È noto che in condominio non si può fare quello si pare. Ogni condomino è tenuto a rispettare sia la proprietà privata degli altri che la proprietà comune, potendo apportare modifiche unilateralmente soltanto in poche circostanze e sempre senza arrecare danno al godimento degli altri.
In ambito di interventi da realizzate, è possibile che qualcuno di essi si renda necessario perché imposto dalla normativa pubblicistica.
Secondo il Tribunale di Roma (sentenza 23 novembre 2020 n. 16526, tra diritto di proprietà e obbligo di adeguamento alle norme di sicurezza può prevalere il primo. In altre parole, secondo il giudice capitolino è legittima la delibera con cui il condominio nega al singolo condomino la realizzazione di un intervento edilizio necessario per uniformarsi alla normativa pubblicistica.
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Adeguamento alle norme di sicurezza in condominio: il caso sottoposto al Tribunale di Roma
Un condomino impugnava innanzi al Tribunale di Roma la delibera condominiale con cui l'assemblea negava l'autorizzazione alla realizzazione di un intervento edilizio che si rendeva necessario per non infrangere la normativa pubblicistica.
Per la precisione, il titolare di una sala giochi sita in un locale condominiale chiedeva di essere autorizzato a realizzare una seconda uscita di sicurezza al fine di uniformarsi alla legge. Il condominio negava l'autorizzazione.
Ricorreva dunque in tribunale il condomino il quale lamentava la contrarietà della delibera alla normativa pubblicistica. Peraltro, veniva evidenziato che, in mancanza dell'intervento edilizio, il locale non avrebbe potuto essere più utilizzato secondo la sua destinazione.
Si costituiva il condominio eccependo che l'attore pretendeva di aprire una porta per realizzare una seconda uscita di sicurezza passando per la chiostrina condominiale, snaturandone la destinazione.
La funzione di una chiostrina è infatti quella di dare aria e luce agli appartamenti che su di essa affacciano.
Oltretutto, la chiostrina non aveva le caratteristiche di spazio scoperto che potevano renderla idonea ad uscita di sicurezza.
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Il condominio riteneva inoltre che l'attrice, essendo proprietaria di altri immobili nello stabile, avrebbe potuto attraverso di essi realizzare un secondo varco di uscita.
Adeguamento alle norme di sicurezza in condominio e diritto di proprietà: cosa prevale?
Secondo il Tribunale di Roma, nel caso di specie il diritto di proprietà prevale sull'adeguamento alle norme di sicurezza.
La chiostrina in questione è infatti un luogo chiuso, non accessibile da parte di terzi che non siano condòmini, che ha la funzione di dare aria e luce agli appartamenti e che non è destinata al transito pedonale.
Secondo il tribunale capitolino «è certo vero che ogni condomino può fare ex art. 1102 c.c. un uso più intenso del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso.
Si è quindi affermata la legittimità, ad esempio, purché non vi siano lesioni dell'estetica del fabbricato, della trasformazione di una finestra in porta finestra, con demolizione del muro comune, in applicazione della richiamata disposizione.
Nel caso di specie, laddove si accogliesse la tesi di parte attrice, la chiostrina diverrebbe luogo di transito (seppur potenziale ed in casi di emergenza) di soggetti terzi che poi defluirebbero sulla strada attraverso le scale condominiali, l'androne condominiale ed il portone principale comune».
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Secondo i giudici, è dunque evidente come, pur conservando la funzione di dare aria e luce agli appartamenti, la chiostrina acquisirebbe un'utilizzazione ulteriore e radicalmente diversa rispetto a quella di dare aria e luce: il transito, non da parte di un condomino, ma da parte di una pluralità di soggetti estranei al condominio, avventori della sala giochi.
Tale diversa utilizzazione appare dunque incompatibile con la funzione della chiostrina ed ancor prima con la sua natura di bene comune ai soli condòmini dello stabile.
Adeguamento alle norme di sicurezza in condominio: i precedenti giurisprudenziali
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, richiama la giurisprudenza di legittimità che serve a corroborare il proprio assunto, e cioè che tra diritto di proprietà e adeguamento alle norme di sicurezza può prevalere il primo.
Per la precisione, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26129 del 30.12.2015 (sulla scia di Cass. civ. Sez.
II, 19/11/2004, n. 21902), dopo aver ripercorso i principi giurisprudenziali di applicazione dell'art. 1102 c.c., pronunciando in relazione al caso in cui i proprietari di un bar con accesso dalla pubblica via consentivano ai propri avventori di utilizzare i servizi igienici sito al piano superiore, fruendo, per raggiungerli, dell'androne e delle scale condominiali, ha statuito che «l'iniziativa dei proprietari del bar, anche se inidonea a creare un asservimento del bene comune alla proprietà esclusiva del condomino, comporta un palese mutamento della destinazione della scala di accesso agli appartamenti del fabbricato perché ad un utilizzo normale di essa da parte dei condomini (e delle persone dirette alle unità abitative di costoro) si aggiunge una sorta di utilizzo costante da parte del pubblico, cioè degli avventori di un esercizio commerciale non servito da detta scala quanto all'accesso", utilizzo che altera "il rapporto di equilibrio tra i diritti concorrenti dei singoli partecipanti e pregiudica anche la riservatezza, oltre che la sicurezza, degli altri condomini che si trovano a dover sopportare il transito di persone estranee all'interno dell'edificio condominiale».
Il caso di specie è in larga parte sovrapponibile, con l'aggravante che nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione il bene comune (le scale) veniva utilizzato secondo la sua naturale destinazione, mentre nella specie la chiostrina sarebbe diventata un luogo di transito pedonale, destinazione estranea a quella funzionalmente dalla stessa svolta.
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