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Riparazioni di notevole entita'? Dipende...
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Riparazioni di notevole entita'? Dipende...

Quando siamo di fronte a lavori di notevole entità e quando invece si tratta di ordinaria manutenzione

Avv. Caterina Tosatti  

La sentenza che esamineremo, emessa l'11 agosto 2020 dal Tribunale di Catania (n. 2769), ha affrontato un caso di impugnativa di delibera assembleare, dove il condòmino lamentava che alcuni lavori fossero stati approvati con un quorum insufficiente, poiché lo stesso sosteneva che si trattasse di riparazioni straordinarie di notevole entità.

Vediamo allora cosa ha guidato il Giudice catanese alla decisione adottata.

Costo, valore dell'edificio e spesa pro capite

Questi i criteri che il Giudice ha privilegiato per dirimere la controversia: per valutare se un'opera, deliberata dall'Assemblea condominiale, sia manutenzione ordinaria, straordinaria oppure - come nel caso che ci occupa - riparazione di notevole entità, si deve eseguire una comparazione tra il costo complessivo dell'intervento, il valore dell'edificio e la quotache, in base al riparto approvato dalla stessa Assemblea, spetterebbe al condòmino singolarmente considerato (in particolare, a colui che impugna il deliberato).

Lavori straordinari di notevole entità. Quorum assemblea condominiale

Nel caso concreto, il Condominio aveva deliberato lavori ai garages, alla "scivola" (si ritiene si tratti della rampa di accesso ai garages) ed al muro perimetrale, per un totale di Euro 50.000,00 e per una quota di Euro 1.500,00 circa a carico del condòmino che aveva impugnato.

Il magistrato, in base al giudizio fattuale, nonché alle risultanze della CTU disposta, ha argomentato, in virtù dei criteri suesposti, che non si trattasse di "notevole entità", bensì di manutenzione ordinaria e che, pertanto, bastasse il quorum 'ridotto' di cui all'art. 1136, 3° comma, c.c. per l'Assemblea tenutasi in seconda convocazione.

Una questione di punti di vista

Croce e delizia degli 'esperti' ed addetti ai lavori della materia condominiale, la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria e opere e/o riparazioni di notevole entità non è sempre agevole.

In breve, mutuando dalla più attenta dottrina sul punto (TERZAGO - CELESTE - SALCIARINI, "Il Condominio", Giuffré Ed.), rammentiamo al lettore che la manutenzione ordinaria viene di solito individuata nei lavori che vengono eseguiti con cadenza periodica per mantenere - appunto - il complesso condominiale (le sue parti ed i suoi servizi comuni) in buono stato ed adatto all'uso che se ne deve fare (civile abitazione, commerciale, etc.); la manutenzione ordinaria è solitamente anche caratterizzata dall'importo contenuto della spesa.

La manutenzione straordinaria è invece definita in modo più ondivago; si dice che sia l'intervento a carattere eccezionale, che viene eseguito solamente in alcuni momenti della vita dello stabile, a distanza anche di molti anni, ma si dice anche che sia l'opera resa necessaria a cagione di un evento fortuito o di forza maggiore.

Non solo: di solito, la manutenzione straordinaria richiede un importo di denaro considerevole per essere eseguita.

Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Le "riparazioni", in quanto tali, rientrano nel concetto di manutenzione - per mantenere un bene in buono stato potrebbe accadere di doverlo riparare; si sfocia nella «notevole entità» indicata dall'art. 1136, 4° comma, c.c., quando il costo supera un determinato importo: attenzione, però, a non guardare all'importo dal punto di vista della "tasca" che lo deve sopportare.

Il totale occorrente per eseguire le riparazioni andrà qualificato come di notevole entità non tanto con riguardo alle condizioni economiche dei singoli partecipanti al Condominio, bensì con rispetto alle caratteristiche globali dell'intervento - proprio come ha fatto il Giudice siciliano.

In parole povere, non si qualificherà l'intervento come "straordinario" (solamente) se due terzi dei condòmini hanno perso il lavoro o versano in condizioni di indigenza, ma sarà (anche) necessario verificare la qualità dell'intervento, a quali parti si riferisce, quand'è stato l'ultimo intervento sulle stesse parti, etc.

Vi è poi il punto di vista edilizio - urbanistico, che nel nostro ordinamento è dato dal D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico sull'Edilizia o TUE), dove vengono dettate le definizioni dei concetti appena visti; tuttavia, come già chiarito dalla Cassazione, con la sentenza 10 dicembre 2013, n. 27540, la normativa in parola è dettata per «altre specifiche finalità», cioè per il vaglio dell'Autorità Pubblica circa la necessità o meno di un titolo per l'esecuzione dell'opera.

Il punto di vista civilistico è invece volto a verificare presupposti diversi, quindi ben può darsi che un'opera, qualificata dal TUE come "manutenzione ordinaria", sia invece, dal punto di vista giuridico - civilistico, una manutenzione straordinaria - come accaduto nel caso esaminato dalla Corte nel 2013, dove si trattava di una manutenzione alla facciata condominiale, ordinaria per il TUE, straordinaria a giudizio della Corte.

Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria o straordinaria?

Una questione interessante: il merito delle delibere condominiali

Il Giudice, cercando, come spesso fa il magistrato accorto, di indicare la strada alla parte che vede rigettata la propria domanda, segnala che il merito della delibera non può mai essere sindacato, cioè rimesso in discussione e modificato, dal Giudice, perché il vaglio si limita alla legittimità della decisione - altrimenti, il Giudice si sostituirebbe alla volontà assembleare.

Tuttavia, vi sono casi in cui il Giudice, per un interesse superiore, può impingersi, cioè entrare, nel merito della decisione adottata ed impugnata, ovvero quando la delibera arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, 1° comma, c.c., come di recente stabilito dalla Cassazione, con la sentenza 25 febbraio 2020, n. 5061, relatore Cons. Scarpa, pure richiamata dal Tribunale di Catania.

Appalto per lavori di notevole entità: il consiglio di condominio o una commissione di condòmini può scegliere la ditta appaltatrice?

In questa sentenza si fa osservare che «I CONDOMINI NON POSSONO sollecitare il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle correlate spese, censurando, ad esempio, l'opportunità della scelta dell'appaltatore operata dall'assemblea, o l'accettazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l'inutilità o l'irrazionalità dei lavori approvati»; nella nostra esperienza professionale, sono invece proprio queste tre circostanze a scatenare le impugnativa della delibera di approvazione dei lavori, le quali però si rivelano strumentali ed inutili, proprio perché chi impugna non potrebbe comunque attendersi un risultato diverso (sui tre aspetti considerati) in virtù dell'accoglimento della sua domanda.

In buona sostanza, il Giudice non potrà mai affermare che una ditta era meglio dell'altra o che determinate spese pure approvate erano inutili…

Ma quando la delibera «arreca un grave pregiudizio alla cosa comune» e, pertanto, permette al Giudice di essere esaminata anche nel merito?

La risposta ce la fornisce, a contrario, la sentenza della Corte citata, che ricorda che NON è da intendersi "gravemente pregiudizievole alla cosa comune" una deliberazione che, in realtà, venga impugnata in relazione non al danno che abbia apportato alla conservazione o al godimento delle parti comuni, quanto sotto il profilo della gravosità e della carenza di giustificazione delle spese da essa implicate a carico dei singoli condomini.

Manutenzione straordinaria condominiale di notevole entità approvata con più delibere e quorum deliberativi

Scarica Trib. Catania 11 agosto 2020 n. 2769

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