Come è noto il mediatore ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile.
In particolare si è chiarito come, il cliente abbia diritto di chiedere all'intermediario una corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque, quelle conoscibili con l'uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale.
Se poi l'affare presenta particolari caratteristiche, il mediatore è tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, può agevolmente procurarsene la conoscenza.
In ogni caso l'art.1759 comma 1 c.c., letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, comporta, in senso negativo, un divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere.
In considerazione di quanto sopra viene da domandarsi se l'agente immobiliare possa avere una qualche responsabilità qualora l'acquirente di un appartamento in condominio dopo il rogito scopra l'esistenza di debiti condominiali non corrisposti dal venditore.
In tal caso l'art.63 disp. att. c.c., 4 comma, dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all'atto di compravendita).
Il neo-condomino quindi può venire chiamato a corrispondere al condominio i debiti del venditore. L'agente immobiliare è responsabile per non avere acquisito informazioni e richiesto all'amministratore condominiale l'attestato relativo alle spese condominiali dell'immobile in vendita? L'acquirente può chiedere un risarcimento danni all'intermediario? La risposta nella sentenza del Tribunale di Bologna n. 1561 del 14 giugno 2022.
Agente immobiliare, obbligo di informazione e debiti condominiali del venditore: la vicenda
Una società acquistava da altra società una porzione del complesso immobiliare ad uso artigianale e industriale, facente parte di un condominio; all'atto della stipula del rogito notarile, la venditrice (poi fallita) aveva dichiarato e garantito la regolarità del pagamento delle spese condominiali sino al momento della stipula.
Successivamente però l'acquirente aveva dovuto corrispondere all'amministratore del condominio € 1.236,60 per oneri condominiali non pagati dal venditore poi fallito e rigettava pertanto la domanda attrice.
Il Giudice di Pace rilevava che non era ravvisabile la dedotta violazione dell'art. 1759 c.c.; il primo giudice sottolineava invece il comportamento non diligente dello stesso appellante per non avere "agito con tempestività nella conoscenza del debito e conseguentemente nelle azioni di recupero nei confronti della fallita". La questione passava poi al giudice di secondo grado.
L'appellante chiedeva che, in riforma della sentenza impugnata, l'appellata venisse condannata al risarcimento dei danni in suo favore e, segnatamente, al pagamento della somma di € 1.236,60, con condanna al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio.
Responsabilità dell'agente immobiliare sui debiti condominiali non dichiarati
Il Tribunale ha dato ragione all'agente immobiliare. Infatti, ad avviso dello stesso giudice, tra gli obblighi del mediatore non rientra, infatti, quello di richiedere all'amministratore del condominio l'avvenuto pagamento o meno, da parte del venditore, delle spese condominiali: ciò si desume, del resto, dal fatto che, a norma dell'art. 1130 c.c., comma 1 n. 9), (come modificato dalla legge n. 220 del 2012), l'amministratore ha l'obbligo di "... fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso"; ne consegue che l'amministratore può rilasciare informazioni sui versamenti delle quote condominiali pagate o non pagate per l'unità immobiliare oggetto della compravendita solo ed esclusivamente al condomino intestatario dell'unità stessa o a soggetto da lui designato, e non quindi all'agente immobiliare o ad un probabile acquirente dell'immobile.
In conclusione, solo il proprietario dell'immobile può chiedere all'amministratore l'attestazione relativa alle spese condominiali ed al loro pagamento, mentre è precluso ad altri, fra i quali quindi anche l'acquirente o il mediatore, richiedere tale attestazione.
