Spese straordinarie e cessione dell'appartamento, il fatto
Con ricorso depositato nel 2018 presso la Corte d'appello di Campobasso, confermava l'obbligo di un condomino subentrante per avvenuta compravendita, alla contribuzione delle spese per manutenzione straordinaria dell'edificio in condominio.
La Corte articolava il suo provvedimento affermando che il momento costitutivo dell'obbligazione fosse intervenuto con la delibera che aveva scelta l'impresa appaltatrice, adottata dopo il rogito.
Con il ricorso per Cassazione, il ricorrente eccepiva invece che il momento costitutivo fosse intervenuto nella delibera in cui si decideva di dar luogo ai lavori ed altresì si assegnava l'appalto ad un'impresa, salvo poi riassegnarlo successivamente.
Asseriva altresì il ricorrente che vi fosse da parte dell'acquirente una violazione dell'obbligo informativo da parte del venditore che avrebbe dovuto far conoscere l'esistenza di lavori deliberati.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18793 del 10 settembre 2020, rigettava la richiesta di riforma della sentenza confermando che l'assemblea intervenuta successivamente alla compravendita, con la quale si era scelta l'impresa appaltatrice, costituisse il momento costitutivo dell'obbligazione di pagamento della quota per lavori straordinari.
Rigettava anche l'altro motivo d'impugnazione ritenendo che il compratore ben potesse accertarsi prima della compravendita, della presenza di lavori straordinari decisi ancorché non appaltati.
L'obbligo di contribuzione alle spese condominiali
Il condomino è obbligato alla contribuzione in ordine alle spese condominiali pro quota in base all'art. 1118 del codice civile in combinato disposto con l'art. 1123 del codice civile che ne stabilisce i criteri generali di ripartizione.
Una particolare tutela viene poi riconosciuta nel caso di lavori di manutenzione straordinaria il cui concetto in ambito condominiale è legato non solo alla ricorrenza sistematica degli stessi (ordinaria) o sopravvenuta (straordinaria) ma anche all'importanza dei lavori intesa come impegno di spesa. L'art. 1135 del codice civile obbliga l'assemblea a costituire un fondo per fronteggiare i lavori straordinari, attività che può essere espletata anche a stati di avanzamento.
L'obbligazione nei confronti di un condòmino subentrante nel diritto reale di un altro soggetto, è invece sancita dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione del nostro codice vivile, che regola il passaggio tra condomini attribuendo un maggior tutela al condominio.
Una prima tutela è certamente fornita dall'obbligo del notaio in sede di compravendita, di acquisire la dichiarazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti del venditore.
L'altra, prevede l'obbligo solidale sia del condomino subentrante che di quello uscente, nella contribuzione delle spese della gestione corrente all'atto del trasferimento nonché di quella precedente.
Tale fattispecie non è però applicabile alle spese di manutenzione straordinaria, come vedremo più avanti.
La legge 220/12 che ha riformato la materia condominiale, si è ulteriormente dedicata a tale passaggio, prevedendo l'obbligo per il condomino uscente, di comunicare all'amministratore la copia autentica dell'atto di trasferimento, rimanendo in caso contrario, obbligato solidalmente per le obbligazioni spettanti al nuovo titolare del diritto.
Spese straordinarie. Per il venditore l'obbligo risale alla delibera che ha disposto i lavori.
Spese straordinarie, cessione dell'appartamento e atto costitutivo dell'obbligazione per il condomino
Proseguendo nel nostro viaggio logico - sistematico che ci porterà alle conclusioni, occorre fare un'altra tappa e ciò quella della distinzione tra assemblee programmatiche ed esecutive.
L'argomento, costituisce la "chiave" interpretativa per individuare il momento costitutivo dell'obbligazione in capo al condòmino.
Il percorso che porta all'inizio dei lavori di manutenzione straordinaria è molto articolato ed il più delle volte i condomini vogliono prendere prima cognizione dei lavori da svolgersi e della spesa da sostenere, non è infrequente dunque che vi sia una delibera che non stabilisca alcun impegno per i condomini ma che si riduca ad una mera dichiarazione d'intenti.
Superbonus, le maggioranze richieste: spese straordinarie Vs innovazioni
Tale delibera non ha effetti giuridici e pertanto non è nemmeno impugnabile perché inesistente.
L'obbligo alla contribuzione delle spese straordinarie sorge con l'esatta individuazione della somma da corrispondere, attività che generalmente coincide con l'individuazione dell'impresa appaltatrice, costituendo così l'atto con il quale si dà esecuzione ai lavori. (Cass. Sez. 2, 14/10/2019 n. 25839 - Cass. Sez.2, 21/02/2017 n. 4430).
A differenza di quanto previsto per le spese ordinarie dove vige il principio di solidarietà previsto dall'art. 63 disp. Att. c.c. per quelle straordinarie vige dunque un altro criterio temporale, la ragione risiede nella impossibilità di prevedere una spesa che se fosse stata conosciuta dall'acquirente, avrebbe comportato una riduzione del prezzo o comunque avrebbe potuto influenzare la conclusione dell'affare.
Spese straordinarie e cessione dell'appartamento, conclusioni
L'argomento trattato, assume un maggior rilievo in questo preciso momento storico, caratterizzato dall'introduzione delle agevolazioni per i lavori straordinari, previsti dal cd. Decreto rilancio e successiva conversione.
Oggi più che mai, l'individuazione dell'atto costituito dell'obbligazione, assume un'importanza centrale nel complesso procedimento che porta all'individuazione non solo dell'appaltatore ma di tutte le figure fondamentali per svolgere la pratica di superbonus con la possibilità di cessione del credito.
Limitandoci alla fattispecie analizzata con questa pronuncia della Cassazione, si ritiene che sia ormai indubbio che il condomino obbligato alla contribuzione delle spese pro quota per lavori straordinari, sia quello che abbia la possibilità di partecipare e votare durante l'assemblea che conferisce l'appalto o comunque conferisca il potere di firma all'amministratore.
Il momento della costituzione dell'obbligazione non può essere individuato invece nella delibera di approvazione del piano di riparto che costituisce solo uno strumento di distribuzione dell'obbligazione principale già costituita.
La vicenda apre però uno spunto di riflessione: "cosa succede se l'appalto viene conferito e poi riappaltato dopo l'intervenuta compravendita?". Nel caso analizzato, il ricorrente non ha provato tale circostanza ma ci ha fornito più di un motivo di riflessione futura.
