L'attività dell'attuale figura del mediatore è disciplina dalle imprescindibili disposizioni del codice civile, le quali però devono integrarsi con le norme delle successive leggi speciali che lo hanno adeguato ai tempi e qualificato, attribuendo alla figura del mediatore immobiliare sempre maggiori caratteristiche di professionalità: infatti l'acquisto, la vendita e la locazione di immobili comportano una serie di adempimenti particolarmente complessi e delicati (obblighi fiscali, adempimenti in materia di antiriciclaggio, privacy ecc.), per cui chi decide di operare nel settore nella veste di intermediario deve dimostrare una competenza tecnica, giuridica ed amministrativa particolarmente elevata.
Il mediatore tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica), ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile.
A tale proposito merita di essere segnalata un recente vicenda esaminata dal Tribunale di Milano (sentenza n. 23 maggio 2023 n. 4156).
La proposta di acquisto deve rispecchiare le indicazioni contenute nell'incarico al mediatore. Fatto e decisione
L'anziana proprietaria di un immobile conferiva ad un mediatore formale incarico di mediazione per la vendita della nuda proprietà dell'appartamento; nell'incarico era previsto che l'usufrutto dell'abitazione fosse riservato alla promittente venditrice e a suo marito; la richiesta dei "due usufruttari" era condizione fondamentale per la conclusione della vendita, in quanto entrambi i coniugi, molto anziani, desideravano continuare ad "abitare per il resto della loro vita nella casa"; questa soluzione del doppio usufrutto, in caso di premorienza della moglie, unica proprietaria dell'immobile, avrebbe tutelato anche il marito, consentendogli di proseguire a vivere nello stesso appartamento.
Il problema è che l'agenzia faceva pervenire all'anziana donna una proposta di acquisto che conteneva una riserva di usufrutto in capo alla sola venditrice e un prezzo più basso.
Un rappresentante dell'agenzia poi faceva pressione sull'anziana donna convincendola a sottoscrivere la proposta di acquisto.
Successivamente, però, i due anziani coniugi hanno citato in giudizio il mediatore deducendo la responsabilità ex art. 1759 c.c. del mediatore per assoluta negligenza e mala gesto nell'attività di intermediazione immobiliare, per non aver tutelato i loro interessi portandoli, in assenza di preventiva informazione e tutela, a sottoscrivere un rogito di compravendita immobiliare che, se realmente consci del suo contenuto, mai avrebbero concluso a quelle condizioni, con conseguente loro diritto ad ottenere un risarcimento dei danni subiti (patrimoniali e morali), nonché la restituzione della provvigione già corrisposta.
Si fa presto a dire... mala gestio
La convenuta replicava, invece, di avere puntualmente adempiuto l'incarico sottoscritto dalla proprietaria esclusiva dell'immobile; inoltre faceva presente che la cliente aveva sottoscritto liberamente la proposta avente ad oggetto l'acquisto della nuda proprietà con riserva di usufrutto solo per la venditrice, accettando anche la modesta riduzione del prezzo rispetto a quello indicato nell'incarico. Il Tribunale ha dato ragione agli anziani coniugi.
Secondo lo stesso giudice l'incarico conferito dalla proprietaria al mediatore, comportava per tale professionista lo specifico obbligo, quale mandatario nella fase delle trattative negoziali, di raccogliere e trasmettere alla promittente venditrice proposte d'acquisto che fossero conformi alla specifica richiesta della mandante d'includere nelle trattative per la vendita della nuda proprietà, la riserva di usufrutto anche in favore del marito.
Anche attraverso le diverse prove acquisite il Tribunale ha confermato la grave negligenza dell'agente immobiliare nell'adempimento dello specifico incarico di mediazione conferito dalla proprietaria anche nell'interesse del marito.
L'intermediario non ha segnalato e chiarito alla cliente che la proposta irrevocabile di acquisto della nuda proprietà (sottoscritta dalle parti) non prevedeva in sede di stipulazione del contratto definitivo la riserva dell'usufrutto anche in favore del coniuge. È stata accolta perciò la domanda di condanna del convenuto a restituire agli attori la provvigione (domanda fondata sull'implicita richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento del mediatore ex art. 1455 c.c.).
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento conferma che il mediatore deve operare con la diligenza qualificata propria di un operatore specializzato ex art. 1176 c.c., secondo comma (Cass. civ., sez. II, 16/05/2022, n. 15577).
Tenendo conto di questo principio il Tribunale ha evidenziato l'inadempimento da parte del mediatore dell'obbligo di fornire alla cliente, nella fase delle trattative e prima della sottoscrizione della proposta, chiare informazioni riguardo alla rilevante difformità della proposta d'acquisto sottoscritta dall'interessato acquirente rispetto all'oggetto dell'incarico di mediazione.
In ogni caso l'incarico non implicava per il mediatore l'obbligo di garantire alla venditrice il prezzo indicato nel mandato con la conseguenza che la richiesta di risarcimento danni è stata respinta.
