La persona che era proprietaria al momento dell'approvazione delle spese condominiali è responsabile della loro corresponsione. In particolare, a nulla rileva che questa abbia venduto la propria abitazione prima dell'assemblea di ripartizione delle suddette spese (Corte di Cassazione, ordinanza 12 maggio – 22 giugno 2017, n. 15547).
Paga il venditore se le spese straordinarie sono state deliberate prima della vendita
La vicenda. In un condominio venivano deliberati nel 2000 ed eseguiti tra il 2000 ed il 2002 dei lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio.
Successivamente, uno dei condomini, venduta la propria unità immobiliare nel 2003, aveva ritenuto che non fosse più dovuta la sua quota di spesa per i suddetti lavori.
Preso atto di tale rifiuto di pagare, il condominio chiedeva e otteneva decreto ingiuntivo nei suoi confronti.
L'ex condomino tuttavia si opponeva rilevando che le somme dovute fossero in realtàbasate su una delibera di ripartizione delle spese del 2006, periodo in cui egli, avendo ormai venduto la propria unità immobiliare, non poteva partecipare all'assemblea né impugnarne la decisione.
Nonostante il rigetto dell'opposizione nei prime due gradi di giudizio, l'ex condomino ricorreva dunque in Cassazione.
Lanormativa.In materia di spese condominiali, l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella sua formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, applicabile rationetemporis al caso in esame, prevedeva che chi fosse subentrato nei diritti di un condomino era obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In particolare, ai fini dell'applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni si riteneva insortoalla data di approvazione della delibera assembleare cheaveva disposto l'esecuzione di tale intervento.
La stessa delibera ha infatti valore costitutivo della relativa obbligazione. Si sottolinea inoltre che tale momento rilevava anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
Le spese condominiali, cosa paga il venditore e il compratore.
La sentenza.In effetti, una volta trasferita la proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee. In tal caso, non può quindi essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali.
La norma in questione può infatti trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio.
Tuttavia, se al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, il condomino alienante risulta ancora proprietario, le relative spese restano a suo carico, proprio per il valore costitutivo di tale obbligazione.
Ne consegue che il fatto che la vendita dell'unità immobiliare sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori (o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio), non estingue il debito originario del cedente.
Semmai può soltanto impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c..
Secondo la Suprema Corte, il debito in questione rimane dunque azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento.
Alla luce di quanto evidenziato, la Corte di legittimità ha pertanto rigettato il ricorso dell'ex condomino, condannandolo al pagamento del decreto ingiuntivo, a tutte le spese di lite, nonché al versamentodell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto a causa dell'integrale rigetto dell'impugnazione.
Conclusioni. Chi è condomino al momento dell'approvazione dei lavori è obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria. Ciò che conta, secondo la Suprema Corte, è infatti che la persona sia proprietaria al momento dell'approvazione delle stesse.
In tal senso, a nulla rileva la circostanza che questa abbia venduto la propria abitazione prima dell'assemblea di ripartizione delle suddette spese. La vendita dell'unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese può al massimoimpedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c..
Ma il debito originario del cedente non si estingue e rimane azionabile giudizialmente da parte del condominio.
