dell'obbligo di non mutare la destinazione economica.

Essendo il legislatore contrario ai vincoli perpetui, la durata dell'usufrutto è temporanea, anche se del caso dettato da un accordo tra le parti ma comunque si estingue sempre con la morte del titolare. Il nudo proprietario, alla morte dell'usufruttuario, riacquista la piena proprietà del bene.

Cessione dell'usufrutto

L'usufrutto si costituisce per legge, cd. usufrutto legale; per contratto; per testamento; per usucapione.

L'usufruttuario ottiene il possesso del bene e il diritto di godere della sua utilità e dei suoi frutti sia civili che naturali. Può cedere il proprio diritto a terzi (se ciò non è vietato dal titolo costitutivo), locare il bene, concedere ipoteca, oltre che ricevere un'indennità (all'atto della cessazione dell'usufrutto) per le migliorie eventualmente apportate al bene stesso.

Per ciò che concerne i suoi obblighi, l'usufruttuario deve restituire il bene al termine dell'usufrutto, utilizzarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, fronteggiare le spese e gli oneri per la manutenzione ordinaria.

IMU sugli immobili

L'IMU è prevista dagli art. 8 e 9 del Decreto Legislativo n. 23/2011 e dall'art. 13 del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214 meglio conosciuta come "Decreto Salva Italia".

Diritto di abitazione, usufrutto, nuda-proprietà: differenze e somiglianze

Si tratta dell'imposta municipale unica che colpisce le abitazioni principali (solo quelle aventi le cat. A1, A8 e A9 le quali usufruiscono delle classiche detrazioni), le seconde case, le aree edificabili, gli uffici, i negozi, i capannoni industriali ed i terreni agricoli. Nello specifico:

  • Nella Cat. A rientrano le abitazioni, sia quelle signorili (A1, A8 e A9) che le altre;
  • Nella cat. B rientrano varie tipologie di immobili (per esempio collegi e convitti, orfanotrofi, conventi, ospizi, seminari, caserme, case di cura, ospedali, uffici pubblici, ecc..
  • Fanno parte della Cat. C negozi, botteghe, laboratori, stalle, scuderie, autorimesse, magazzini, ecc..
  • Negli immobili di categoria D, invece, sono ricompresi gli opifici, alberghi, pensioni, teatri, cinematografi, istituto di credito, fabbricati per funzioni produttive, ecc.

Ai fini dell'imposta municipale, per abitazione principale si intende "l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente."

Per esse va ricordato che, inizialmente, dall'anno d'imposta 2012, erano tutte tassate.

Se si possiede un immobile di proprietà, ma la residenza è indicata in un'altra abitazione, bisogna pagare l'Imu perché l'immobile viene qualificato seconda casa.

Sono soggetti al pagamento dell'IMU

  • il proprietario dell'immobile;
  • l'eventuale usufruttuario;
  • i titolari di uso, cioè chi utilizza l'immobile in relazione alle esigente del proprio nucleo familiare;
  • il titolare di diritto di abitazione, per esempio l'abitazione di residenza per il coniuge superstite (da pagare solo nel caso di fabbricati A1, A8 e A9);
  • chi detiene un "diritto di superficie" che si ha edificando sopra o sotto un terreno di proprietà d'altri;
  • chi ha un diritto di enfiteusi cioè chi dispone del godimento di un bene dietro pagamento di un canone periodico e avendo l'obbligo di migliorare il bene stesso;
  • l'ex coniuge nel caso in cui abbia avuto assegnata l'abitazione dal giudice a seguito di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio;
  • nei casi di locazione finanziaria, il locatario che è colui che usufruisce del bene fino alla fine del contratto;
  • il concessionario di aree demaniali (chi per esempio, ha in concessione uno stabilimento balneare).

Specificati i soggetti tenuti al versamento dell'imposta, si può tranquillamente affermare che essa incombe in capo a chi ha il godimento diretto dell'immobile.

Cedere il diritto di usufrutto

IMU e usufrutto

Nei casi di immobile in usufrutto, l'Imu sull'immobile deve essere pagata da chi realmente gode della casa e non dagli esclusivi proprietari. Il presupposto di pagamento dell'Imu è, infatti, il possesso dell'immobile a qualsiasi titolo, dunque anche in usufrutto, per cui il pagamento spetta al beneficiario di questo diritto.

Il mero proprietario ne è esonerato perché non ha il godimento diretto del bene. Così ad esempio se viene donato in usufrutto un immobile al proprio figlio, è tenuto al versamento dell'IMU solo il figlio.

Imu e leasing, quando torna a pagarla il proprietario?

Per il conteggio relativo al pagamento dell'Imu di un immobile in usufrutto non è prevista alcuna detrazione, anzi generalmente ad esse si applica l'aliquota maggiore prevista dal proprio Comune di residenza.

Gli usufruttuari sono tenuti a effettuare due pagamenti dell'Imu nel corso dell'anno stabiliti a giugno, per la prima rata, e a dicembre per la seconda rata. La prima rata di acconto prevede il versamento del 50% dell'imposta calcolato sulla base delle aliquote fissate dai diversi Comuni di residenza, mentre la seconda rata prevede il pagamento del saldo a conguaglio della prima rata.

Se vi sono più usufruttuari, i medesimi sono tenuti in proporzione delle rispettive quote. Ogni soggetto è tenuto al versamento della propria quota e non si costituisce alcuna obbligazione solidale tras gli usufruttuari: l'Agenzia delle entrate non può chiedere al singolo il pagamento dell'intero importo dovuto a titolo di Imu.

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