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L'autorizzazione dell'amministratore per interventi su parti comuni commissionati da un soggetto terzo, diverso dal condominio
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L'autorizzazione dell'amministratore per interventi su parti comuni commissionati da un soggetto terzo, diverso dal condominio

Non di rado l'amministratore diviene destinatario di richieste di autorizzazioni afferenti interventi che possono riguardare le parti comuni, provenienti da condòmini o soggetti terzi

 

Non di rado l'amministratore diviene destinatario di richieste di autorizzazioni afferenti interventi che possono riguardare le parti comuni, provenienti da condòmini o soggetti terzi.

In particolare all'amministratore viene richiesto l'assenso a poter eseguire un determinato intervento all'interno del suo Condominio, che assume anche l'effetto di un impegno a non ostacolare le opere ponendo ipotetici limiti giuridici, oltre al fatto di esplicitare la venuta a conoscenza delle opere stesse.

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Ad esempio in caso di spostamento del contatore del gas a servizio della singola unità immobiliare per usi domestici (la norma UNI CIG 9036 indica la preferenza a posizionarli all'esterno dell'appartamento, ad esempio in una nicchia accessibile da un balcone) il privato interessato ai lavori deve anche provvedere ad interpellare la società che si occupa della distribuzione del gas.

Quest'ultima si trova a volte a dover realizzare opere sulle parti comuni come ad esempio tracce sulla facciata e per questo fornisce al soggetto richiedente un documento contenente l'autorizzazione ad eseguire tali opere, richiedendone anche l'apposizione di una firma all'amministratore.

Oppure in caso di attivazione di nuove linee telefoniche o contratti di somministrazione energia a servizio dei privati, la società contraente col condòmino può trovarsi a dover posizionare temporaneamente o a titolo definitivo, cavi su parti comuni.

Altre volte sono le aziende terze rispetto al Condominio, a contattare direttamente l'amministratore per ottenere l'autorizzazione a poter eseguire accessi o opere su parti comuni. E' il caso delle sempre più frequenti sostituzioni di cavi in rame con tecnologia in fibra ottica.

Oppure, seppur configuri un'ipotesi più infrequente, quando si abbia necessità di installare della strumentazione topografica (piezometri, inclinometri, assestimetri e centralina) per monitorare lo stato dell'Edificio in caso di passaggi di metropolitane al di sotto del Condominio.

Di esempi che riguardano la categoria di interventi o situazioni di diritto generabili da soggetti diversi dal Condominio, ve ne sarebbero molti altri e su queste, di norma, l'unico deputato a decidere su opere da attuare sulle parti comuni sarebbe per l'appunto il Condominio nella sede più opportuna che è chiaramente l'assemblea dei condòmini.

In effetti la delibera adottata in sede di assise condominiale sembra essere l'unico modo che legittima l'amministratore a poter disporre opere ed interventi sui beni condominiali per il tramite di un appaltatore; come sappiamo fanno eccezione i casi nei quali si ravvisino ragioni di urgenza che, però, ex art 1135 c.c. concernono lavori di manutenzione straordinaria dove il committente sia il Condominio.

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Dunque il codice civile (principale fonte della disciplina normativa condominiale) non sembra attribuire all'amministratore il potere di autorizzare opere commissionate da soggetto diverso dal Condominio al di fuori di una delibera assembleare.

A livello pratico, indire un'assemblea, non è una cosa di per se particolarmente gravosa, tuttavia le esigenze di rispettare determinate scadenze da parte di chi richiede l'autorizzazione, potrebbero non coincidere con la disponibilità dell'amministratore, sicché potrebbe accadere che il rappresentante legale del Condominio riesca a convocare i condòmini con tempistiche che si rivelino non più utili per l'interessato.

L'autorizzazione a compiere una qualunque attività, tra l'altro, è un atto giuridico che dovrebbe rilasciare il committente dell'attività medesima.

Per tutto quanto sopra, chi scrive ritiene che l'amministratore non possa rilasciare autorizzazioni nel senso giuridico del termine (potere riservato, come detto, alla sola assemblea).

E' anche vero che l'inerzia assoluta dell'amministratore e il suo rifiuto ad esprimersi nel senso richiesto dall'interessato, potrebbe pregiudicare determinati interessi e causare addirittura dei danni.

Una soluzione potrebbe essere rappresentata dal rilascio (ricorrendone le condizioni) di un NULLA OSTA, ossia una dichiarazione di non essere a conoscenza di motivi ostativi all'esecuzione dell'attività di cui si richiedeva l'autorizzazione, con specifica di assunzione a carico del richiedente di responsabilità su danni a cose o persone conseguenti alle opere.

Motivi ostativi potrebbero invece essere rappresentati, ad esempio, da disposizioni del regolamento condominiale o dell'assemblea, sicché prima di predisporre e trasmettere una dichiarazione del genere, è sempre bene consultarsi con i consiglieri o con condòmini che abbiano una "memoria storica" delle vicende condominiali.

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In effetti dal combinato disposto degli artt. 1102 e 1122 c.c. deduciamo che i condòmini possono servirsi della cosa comune anche eseguendo opere a proprie spese purché:

  • non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto;
  • non "rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio."

In tali condizioni, dunque, non ricorre l'obbligo di richiedere preventivamente autorizzazioni, ma ovviamente non devono sussistere disposizioni contrarie decise dal Condominio o da normative locali.

Qualora, invece, la necessità di ricevere l'autorizzazione sia un interesse di un soggetto terzo al Condominio, si osserva che questo, non essendo un condòmino, non vanta i diritti di cui alle due norme suindicate, ma generalmente la tipologia di opera da eseguire serve a soddisfare un interesse collettivo e dato che i costi non vengono certamente sostenuti dal Condominio chi scrive ritiene che il suindicato NULLA OSTA ben potrebbe essere rilasciato anche in siffatta ipotesi.

In ogni caso è sempre bene recuperare dall'interessato, il dettaglio (possibilmente anche un progetto grafico) delle attività per le quali si richiede l'autorizzazione, consultandosi anche con un proprio tecnico di fiducia sui riflessi delle opere conseguenti. A quel punto il NULLA OSTA farebbe riferimento anche al documento contenente il dettaglio delle opere.

Di seguito un modello di NULLA OSTA:

"Egr. Sig. ________________/spett.le _______________________________

Via ____________________________

OGGETTO: NULLA OSTA PER OPERE DA ESEGUIRE PRESSO ___________________.

Con riferimento all'oggetto e facendo seguito alla Sua/Vostra cortese richiesta, si conferma che lo scrivente, alla data odierna, non è a conoscenza di motivi ostativi all'esecuzione delle opere-interventi da Lei/Voi indicati.

Si precisa che la presente scrittura non costituisce un'autorizzazione all'esecuzione delle opere, in quanto tale atto spetta unicamente al committente delle opere stesse o al massimo dell'assemblea che purtroppo non ho disponibilità ad indire in tempo utile per soddisfare la Sua/Vostra richiesta.

Rimane il fatto che resterà/resterete responsabile/i di eventuali danni dovessero derivare a cose o persone nell'ambito delle Sue/Vostre attività.

Distinti saluti.

Luogo ___________

L'amministratore

(professione esercitata ai sensi della Legge 04/2013)

Nome Cognome"

Nel caso, invece, non si riuscisse ad ottenere il dettaglio delle opere per le quali si richiede l'autorizzazione, il NULLA OSTA potrebbe avere i seguenti contenuti:

"Egr. Sig. ________________/spett.le _______________________________

Via ____________________________

Oggetto: Esecuzione lavori presso il Condominio _______________________________.

Io sottoscritto _________________________________, in qualità di Amministratore del Condominio in intestazione, in relazione alla Sua richiesta in oggetto (indicare un eventuale protocollo se riportato nel preventivo dell'impresa esecutrice) pervenutain data, rilevo che nessun dettaglio è stato fornito in merito alle opere da eseguire.

Non ho elementi, pertanto, per autorizzare alcun opera; tuttavia, se eseguirete i lavori a regola d'arte ed osserverete tutte le leggi con particolare attenzione a quelle sulla sicurezza, ritengo che non sussistano motivi per oppormi alle opere che avete commissionato a _________________________.

Dunque, per quanto di mia conoscenza, nulla osta all'esecuzione di detti lavori, mantenendomi tuttavia la riserva di approfondire in seguito la tipologia delle attività ed eventuali riflessi sulle parti comuni.

Ovviamente resterà/resterete responsabile/i di eventuali danni dovessero derivare a cose o persone nell'ambito delle Sue/Vostre attività anche se causati dall'appaltatore.

Saluti.

Luogo ___________

L'amministratore

(professione esercitata ai sensi della Legge 04/2013)

Nome Cognome"

Spesso l'esecutore delle opere per le quali si richiede l'autorizzazione all'amministratore, dispone di una propria modulistica predefinita pretendendo che sia questa a dover essere firmata, tuttavia ritengo che si possa replicare a tale azienda che chi sottoscrive un documento abbia anche il diritto a scriverne i contenuti.

Roma, 10gennaio2020

Dott. Marco Venier

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