È incontestato che essere proprietari di un'unità immobiliare ubicata in un edificio condominiale vuol dire, per forza di cose, essere titolari del correlato obbligo di contribuzione alle spese necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Che cosa accade se l'appartamento è oggetto di una compravendita?
Assieme alla porzione di piano vengono ceduti, automaticamente, tutti i debiti ad essa inerenti?
La risposta è negativa, tuttavia la soluzione al problema permette di agire nei confronti del nuovo proprietario in virtù d'un vincolo di solidarietà per i contributi condominiali previsto dall'art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Recita la norma:
. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
Prima di approfondire come, solitamente, l'amministratore agisce in giudizio per il recupero degli oneri condominiali, è utile capire la natura delle obbligazioni condominiali.
Le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem
La dottrina e la giurisprudenza maggioritarie sono concordi nell'affermare che le obbligazioni condominiali rientrano nell'ambito delle così dette obbligazioni propter rem.
La Cassazione ha spiegato in maniera chiara e precisa che cosa è un'obbligazione propter rem e quali siano le conseguenze in relazione alla titolarità della stessa.
Per il condominio i comproprietari sono una cosa sola
"La figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.
La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).
Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.
Trattandosi di obbligazioni propter rem, derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle parti comuni, l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Spese condominiali, acquisto e solidarietà
Il compratore, pertanto, è titolare delle obbligazioni che sorgono successivamente al suo acquisto ma, in virtù della disposizione contenuta nell'art. 63 disp. att. c.c. succitato, potrebbe essere chiamato a rispondere di quanto ancora dovuto dal suo dante causa (il venditore) per l'anno precedente e quello nel corso del quale è avvenuta la cessione.
L'amministratore, in virtù del fatto che l'art. 63 disp. att. c.c. gli riconosce il potere di agire per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento contro il condomino (attuale), per una maggiore incisività di tale azione propende quasi sempre per agire in tal modo.
Al compratore, quindi, non resta che regolare chiaramente all'atto dell'acquisto (e quindi nel rogito) i rapporti economici relativi agli oneri condominiali al fine di una più facile rivalsa nei confronti del venditore.
Spese condominiali, acquisto, solidarietà e titolare dell'obbligo
Il fatto che compratore e venditore siano obbligati in solido verso il condominio non fa venire meno la possibilità, quanto meno ai fini delle eventuali azioni di rivalsa interne, di individuare il titolare dell'obbligo contributivo.
Partiamo dalle spese straordinarie. Ad oggi è maggioritario e consolidato, in sede giurisprudenziale, quell'orientamento che individua il titolare dell'obbligazione nella persona del condòmino al momento della deliberazione della spesa.
È bene specificare che per momento deliberativo va inteso quello in cui l'assemblea approva la spesa e concretamente stabilisce le modalità esecutive dei lavori, individuano l'appaltatore. Insomma non basta la semplice decisione di manutenere la facciata, serve qualcosa in più.
Per le spese ordinarie, invece, la titolarità è stabilita dal momento in cui insorge la necessità di effettuare quella spesa. Lo stipendio del portiere per il mese di marzo, maturato alla fine di quel mese, sarà una parte di spesa ordinaria da porre in capo a chi era condòmino in quel mese, ciò indipendentemente dalla deliberazione in sede assembleare del preventivo o del consuntivo.
Spese condominiali comunicazione dell'acquisto e solidarietà
Ai sensi del quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c.: "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto."
Si tratta di una solidarietà a tempo indeterminato, o meglio legata all'adempimento descritto dalla norma - che nella prassi è spesso sostituito dall'invio all'amministratore della così detta dichiarazione equivalente rilasciata dal notaio - che non fa venire meno quanto fin qui detto in materia di titolarità dell'obbligo contributivo anche ai fini delle eventuali azioni di rivalsa.
Debiti per contributi e debiti verso terzi, quali differenze
