A livello tecnico-giuridico la relazione intercorrente tra un soggetto ed una cosa (nel nostro caso un bene immobile) prende il nome di relazione giuridica.
In quest'ottica è possibile affermare che una singola unità immobiliare, ubicata in condominio, può essere oggetto contemporaneamente di più relazioni giuridiche (in realtà non più di due).
Si pensi al caso in cui su un appartamento, accanto al diritto di proprietà cero e proprio, vi sia anche un diritto d'usufrutto.
In questo caso il proprietario, che prenderà il nome di nudo proprietario, vedrà compresso il proprio diritto sulla cosa immobile per tutta la durata dell'usufrutto che per legge, nel caso di concessione a persone fisica non può eccedere la vita dell'usufruttuario (art. 979, primo comma, c.c.), mentre allor quando si tratti di persona giuridica la durata non può eccedere trent'anni.
Nudo proprietario, usufruttuario e condominio
Vale la pena domandarsi se il rapporto nudo proprietario - usufruttuario abbia dei riflessi anche in relazione ai rapporti condominiali inerenti all'unità immobiliare oggetto dei due diritti reali.
La risposta è positiva.
È possibile affermare che l'usufruttuario, in relazione a specifiche circostanze puntualmente individuate dal codice civile, deve essere considerato un condomino a tutti gli effetti. Si badi: non per il conteggio ai fini dell'obbligo di nomina dell'amministratore, ovvero dell'obbligatorietà del regolamento condominiale. Per questi aspetti non v'è scissione di posizione tra nuda proprietà ed usufrutto. La differenza si nota in relazione altri aspetti della vita condominiale.
Due, in sostanza, gli ambiti in cui il diritto d'usufrutto rileva in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile:
a) partecipazione alle assemblee condominiali;
b) partecipazione alle spese comuni e azioni di recupero del credito nel caso di morosità.
Nudo proprietario, usufruttuario e assemblea condominiale
Quanto al primo punto l'art. 67, sesto e settimo comma, disposizioni di attuazione del codice civile, si occupa di ripartire la competenza, tra proprietario ed usufruttuario, a partecipare all'assemblea di condominio.
Recita la norma:
"L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario".
Delle norme di non proprio semplice ed immediata lettura, dati i rimandi agli art. 985, 986 e 1006 c.c.
Per semplificare: in condizioni di normalità, la partecipazione all'assemblea per gli affari ordinari compete all'usufruttuario, mentre per le questioni straordinarie legittimato a partecipare è il nudo proprietario.
Nei casi di rifiuto del proprietario ad eseguire le riparazioni, nonché nelle ipotesi di opere comportanti miglioramenti ed addizioni, la convocazione va inviata ad entrambi.
Per fare un esempio: la nomina, conferma o revoca dell'amministratore è atto di competenza dell'usufruttuario mentre la decisione sull'installazione di un ascensore spetta al nudo proprietario.
Nudo proprietario, usufruttuario e spese condominiali
La partecipazione attiva alla vita condominiale comporta un obbligo diretto di partecipazione alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni.
Al riguardo le norme dettate in materia di condominio (art. 1117 e ss. c.c.) non dicono quali debbano essere le spese addebitabili al nudo proprietario e quali all'usufruttuario.
Sul punto è necessario, pertanto, osservare quanto dettato dalle norme che disciplinano i rapporti derivanti dall'usufrutto.
Così ad esempio ai sensi dell'art. 1004 c.c.
"Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione".
In sostanza l'usufruttuario paga le spese ordinarie (es. compenso amministratore, pulizia scale, ecc.) e quelle straordinarie ma solamente se le stesse si siano rese necessarie quali conseguenza dell'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Sono, invece, a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.)
"Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto l'usufrutto sono sopportate dal proprietario e dall'usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse". (art. 1013 c.c.)
Salvo diversa convenzione tra i diretti interessati, poiché l'usufrutto deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari e pertanto è opponibile a terzi, anche l'amministratore di condomino dovrà tenere presente tale suddivisione degli oneri in relazione alla ripartizione delle spese condominiali.
Un conto, tuttavia è l'imputabilità della spesa, altro la sua richiesta. Va ricordato, infatti, che ai sensi dell'art. 67, ottavo comma disp. att. c.c. "il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale".
In sostanza, pertanto, ciascuno dei due può essere chiamato a rispondere per l'intero debito riferibile all'unità immobiliare, indipendentemente dal fatto che si tratti di onere riguardanti la nuda proprietà o l'usufrutto. Ciò chiaramente, salvo rivalsa per quanto eventualmente versato in eccedenza rispetto alla quota inerente alla posizione personale.
La convocazione del nudo proprietario in assemblea condominiale
