E' molto frequente che i condòmini lamentino il cattivo operato del proprio Amministratore; altrettanto frequentemente, si rivolgono al legale di fiducia ritenendo di poter intentare causa e dimostrare la cosiddetta mala gestio, cioè quella che il Codice definisce come grave irregolarità nella gestione del Condominio e che sta a metà via tra il diritto condominiale (art. 1129 c.c. e dintorni) e la responsabilità del mandatario disciplinata dal libro dei contratti tipici.
Tuttavia, la responsabilità deve essere rigorosamente provata e non sempre ciò che sembra un'evidenza per i condòmini corrisponde a ciò che il diritto considera piena prova della domanda.
La pronuncia che esamineremo oggi (sentenza del Tribunale di Cosenza, n. 846 del 14 aprile 2021) verte proprio su questo.
Responsabilità civile amministratore di condominio, la pronuncia
Un Condominio citava in giudizio il proprio ex Amministratore, allo scopo di ottenere il risarcimento del danno causato da questi per mala gestio protrattasi per le gestioni dal 2006 al 2013.
Il Condominio enumera le seguenti gravi irregolarità che l'ex Amministratore avrebbe commesso a suo danno:
a) omessa restituzione della cassa contanti;
b) omesso versamento di ritenute alla fonte per gli anni 2007 e 2008, con conseguente irrogazione di sanzioni;
c) omesso versamento consumi idrici anni 2005-2006-2007 e 2008, con conseguente irrogazione di sanzioni;
d) omessa presentazione dei Modelli 770 per gli anni 2010-2011-2012-2013;
e) esborsi sostenuti per l'avvio di azione giudiziaria ex art. 700 c.p.c. al fine di ottenere la restituzione della documentazione condominiale fiscale e contabile indebitamente trattenuta dall'ex Amministratore, culminata in successiva procedura esecutiva, instaurata dal Condominio con legale di fiducia.
A fronte di tutto ciò, il danno che si chiedeva di risarcire veniva quantificato dal Condominio in € 18.149,84, salvo poi domandare al Giudice anche il risarcimento di un danno (apparentemente, uno diverso) da liquidarsi in via equitativa, imputabile alla irregolarità della gestione.
L'ex Amministratore rimaneva contumace. Il Giudice procedeva pertanto ad istruire la causa.
Da notare che la CTU (Consulenza Tecnica d'Ufficio) richiesta dal Condominio viene rigettata dal magistrato che la ritiene 'esplorativa' - ciò significa che il magistrato aveva già vagliato la domanda del Condominio ed aveva ritenuto che la stessa non contenesse sufficienti elementi atti a ritenerla fondata, quindi la CTU sarebbe stata sfruttata dal Condominio per cercare prove che avrebbe già dovuto fornire.
Giunto alla fase decisionale, il Tribunale accoglie solo parzialmente la domanda del Condominio - di fatto condanna l'ex Amministratore a rifondere la somma di € 200,00 oltre interessi, nonché a corrispondere al Condominio le spese di lite.
Vediamo perché.
Responsabilità civile amministratore di condominio, che cos'è la mala gestio?
Il Tribunale avvia la propria motivazione ricordando che il ruolo e l'incarico dell'Amministratore condominiale sono disciplinati sia dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. sia dalle norme sul mandato (artt. 1708 ss. c.c.), essendo l'Amministratore un mandatario con rappresentanza - il ché significa che ogni atto giuridico che egli compie in nome e per conto del Condominio produce effetti direttamente nella sfera giuridica del Condominio e, per effetto, dei singoli condòmini.
Secondo il Tribunale, l'Amministratore, nella sua qualità di mandatario, risponde dei danni cagionati dal suo operato al mandante (il Condominio) e, siccome la normativa condominiale è di carattere speciale rispetto a quella applicabile al mandato ordinario, egli risponde anche per le ipotesi previste dall'art. 1129, 11° e 12° comma, c.c., cioè le cosiddette gravi irregolarità o mala gestio.
In realtà, le gravi irregolarità sono ipotesi, disciplinate espressamente dall'art. 1129 c.c., che fondano la richiesta della (e in determinati casi, l'azione per la) revoca dell'Amministratore, cioè per sciogliere il vincolo di mandato tra lo stesso ed il Condominio.
La mala gestio, sempre secondo il Tribunale, è concetto molto più ampio che si realizza, a prescindere dalle fattispecie indicate dall'art. 1129 c.c., ogni volta che «l'amministratore svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all'interesse comune dei rappresentati», ad esempio «quando egli non metta a disposizione dei condomini la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo o non fornisca un chiaro rendiconto del proprio operato, con conseguente violazione del dovere di diligenza ex art. 1710 c.c. e obbligo di risarcimento del danno per la sua negligente attività.»
La parte più interessante, a livello pratico, della pronuncia, è quella relativa alla disamina dei singoli motivi di lagnanza del Condominio verso l'ex Amministratore.
Così, il prospetto che il nuovo Amministratore redige, nel quale si dia conto della mancata ricostruzione della cassa contanti a causa della mancata consegna della stessa da parte dell'Amministratore uscente non fa prova di tale mancanza né del quantum, laddove non corroborata da altre 'pezze d'appoggio' o ulteriori riscontri di tipo contabile.
Il passaggio di consegne e la mala gestio dell'amministratore di condominio
Altrettanto, il disordine amministrativo e contabile attribuito all'ex Amministratore non prova, di per sé, che vi sia un danno cagionato dal ritardato pagamenti dei consumi idrici, con addebito di spese di mora e sanzioni, perché manca - è mancata nel giudizio - la dimostrazione dei versamenti delle somme relative al servizio idrico nelle mani dell'Amministratore alle scadenze pattuite.
A dare la prova dei pagamenti non bastano le testimonianze dei condòmini - peraltro, il Giudice osserva che proprio uno dei condòmini chiamati a testimoniare affermava che l'ex Amministratore avesse rilasciato ricevuta dell'incasso dell'importo dovuto, immaginando che con ciò il magistrato intendesse sottolineare che, a maggior ragione, il Condominio avrebbe dovuto produrre dette ricevute di versamento per contestare che l'ex Amministratore, pur fornito delle somme ed entro le scadenze, non aveva corrisposto le stesse ai fornitori, così rendendo il Condominio moroso e destinatario di more e sanzioni.
Non solo. Dai verbali assembleari prodotti dal medesimo Condominio risultava una situazione di morosità perpetuata e costante, sia nel pagamento degli oneri condominiali, sia nell'adempimento del piano di ammortamento che il gestore idrico aveva concesso e tutto ciò appariva protratto anche nella gestione successiva a quella dell'ex Amministratore evocato in giudizio.
Circa la mancata presentazione dei Modelli 770 - ma riteniamo che il ragionamento del magistrato includa anche il mancato versamento delle ritenute alla fonte - comprendiamo, leggendo la sentenza, che il Condominio aveva unicamente rilevato l'assenza, ma non era ancora stato destinatario dei provvedimenti sanzionatori da parte dei competenti organi (Agenzia delle Entrate); sebbene possa sembrare assurdo quanto appena riportato, si pensi che anche l'Agenzia delle Entrate ha un termine per eseguire accertamenti e riscossioni, per cui si ritiene che il magistrato abbia inteso affermare che il danno, per il Condominio, si sarebbe avverato nel momento in cui l'Agenzia avesse proceduto con l'accertamento della mancata presentazione e l'irrogazione della relativa sanzione, ma la stessa avrebbe anche potuto lasciar decorrere i termini facendo così prescrivere il relativo diritto, mandando il Condominio esente da sanzioni.
Infine, circa la refusione delle spese legali occorse per ottenere dall'ex Amministratore la consegna della documentazione, il Tribunale osserva come l'attività legale svolta per tale incombente sia già stata liquidata dal Giudice del procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. instaurato dal Condominio, con condanna dell'ex Amministratore alle spese legali, cosicché il Condominio starebbe duplicando la propria domanda avendo già un titolo esecutivo.
Tuttavia, il Giudice afferma subito dopo che, in assenza di ulteriori esborsi - rispetto a quelli liquidati in provvedimento cautelare - da parte dell'avvocato incaricato dal Condominio, l'unica somma che si può liquidare è quella di € 200,00 imputabile all'imposta di registro sul provvedimento cautelare; circa questo punto ci permettiamo di dissentire, in quanto il provvedimento cautelare che liquida le spese legali a carica di una parte è inclusivo di tutti gli oneri ed accessori inerenti il procedimento, inclusa l'imposta di registro, per cui la stessa non necessita di essere ulteriormente liquidata da altro magistrato, ma può essere posta in esecuzione semplicemente attivando l'azione forzosa sul medesimo titolo esecutivo, cioè sul provvedimento cautelare.
