La crisi del mercato immobiliare di recente ha fatto registrare una leggera crescita delle compravendite con la formula della nuda proprietà, che consentono agli acquirenti di ottenere uno sconto corrispondente alla decurtazione dell'usufrutto dal valore dell'immobile.
In linea di massima, secondo gli addetti immobiliari si può ottenere una riduzione del prezzo di mercato fra il venti ed il cinquanta per cento.
E poi chi compra la nuda proprietà ha il vantaggio di poterla rivendere successivamente, con un prezzo rivalutato in base all'aumentare dell'età dell'usufruttuario, che continua a mantenere il godimento dell'immobile.
Nel caso di immobili ubicati in condominio si configura sempre una problematica ripartizione delle competenze tra nudo proprietario ed usufruttuario, che ingenera anche una serie di dubbi su chi dei due debba essere invitato a partecipare all'assemblea condominiale. Sotto il profilo normativo si osserva che l'art. 1136 co. 6 c.c. impone all'amministratore di condominio di inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea a tutti gli aventi diritto e quindi, nell'ipotesi, anche all'usufruttuario ed al nudo proprietario, che sono, comunque, titolari di due distinti poteri di voto.
È noto che l'usufruttuario ha il diritto di voto per le delibere attinenti all'ordinaria amministrazione, al godimento ed ai servizi comuni, mentre il nudo proprietario può esprimere il voto in relazione agli argomenti di straordinaria amministrazione.
L'usufruttuario dev'essere considerato come un condomino e quindi pagare le spese condominiali
In altri termini, a seconda dell'oggetto delle discussioni indicate all'ordine del giorno, l'amministratore sarà tenuto a convocare l'usufruttuario o il nudo proprietario, oppure entrambi nel caso di argomenti che dovessero interessare tutti e due. Nella prassi condominiale, però, è raro che un argomento possa interessare sia il nudo proprietario che l'usufruttuario.
Probabilmente un caso del genere potrebbe rinvenirsi in riferimento alla delibera di variazione delle tabelle millesimali.
Tuttavia la separazione dei poteri di voto del nudo proprietario e dell'usufruttuario non è così netta come sembra, soprattutto se si guarda alla previsione dell'art. 67 disp. att. c.c., che dispone a carico di entrambi la responsabilità solidale nel pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Ma al di là del fatto che tale disposizione non sembra giustificare due distinti ed autonomi diritti di voto in seno all'assemblea condominiale, bisogna considerare che non esiste una norma di diritto comune sulla ripartizione di diritti e doveri tra nudo proprietario e usufruttuario. Gli artt. 1104 c.c. e s.s., infatti, si preoccupano piuttosto di disciplinare la ripartizione delle spese tra di loro.
In particolare, l'art. 1104 c.c. pone a carico dell'usufruttuario gli oneri relativi alla custodia, alla "manutenzione ordinaria" ed all'amministrazione del bene, mentre l'art. 1105 c.c., in modo esemplificativo, elenca una serie di "riparazioni straordinarie" teoricamente di competenza del nudo proprietario.
Ma il fatto che tali disposizioni facciano riferimento a "manutenzione ordinaria" e "riparazioni straordinarie" non deve indurre a pensare che il diritto di voto spetti all'uno o all'altro in base alla terminologia appena citata, né tantomeno la ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario può valere nei rapporti esterni.
Richiesta di pagamento nei confronti del nudo proprietario
Di conseguenza dagli artt. 1104 e 1105 c.c. non è possibile desumere alcuna disciplina del diritto di voto nelle assemblee di condominio, che deroghi alla solidarietà prevista dall'art. 67 disp. att. c.c. e quindi alla contitolarità di tutte le spese condominiali. Peraltro la differenza tra ordinaria e straordinaria manutenzione non è poi così netta come sembra.
Per fare degli esempi, le spese per rintonacare e tinteggiare la facciata di un edificio esulano dal concetto legale di riparazioni straordinarie, con la conseguenza che vanno poste a carico dell'usufruttuario e non del proprietario (App.
Firenze 25.10.1962), mentre le spese per l'abbozzatura dell'intonaco del muro divisorio tra il giardino condominiale e le proprietà confinanti rappresenta una riparazione straordinaria da porsi a carico del proprietario e non dell'usufruttuario (Trib. Napoli 18.02.1969).
Invece, "qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all'assemblea che intenda deliberare l'approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria" (Cass. n° 16774/2013; n. 10611/1990).
Peraltro, la suddivisione dei poteri di voto tra nudo proprietario e usufruttuario sembra discostarsi dal criterio di ripartizione dell'uso e della percezione dei frutti, per il fatto che esula dall'inquadramento nella classica distinzione tra atti conservativi, amministrativi e dispositivi, ai quali corrisponde la distribuzione di diritti e obblighi in capo ai titolari dei diritti reali sullo stesso bene.
Basti pensare che l'usufruttuario può decidere di utilizzare personalmente l'immobile, così come può decidere di affittarlo o darlo in comodato a terzi, mentre il nudo proprietario mantiene i diritti residuali, che non competono all'usufruttuario, come quello di vendere o donare l'immobile, senza il venir meno, comunque, del diritto di usufrutto.
In ogni caso la mancata notifica dell'avviso di convocazione dell'uno e dell'altro potrebbe comportare l'annullamento delle delibere approvate. Ragion per cui è consigliabile che in caso di argomenti dubbi usufruttuario e nudo proprietario vengano invitati entrambi all'assemblea specificando nel verbale a chi competa il diritto di voto.
