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Valida la delibera che nomina amministratore un agente immobiliare?

L'agente immobiliare può essere nominato amministratore di condominio? C'è compatibilità tra le due attività svolte dal medesimo soggetto?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Il pensiero del Tribunale di Genova 14 luglio 2021, n. 1684

Sul tema in oggetto è intervenuto di recente il Tribunale di Genova, con la decisione del 14 luglio 2021 n. 1684.

Nel caso di specie, la questione è stata affrontata in obiter dictum, vertendo la causa su altri temi.

Mentre gli attori lamentano che, poiché l'amministratore nominato dal condominio esercita anche l'attività di agente immobiliare, vi è un'incompatibilità di questa attività con l'incarico di amministratore di condominio.

Ne conseguirebbe pertanto l'invalidità della nomina del medesimo a mandatario dell'edificio. Stante la situazione di ipotetico conflitto di interessi, perderebbe il mandato del palazzo, mantenendo l'esercizio quale agente di immobili.

Sul versante opposto, il condominio afferma che non sussiste nel nostro ordinamento ed in seno alle disposizioni normative che disciplinano la materia condominiale alcun divieto in relazione all'esercizio contestuale delle due attività.

Responsabilità professionale dell'agente immobiliare

Il Tribunale, senza alcuna particolare osservazione, aderisce a questo secondo orientamento.

Vediamo allora quale è stata l'evoluzione di questo quesito.

Il pensiero del Mise 2019

Il Mise è stato interpellato proprio su questo argomento e vi ha risposto con la nota del 22 maggio 2019.

Parte dalla premessa che il nuovo art. 5, comma 3, legge n.39/1989, legge in ambito di mediazione, stabilisce l'incompatibilità in sole quattro ipotesi, cioè

  1. Per le attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione;
  2. Per le attività svolte quale dipendente di ente pubblico o privato, o di istituto bancario, finanziario o assicurativo, naturalmente esclusi gli enti -in qualsiasi forma- di mediazione;
  3. Per l'esercizio di professioni intellettuali nel medesimo ramo merceologico;
  4. Quando ci si trova in posizione di conflitto di interessi.

Sulla base di queste indicazioni, si può dire che il Mise ritiene che vi sia tuttora l'incompatibilità tra le due attività professionali, sia che si sottolinei la prima tipologia di attività tra quelle qui indicate sia per la penultima fattispecie, qualora il mandato di amministratore condominiale sia qualificata quale professione intellettuale nel medesimo ambito.

Da ultimo va da sé che il conflitto di interessi ricorra per il caso di mediatore immobiliare che, nello stesso momento in cui cura per il proprio cliente la vendita o l'acquisto di un immobile, lo amministra quale mandatario del condominio.

L'agente immobiliare quali altre attività può svolgere?

A fine nota, il Mise evidenzia inoltre che: "lo svolgimento di attività incompatibili con quella di agente di affari in mediazioni di cui alla ridetta legge n.39/1989 determina, da parte degli uffici camerali, l'avvio della procedura di inibizione allo svolgimento di quest'ultima e la conseguente inibizione alla stessa."

Prima delle indicazioni del Mise, vi sono state alcune associazioni di categoria degli agenti immobiliari che hanno rilevato l'assenza di incompatibilità con la qualifica anche di amministratore di edificio.

L'opinione Mise 2007

Già in precedenza il Mise aveva ricevuto un interpello, a cui aveva risposto con decisione del 14 giugno 2007.

La posizione è esattamente agli antipodi rispetto a quella da ultimo affermata dal medesimo Ministero.

La questione è sorta a causa di una diatriba nata tra la Camera di Commercio di Torino con una società iscritta al ruolo dei mediatori, presso la Camera di Commercio stessa. Questa società svolgeva anche attività di amministrazione stabili.

Mentre a parere della CCIAA, l'attività di amministratore è imprenditoriale e professionale, anche se non rientrante nelle professioni protette. Il Ministero ha invece rilevato che l'assunzione della veste di amministratore non può essere ritenuta al pari di una vera professione, perché non vi è alcun riconoscimento come tale dalla legge.

La differenza è quindi tra attività professionale e attività di impresa: per la prima non si ha l'iscrizione nel registro imprese ma solo negli albi e registri relativi, se esistenti; per la seconda invece, essendo impresa, occorre l'iscrizione in detto registro.

A conferma di quanto detto, sottolinea che l'iscrizione della società nel registro imprese era necessaria per svolgere l'attività di intermediazione, ma non quella di amministrazione condominiale.

La legge europea 2018 sull'incompatibilità professionale per l'agente immobiliare.

La legge 2018 fornisce un ampliamento delle competenze degli agenti immobiliari. Il dubbio iniziale riguardava l'amministrazione di condominio.

La nuova legge dà la possibilità di aprire studi multiattività da parte degli agenti immobiliari, . Si pensi al rapporto di locazione, pulizia, home staging, accoglienza ospiti e tutto quanto non specificato dal testo.

L'attività di amministratore, quale attività non organizzata in ordini o collegi, in astratto potrebbe essere tra quelle attività di natura intellettuale, in quanto tali, non condizionate neppure dall'esercizio organizzato in forma societaria.

Il Mise ha confermato l'incompatibilità tra amministratore e agente immobiliare

L'esercizio di una professione intellettuale non può mai configurarsi come attività di impresa, ricorsa la Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. n. 1889 del 1967).

Da qui l'ultimo orientamento del Mise sopra menzionato.

In conclusione

La Riforma del condominio ha riconosciuto la forma societaria per gli amministratori di stabili, non solo per le società di persone ma anche di capitali.

Da ciò potrebbe conseguire l'osservazione che si tratti di attività di impresa, avendo permesso di allargare le trame alla figura di amministratore.

In pratica con ciò potrebbero cadere alcune eccezioni sull'argomento.

Di certo è che ogniqualvolta l'amministratore dell'edificio si trovi in situazione di conflitto di interessi la manifestazione della sua volontà cade.

Questo è ciò che il legislatore intende preservare. Si pensi ad esempio al divieto di prendere la delega da parte di un condomino per rappresentarlo in assemblea.

Ritornano i dubbi riguardo alle incompatibilità dell'Agente Immobiliare nell'esercizio della professione di Amministratore di Condominio.

Sentenza
Scarica Trib. Genova 14 luglio 2021 n. 1684

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