Nel condominio in cui vivo, siamo in causa con uno dei condòmini per dei danni da infiltrazioni.
Nel corso della causa il giudice ha nominato un consulente tecnico d'ufficio e questo, dopo avere espletato la sua attività, ha avuto la liquidazione dei compensi posti in solido a carico delle parti.
Ci siamo messi d'accordo con il condomino per pagare il 50% a testa. Adesso l'amministratore ha presentato la richiesta di pagamento dividendo la spesa secondo i millesimi di proprietà, escluso il condomino controparte.
Alcuni però ritengono che la spesa debba essere divisa in parti uguali ed hanno chiesto la convocazione di apposita assemblea. Che cosa mi devo aspettare?
Questa la questione postaci da un lettore. Vediamo di comprendere al meglio la situazione nella quale ci muoviamo, prendendo spunto dalle regole generali.
Criteri di ripartizione delle spese
In relazione alla ripartizione delle spese, sono due le fonti cui guardare:
a) gli accordi tra tutti i condòmini, che possono essere contenuti in un regolamento contrattuale o un una delibera votata da tutti quanti i condòmini;
b) la legge, cui bisogna fare riferimento se non esistono gli accordi appena citati.
La materia della ripartizione delle spese condominiali, quindi, è come si dice in gergo giuridico una materia disponibile, ossia una materia rispetto alla quale le parti possono decidere regole differenti da quelle prescritte dal codice civile.
Che cosa dice il codice civile?
Il primo comma dell'art. 1123 specifica che devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà, salvo differente accordo, le spese necessarie:
a) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio;
b) per la prestazione dei servizi nell'interesse comune;
c) per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
I commi e gli articoli successivi declinano i criteri applicabili in relazione a particolari fattispecie (es. condominio parziale, ascensore, lastrico solare).
In linea generale si può dire che le spese condominiali – in assenza di differente pattuizione o di differenti criteri individuati dalla legge – vanno sempre ripartite secondo i millesimi di proprietà, rappresentando questo il criterio generale applicabile.
La dottrina (si veda su tutti G. Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985) ha sovente criticato l'estrema genericità della disciplina della ripartizione delle spese, addossando a tale carenza legislativa molte della litigiosità condominiale.
In effetti anche la Corte di Cassazione (si veda ad es. sent. n. 8892/00) ha rimarcato la genericità e – per certi versi – l'ambiguità del lessico utilizzato dalle norme riguardanti la ripartizione delle spese.
Ripartizione delle spese riguardanti azioni giudiziarie
In relazione alle spese afferenti azioni giudiziarie intraprese o subite e che abbiamo come controparte un condomino, è unanime il convincimento che lo stesso debba essere considerato come un terzo estraneo alla compagine, sicché le somme ad essa imputabili non possono vederlo compartecipe, ma al massimo potranno essergli in toto addebitate in ragione di una sentenza di condanna.
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In questo contesto e nel silenzio della legge in merito al criterio applicabile alle spese connesse alle procedure giudiziarie, la prima fonte cui guardare sono regolamenti e delibere che, ove adottati con il consenso di tutti i condòmini, possono prevedere specifiche modalità di ripartizione.
In assenza di tali riferimenti, deve ritenersi che la spesa connessa alle controversie legali sia genericamente riconducibile nell'alveo delle spese cui è applicabile il criterio generale e come tale debba essere ripartita secondo i millesimi di proprietà.
Nulla vieta all' assemblea di modificare quel criterio, ma la modifica dev'essere adottata con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (eccezion fatta per il condomino che ha proposto la causa), pena la nullità insanabile di quella decisione.
Nell'ipotesi di cause riguardanti solo una parte del condominio (c.d. condominio parziale), che però in giudizio dev'essere citato nella sua interezza, la spesa va ripartita tra i soli interessati.
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