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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda-proprietà: differenze e somiglianze

Un raffronto tra diritto di abitazione, usufrutto e nuda proprietà, evidenziando dei tre diritti le somiglianze e le differenze principali
Dott.ssa Annamaria Villafrate Annamaria Villafrate 

Il diritto di abitazione, di usufrutto e la nuda proprietà sono alcuni dei diritti reali minori disciplinati dal nostro ordinamento.

Nuda proprietà e usufrutto vengono in rilievo nella vita reale quando i genitori decidono ad esempio di trasferire l'immobile di famiglia al figlio, conservandone il godimento fino alla loro morte.

In questo caso infatti al figlio viene trasferita la nuda proprietà, ossia la sola titolarità dell'immobile spogliata del suo godimento, che i genitori riservano per se, per assicurarsi un tetto per la vecchiaia.

Il caso reale in cui invece diritto di abitazione assume maggiore importanza è legato alla morte di uno dei due coniugi. In questo caso infatti la legge riserva al coniuge sopravvissuto il diritto di abitare nella casa adibita a residenza familiare e usare i mobili che la arredano anche se di proprietà esclusiva del defunto.

Si tratta insomma di diritti che fanno parte del quotidiano e che interessano tutti da vicino.

Procediamo quindi a una breve e distinta analisi di questi diritti, cercando di capire, mettendoli a confronto, quali aspetti li accomunano e quali invece li differenziano.

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Diritto di abitazione

Il contenuto del diritto di abitazione è definito dall'art. 1022 c.c. ai sensi del quale "Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia."

A definire l'ambito familiare è l'articolo successivo, ovvero il 1023 c.c. che così dispone: "Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d'uso o d'abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio.

Si comprendono inoltre i figli adottivi e i figli riconosciuti, anche se l'adozione o il riconoscimento sono seguiti dopo che il diritto era già sorto.

Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi."

Il diritto di abitazione appartiene alla categoria dei diritti reali di godimento personale o come vengono definiti per marcare questa caratteristica "personalissimi". Esso infatti conferisce al suo titolare il diritto di godimento dell'immobile per necessità proprie e della sua famiglia. Le caratteristiche principali del diritto di abitazione sono pertanto:

- la personalità del diritto, che in quanto tale non può essere ceduto a terzi né con contratto di locazione e neppure per comodato;

- la sua destinazione univoca, ovvero l'abitazione personale dell'immobile da parte del titolare e della sua famiglia.

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L'usufrutto

Decisamente più ampio rispetto al diritto di abitazione è l'usufrutto, che attribuisce al suo titolare il godimento della cosa e la facoltà di trarne ogni utilità per il tempo convenuto (che non può superare la vita dell'usufruttuario), con l'obbligo di rispettare la destinazione economica della stessa.

All'usufruttuario la legge riconosce inoltre tutta una serie di diritti, tra i quali quello di conseguire il possesso della cosa, percepirne i frutti naturali e civili, ricevere un'indennità se apporta dei miglioramenti, eseguire addizioni che incrementano la produttività del bene (nel rispetto della sua destinazione) e concederlo in locazione a terzi.

La nuda proprietà

Per comprendere che cos'è la nuda proprietà prima è necessario chiarire qual è il contenuto del diritto di proprietà. Per farlo è sufficiente riportare quanto stabilito dall'art. 832 c.c., il quale prevede che: "Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico."

Il proprietario ha quindi la possibilità di godere dei propri beni in modo pieno ed esclusivo al fine di soddisfare le sue necessità, ma anche di disporne, trasferendolo o costituendo diritti reali in favore di terzi a titolo oneroso o gratuito.

Il diritto reale minore più ampio che il proprietario può concedere a terzi è l'usufrutto.

Diritto che quindi più di altri comprime la proprietà tanto che in questo caso, come anticipato, il proprietario diventa "nudo", perché perde il godimento della cosa concesso all'usufruttuario, conservando solo quello di disposizione anche se gravato dall'usufrutto.

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Somiglianze e differenze

Definiti a grandi linee i diritti di usufrutto e di abitazione e la nuda proprietà, vediamo quali sono le principali somiglianze e differenze.

Caratteristiche comuni

Il diritto di abitazione e l'usufrutto sono diritti reali minori di godimento che, in diversa misura, riconoscono al titolare la facoltà di godere di un bene di proprietà altrui.

Abitazione e usufrutto (e nuda proprietà che costituisce l'altra faccia della medaglia) possono nascere in virtù di un contratto, di un testamento, per usucapione, per provvedimento del giudice e per legge in casi particolari.

Tipico esempio di usufrutto legale è quello che i genitori hanno sui beni dei figli. Per quanto riguarda invece il diritto di abitazione previsto per legge occorre fare riferimento all'art. 540 c.c. che, come anticipato, riconosce al coniuge il diritto di abitazione "sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni."

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Elementi distintivi

La nuda proprietà, a differenza dell'usufrutto e dell'abitazione, non è un diritto reale minore di natura personale. Essa consiste nel diritto di proprietà spogliato dall'usufrutto e da tutti i diritti che esso attribuisce al suo titolare. La nuda proprietà, a differenza dell'usufrutto e dell'abitazione, infatti un diritto "vuoto" per quanto riguarda il godimento del bene.

A distinguere la nuda proprietà l'usufrutto però sono anche gli obblighi (sull'usufruttuario e non sul nudo proprietario gravano le tasse e i vari pesi relativi al bene) e la ripartizione delle spese (all'usufruttuario spettano quelle ordinarie necessarie a mantenere il bene in buono stato, mentre sul nudo proprietario quelle straordinarie, a meno che l'atto non disponga diversamente).

La nuda proprietà, proprio perché "spogliata" dall'usufrutto, non consente al suo titolare di concedere il bene in locazione. L'usufruttuario invece, ai sensi dell'art 999 c.c. può stipulare contratti di locazione, anche se nel rispetto di limiti particolari.

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Il titolare del diritto di usufrutto può cedere il suo diritto a terzi, a meno che il titolo costitutivo non disponga diversamente. Il titolare del diritto di abitazione invece non può farlo, perché il suo contenuto è rappresentato proprio dal diritto di abitare l'immobile per i bisogni propri e della sua famiglia.

Altra differenza tra usufrutto e abitazione è l'oggetto. Il diritto di usufrutto è esercitabile su beni mobili, universalità di diritto o di fatto, cose consumabili e beni immateriali. L'abitazione ha come oggetto solo beni immobili.

Il titolare del diritto di usufrutto può essere sia una persona fisica che giuridica. Titolare del diritto di abitazione, proprio per la finalità che tende a soddisfare, può essere solo una persona fisica.

L'usufruttuario può godere dei frutti prodotti dalla cosa (es: canoni di locazione), il titolare del diritto di abitazione invece può solo abitare la casa nei limiti dei bisogni propri e della sua famiglia.

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