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Amministratore di condominio infedele: oltre alla condanna per mala gestio, deve risarcire i danni non patrimoniali
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Amministratore di condominio infedele: oltre alla condanna per mala gestio, deve risarcire i danni non patrimoniali

L'amministratore non solo deve restituisce il maltolto ma deve risarcire il condominio per il danno non patrimoniale

Avv. Roberto Rizzo 

Come un novello "Cerbero ", il cane infernale a tre teste posto a tormentare i Golosi nel terzo cerchio dell'Inferno Dantesco, la pronuncia oggi in commento -Tribunale Ordinario di Roma, V Sez.

Civile, Sentenza n. 9394/2019 del 06.05.2019- presenta allo scrivente, invero piuttosto affascinato dalla complessità della motivazione espressa, tre aspetti, tutti riconducibili alla condotta dell'amministratore infedele, i quali necessitano di una singola analisi approfondita, dalla quale, poi, trarre delle conclusioni di ordine sistematico.

=> Mala gestio dell'amministratore di condominio, passaggio di consegne e conseguente difficoltà nella ricostruzione contabile

Veniamo immediatamente al fatto. Con atto di citazione ritualmente notificato, il Condominio X, conveniva in giudizio, innanzi il Tribunale di Roma, sia il Sig.

Y, ex amministratore dello stabile, revocato dall'assemblea dei condomini all'unanimità, per gravi irregolarità, sia il Condominio Z (anch'esso amministrato da Y), beneficiario di alcuni bonifici disposti senza causa dall'amministratore Y, al fine di:

1) sentire accertare la responsabilità di Y per mala gestio ;

2) sentire condannare in solido l'ex amministratore Y ed il Condominio Z al rimborso delle somme di cui quest'ultimo aveva beneficiato per effetto dei citati bonifici disposti senza causa dal Sig. Y;

3) sentir condannare il solo Sig. Y sia alla restituzione di parte della documentazione contabile e fiscale di proprietà del Condominio attore ed ancora illegittimamente ritenuta dall'amministratore revocato, sia al risarcimento, in favore dell'attore, dei danni non patrimoniali da esso attore subiti, in dipendenza della condotta denunciata in citazione realizzata dal convenuto Y.

=> La mancata informativa legittima la condanna dell'amministratore al pagamento dell'intero importo del precetto

Entrambi i convenuti restavano contumaci, e dunque, non comparivano a rendere il deferito interrogatorio formale; esaurita la fase istruttoria, a seguito del deposito delle relative memorie da parte dell'attore, la causa veniva trattenuta in decisione ed il Tribunale, in accoglimento totale delle istanze avanzate dal Condominio X, condannava l'amministratore Y al risarcimento dei danni cagionati dalla sua accertata mala gestio, nell'ammontare e nella misura determinati dall'allegata Consulenza Tecnica di Parte; condannava l'ex amministratore, in solido col Condominio convenuto, alla refusione delle somme bonificate da Y in favore di Z senza che vi fosse alcuna giustificazione causale; ancora, condannava il convenuto amministratore alla restituzione di quella parte di documentazione contabile e fiscale non riconsegnata all'atto del passaggio delle consegne ed, infine, condannava Y al risarcimento dei danni non patrimoniali cagionati al Condominio attore, per effetto degli illeciti realizzati.

La pronuncia, molto articolata, e ben strutturata dal Giudicante, nel suo sviluppo logico-giuridico, individua tre condotte, tutte parimenti censurabili, corrispondenti ad altrettanti profili di responsabilità dell'amministratore revocato, che hanno indubbiamente delle implicazioni -anche- di natura deontologica e che, se mai ce ne fosse ancora bisogno, evidenziano l'impellente necessità di riqualificare un'attività -quella dell'amministratore di Condominio, appunto- che, in assenza di un immediato intervento "professionalizzante", rischia, per colpa di una minoranza senza scrupoli, di dequalificarsi ulteriormente, e forse irrimediabilmente, agli occhi del cittadino medio.

Ma andiamo per ordine.

Il primo aspetto che emerge dall'analisi della pronuncia del Tribunale di Roma, afferisce alla responsabilità professionale dell'amministratore convenuto per mala gestio , la quale, alla luce delle risultanze processuali, appare, come vedremo, talmente grossolana da rasentare il farsesco.

Il Tribunale, dopo una puntuale ricognizione delle norme sul mandato applicabili nei rapporti tra l'amministratore ed i singoli condomini -ed in particolare di quelle che impongono al mandatario di eseguire l'incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia; di comunicare ai mandanti l'avvenuta esecuzione dell'incarico senza ritardo ed, alla scadenza dello stesso, di rendere fedelmente il conto della sua gestione e di riconsegnare tutto quanto ha ricevuto per l'esecuzione del mandato- individua, per contro, come ascrivibili al convenuto Y, una serie di atti gestori completamente contrari agli enunciati principi.

=> Danni da mala gestio contabile

Ci riferiamo a prelievi -da parte dell'ex amministratore- di contante dalla cassa condominiale, anche per cifre di grossa entità, in proprio favore e privi di giustificazione; a pagamenti a terzi con denaro comune, senza preventiva autorizzazione né, tantomeno, successiva ratifica assembleare; ad omessi versamenti di contributi previdenziali INPS ed INAIL; ad omessi pagamenti di fornitori, nonché a bonifici disposti in favore del Condominio convenuto (che all'epoca dei fatti era pure amministrato dal Sig. Y), completamente sprovvisti di causa.

Di tali atti dispositivi, il Sig. Y non ha neanche compiutamente reso il conto, avendo dolosamente predisposto e sottoposto all'attenzione dei condomini un bilancio infedele, che ha messo l'assemblea nella materiale impossibilità di verificare sia la regolarità della situazione finanziaria del Condominio, sia la veridicità delle voci appostate in bilancio.

Di tutti questi atti, che già di per sé, sarebbero stati sufficienti ad integrare ampiamente gli estremi della revoca -peraltro, effettivamente intervenuta per iniziativa dell'assemblea, all'unanimità- è stato lo stesso Y ad assumersi pienamente la responsabilità, attraverso una dichiarazione confessoria -riportata e trascritta nel verbale dell'assemblea in cui fu revocato- nella quale, lo stesso convenuto, si era addirittura, preventivamente, dichiarato disposto a farsi carico di eventuali omissioni imputabili a propri collaboratori, dei quali, in ogni caso, per il Tribunale, significativamente, avrebbe dovuto rispondere comunque, ai sensi dell'art. 1228 c.c., secondo il quale: "(…) Il debitore che nell'adempimento dell'obbligazione si vale dell'opera di terzi, risponde anche dei fatti dolosi o colposi di costoro."

=> Amministratore di condominio e gravi irregolarità

Alle singole condotte appena esaminate, il Giudice del merito ha dedicato, nell'estensione della motivazione, particolare attenzione, rimarcando fortemente la centralità della redazione del bilancio da parte dell'amministratore come criterio primo per verificarne la bontà della gestione. Merita, al riguardo, di essere riportato integralmente un passaggio fortemente esplicativo, nel quale si legge: "(…) il rendimento del conto, sotto forma di bilancio consuntivo condominiale (…) funge contemporaneamente da atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio -dal punto di vista del funzionamento di quest'ultimo- e da elemento (…) di un vero e proprio negozio con funzione ricognitiva (…) dell'esecuzione del mandato (…)". Questo vuol dire, secondo l'impostazione seguita dal Giudicante, che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto costituisce -di fatto- approvazione dell'intero operato dell'amministratore e, dunque, di ratifica negoziale, da parte dell'assemblea, dell'operato del mandatario, nel suo complesso considerato.

Ed infatti, secondo il Tribunale di Roma, tale delibera di approvazione -che nel caso in commento non poteva intervenire per la sistematica violazione di tutti i principi di trasparenza e buona fede comunemente richiesti nella redazione del bilancio condominiale, analogamente a quanto accade per le società- ha natura negoziale che assume: "(…) valore ed effetto di esclusiva disciplina definitoria di tutti i rapporti derivanti dall'esecuzione del mandato -cfr. Cass. Civ., 27 aprile 1982, n. 2634- (…)"

Il secondo aspetto che pare necessario sottolineare è la gravità della condotta realizzata dall'ex amministratore quando, evidentemente per esigenze del Condominio Z -di cui pure era amministratore- il Sig.

Y disponeva in favore di quest'ultimo, dal conto corrente del Condominio attore, dei bonifici privi di giustificazione e quando, illecitamente, deteneva sine titulo documentazione condominiale di proprietà dell'attore Condominio X, omettendo di procedere all'immediata restituzione.

=> I magistrati possono indagare e processare l'amministratore infedele di loro iniziativa.

Tali condotte, a parere dell'esponente, paiono estremamente censurabili, oltre perché indubbia fonte di responsabilità professionale, anche e soprattutto perché -entrambe- integranti gli estremi del reato di appropriazione indebita, di cui all'art. 646 c.p.: "Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro mille a euro tremila.

Se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, la pena è aumentata."

Ed infatti:

1) quanto alla mancata consegna della documentazione condominiale, la Suprema Corte di Cassazione, II Sez. Penale, con la Sentenza n. 29451 del 10.07.2013, ha chiarito che l'amministratore ha il dovere di mettere a disposizione del suo successore tutti i documenti necessari allo svolgimento dell'incarico; per la Suprema Corte, gli estremi del reato di cui all'art.646 c.p., sono ravvisabili nella volontà illegittima ed illecita di conservare ingiustamente il possesso della cosa mobile altrui e trattenerla con ingiusta finalità di profitto;

2) quanto all'utilizzo di fondi di un Condominio a beneficio di un altro, la Suprema Corte di Cassazione, II Sez. Penale, con la Sentenza n. 37300 del 28.06.2019, ha stabilito che tale fattispecie integra gli estremi dell'appropriazione indebita, in quanto, si legge in Sentenza: "(…) deve considerarsi illegittimo il travaso di fondi da un condominio ad un altro (…)", ed il dolo (specifico) è integrato anche dal fine di procurare ad altri un ingiusto profitto.

Infine, l'ultimo aspetto della pronuncia in commento, che non ci si può esimere dal sottolineare, proprio per il suo carattere fortemente innovativo, è il fatto che il Tribunale di Roma, in dipendenza diretta dell'infedele amministrazione realizzata dal Sig.

Y, abbia condannato quest'ultimo al risarcimento dei "danni non patrimoniali" in favore del Condominio attore, pur essendo quest'ultimo un ente collettivo non dotato di piena personalità giuridica.

In proposito, il Giudicante -mirabilmente- afferma: "(…) la risarcibilità del danno extrapatrimoniale (…) è stata riconosciuta anche (…) agli enti collettivi non pienamente personificati (…) ogni qual volta ne sia leso un interesse equivalente ai diritti fondamentali della personalità, compatibili con l'assenza di corpo fisico e costituzionalmente protetti, poiché l'art. 2 della Costituzione ne assicura tutela sia in quanto riconducibili al singolo sia in quanto riconducibili alle formazioni sociali ove si svolge la sua personalità (…)"

Che tale interesse costituzionalmente rilevante sia ravvisabile in capo al Condominio è stato, senza ombra di dubbio sancito, dalle SS.UU della Suprema Corte di Cassazione, con la Sentenza 18.09.2014, n.19663, nella quale si legge: "(…) il condominio si configura come una struttura organizzativa che riproduce, sia pure in embrione, il modello tipico delle associazioni, provvedendo ad un'attività di gestione che, in quanto affidata a soggetti dotati ex lege di poteri essenzialmente inderogabili, tende ad attribuire all'interesse del condominio una rilevanza oggettiva (…)."

In altre parole, con grande coraggio, e con una tesi che, per quanto ardita, chi scrive intimamente condivide, il Giudicante afferma che il condominio possa -di fatto- essere assimilato a tutte quelle associazioni (o formazioni sociali) nelle quali il singolo individuo esplica la propria personalità, ricadenti nell'ambito di tutela dell'art. 2 della Costituzione, in quanto portatrici di interessi oggettivamente autonomi ed aventi rilevanza esterna; da tanto, fa discendere la risarcibilità del danno non patrimoniale in capo agli enti di gestione non pienamente personificati, i quali ben possono subire, come i singoli condomini che li compongono, una lesione alla reputazione meritevole di autonoma risarcibilità.

=> Il conto corrente condominiale, se esiste…non basta

Ovviamente, il criterio di risarcibilità, non può che essere giuridicamente unitario, omnicomprensivo e liquidato secondo equità.

In conclusione, non si può non effettuare una ulteriore considerazione di ordine sistematico: il complesso degli illeciti comportamenti realizzati dal convenuto Y, ex amministratore tanto dell'attore Condominio x quanto del convenuto Condominio Z, ha, fisiologicamente delle -ulteriori- implicazioni di natura deontologica poiché la sistematica violazione di tutti i doveri posti in capo all'amministratore diligente, concretizzata dal convenuto Y, non può che renderlo tecnicamente privo dei requisiti di "onorabilità" di cui parla il codice civile, e che, probabilmente, la Legge di Riforma del Condominio, la 220 del 2012, avrebbe dovuto meglio e più ampiamente specificare, sanzionandone, altresì, la violazione in maniera più rigorosa.

La sensazione, per chi scrive, è che si sia persa una buona occasione; speriamo ci sia il tempo, e la volontà, di porre rimedio a quello che, indubbiamente, rappresenta un

vulnus nel processo -della cui necessità si sta, forse, finalmente, prendendo contezza- finalizzato alla rivalutazione di una professione, quale quella di amministratore condominiale, che, per altro verso, pare essere avviata verso una continua, inarrestabile, espansione

nel processo -della cui necessità si sta, forse, finalmente, prendendo contezza- finalizzato alla rivalutazione di una professione, quale quella di amministratore condominiale, che, per altro verso, pare essere avviata verso una continua, inarrestabile, espansione

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma, Sentenza n. 9394/2019 del 06.05.2019

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