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Usufruttuario e proprietario. Riflessi sulla partecipazione alla vita condominiale. La partecipazione alle assemblee e la ripartizione delle spese
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Usufruttuario e proprietario. Riflessi sulla partecipazione alla vita condominiale. La partecipazione alle assemblee e la ripartizione delle spese

Diritto di proprietà e diritto di usufrutto. Ripartizione spese

Avv. Alessandro Gallucci 

A livello tecnico-giuridico la relazione intercorrente tra un soggetto ed una cosa (nel nostro caso un bene immobile) prende il nome di relazione giuridica.

In quest’ottica è possibile affermare che una singola unità immobiliare, ubicata in condominio, può essere oggetto contemporaneamente di più relazioni giuridiche (in realtà non più di due).

Si pensi al caso in cui su un appartamento, accanto al diritto di proprietà cero e proprio, vi sia anche un diritto d’usufrutto.

In questo caso il proprietario, che prenderà il nome di nudo proprietario, vedrà compresso il proprio diritto sulla cosa immobile per tutta la durata dell’usufrutto che per legge, nel caso di concessione a persone fisica non può eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979, primo comma, c.c.).

Vale la pena domandarsi se il rapporto nudo proprietario – usufruttuario abbia dei riflessi anche in relazione ai rapporti condominiali inerenti l’unità immobiliare oggetto dei due diritti reali.

La risposta è positiva.

E’ possibile affermare che l’usufruttuario, in relazione a specifiche circostanze puntualmente individuate dal codice civile, deve essere considerato un condomino a tutti gli effetti.

Due, in sostanza, gli ambiti in cui il diritto d’usufrutto rileva in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile:

a)partecipazione alle assemblee condominiali;

b)partecipazione alle spese comuni e azioni di recupero del credito nel caso di morosità.

Quanto al primo punto l’art. 67, terzo e quarto comma, disposizioni di attuazione del codice civile, si occupa di ripartire la competenza, tra proprietario ed usufruttuario, a partecipare all’assemblea di condominio.

Recita la norma:

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario”.

Per fare un esempio: la nomina, conferma o revoca dell’amministratore è atto di competenza dell’usufruttuario mentre la decisione sull’installazione di un ascensore spetta al nudo proprietario.

La partecipazione attiva alla vita condominiale comporta un obbligo diretto di partecipazione alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni.

Al riguardo le norme dettate in materia di condominio (art. 1117 e ss. c.c.) non dicono quali debbano essere le spese addebitabili al nudo proprietario e quali all’usufruttuario.

Sul punto è necessario, pertanto, osservare quanto dettato dalle norme che disciplinano i rapporti derivanti dall’usufrutto.

Co sì ad esempio ai sensi dell’art. 1004 c.c.

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”.

In sostanza l’usufruttuario paga le spese ordinarie (es. compenso amministratore, pulizia scale, ecc.) e quelle straordinarie ma solamente se le stesse si siano rese necessarie quali conseguenza dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

vSono, invece, a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.)

Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto l'usufrutto sono sopportate dal proprietario e dall'usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse”. (art. 1013 c.c.)

Salvo diversa convenzione tra i diretti interessati, poiché l’usufrutto deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari e pertanto è opponibile a terzi, anche l’amministratore di condomino dovrà tenere presente tale suddivisione degli oneri in relazione alla ripartizione delle spese condominiali.

Non solo, la morosità del nudo proprietario, piuttosto che quella dell’usufruttuario, impone al mandatario del condomini di agire contro l’effettivo titolare dell’obbligo di contribuzione non potendosi configurare in capo ai due soggetti una sorta di responsabilità solidale per gli oneri condominiali (cfr Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).

In sostanza, pertanto, ognuno paga per sé e nulla di più gli può essere richiesto.

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Lidia
Lidia lunedì 07 marzo 2016 alle ore 16:59

Sono proprietaria di 2 appartamenti nello stesso stabile e piano e di cui uno mio marito è usufruttuario. Ho chiesto al l'amministratrice di mandare convocazione all'Assemblea condominiale anche a lui ma mi è stato detto che va inviata solo al proprietario, è corretta questa cosa? Grazie per la risposta

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