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Nuova normativa antincendio per i condomini: maggiore sicurezza dei condomini o solo responsabilità per l'amministratore?
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Nuova normativa antincendio per i condomini: maggiore sicurezza dei condomini o solo responsabilità per l'amministratore?

La tendenza del legislatore è quella di demandare tutte le responsabilità ai privati e, nel caso dei condomini, tutto ricade sull'amministratore di condominio

 

Sia da tecnico, sia da amministratore di condominio mentre passeggio tra le vie della mia città, mi alzo e mi guardo in giro per capire se qualche altra fregatura sta arrivando… ed infatti eccola qui: gli edifici oltre i 12 m di altezza antincendio hanno ricevuto in regalo una nuova norma sulla sicurezza antincendio. Le domande che mi faccio sono: ma perché viene "appioppata" (si questo è proprio il termine giusto) una prescrizione antincendio ad una categoria di edifici che non rientra tra le attività oggetto di prevenzione incendi (ossia non soggetta a CPI)? e, soprattutto, perché si deve necessariamente lasciare il cerino in mano (battuta appropriatissima in questo caso) al solito malcapitato... amministratore di condominio?

Sicurezza in ambito immobiliare Analisi di un disegno di legge.

Vediamo di capire il perché. La tendenza del legislatore, ormai, è quella di demandare tutte le responsabilità ai privati e, nel caso dei condomini, tutto ricade sul povero amministratore. La nuova norma, infatti, mette a carico di un fantomatico "responsabile dell'attività", una serie di incombenze che, in realtà, rappresentano una grande novità rispetto a quanto eravamo abituati.

Infatti, mentre nel caso del classico CPI, l'amministratore risulta quale responsabile dell'attività' antincendio (autorimessa, edificio, ecc…), però DEVE necessariamente delegare il vero "lavoro di prevenzione e sicurezza antincendio" ad un tecnico specializzato, che predispone e assevera tutta la documentazione necessaria, questa norma, invece, demanda al responsabile dell'attività (... si legga amministratore di condominio purtroppo!), una serie di COMPITI e FUNZIONI ai fini della gestione della sicurezza antincendio.

Ma quindi questo responsabile dovrebbe avere delle competenze specifiche e allora mi chiedo perché il legislatore non l'ha inquadrato diversamente, invece di farlo coincidere… casualmente con l'amministratore di condominio?

Il settore della prevenzione incendi è un mondo "specializzato" che prevede l'iscrizione in un apposito elenco ministeriale ed un aggiornamento continuo e allora, perché mai l'amministratore medio dovrebbe avere tali competenze?... ed ancora mi chiedo, perché mai l'amministratore deve essere il responsabile di una attività così aleatoria, che riguarda gli edifici nel loro complesso, aree private incluse?

E qui arriviamo alla nota dolente, infatti, la norma prevede che questo responsabile IDENTIFICHI - e prestiamo attenzione a questo termine - le misure da attuare in caso di incendio e fornisca informazioni agli occupanti (neanche fossero degli ospiti, come per un albergo o per una scuola) sulle misure da attuare in caso d'incendio, oltre le istruzioni per garantire l'esodo e deve mantenere in efficienza i sistemi, i dispositivi e le attrezzature antincendio "adottati".

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Il cambio di rotta normativo è sostanziale perché si è passati da un approccio prescrizionale, in base al quale l'amministratore incarica un "tecnico specializzato" per predisporre quanto "previsto dalla norma" (come per I CPI), ad un approccio prestazionale in cui lui stesso DEVE IDENTIFICARE ed ATTUARE cosa serva per gestire la sicurezza antincendio e indichi precauzioni e divieti agli occupanti, chiaramente per evitare che, in caso di incendio, qualcuno si faccia male!

Basta soffermarsi su questa differenza per capire la portata della norma... non solo l'amministratore (dubito, peraltro, con un compenso ulteriore) dovrà erigersi a responsabile, seppure non specializzato, della gestione della sicurezza antincendio dell'edificio ma, soprattutto, dovrà in prima persona, individuare le misure da adottare senza neanche sapere cosa avvenga nelle unità immobiliari che costituiscono l'edificio.

Giusto per fare un confronto, ad esempio, un direttore di un albergo, o un dirigente di una scuola, innanzitutto si avvalgono di un tecnico specializzato, perché previsto dalla norma ma, fondamentalmente, hanno piena conoscenza e padronanza dei luoghi e di quello che vi si faccia o vi si possa fare... l'amministratore assolutamente no!

Come sempre tante domande e nessuna risposta, l'unica cosa certa è che questo responsabile, in quanto tale, dovrà farsi carico di tutte queste incertezze e vivere sperando che non accada mai nulla, perché dovendo IDENTIFICARE in prima persona le misure preventive da adottare, nel caso in cui succeda qualcosa, si potrà sempre dire: "evidentemente quanto previsto non era sufficiente " con le conseguenti responsabilità... ma qui siamo già in mano agli avvocati.

Sicurezza antincendio e comportamenti virtuosi da parte degli occupanti

Purtroppo anche stavolta, come sempre più spesso sta accadendo in campo edile, da una parte, si sforna una norma per garantire la sicurezza dei cittadini, sgravando di responsabilità il legislatore e, dall'altra, si cerca il malcapitato di turno, in tal caso l'onnisciente SUPER-amministratore, che si deve fare carico dell'imponderabile e che alla fine resterà con quel famoso cerino in mano, neanche avesse appiccato lui il fuoco.

E tutto ciò, nonostante non viva nell'edificio e non sappia e non possa controllare realmente cosa avvenga all'interno delle proprietà private, di cui però, in qualche modo, si deve fare carico.

A mio modo di vedere l'ennesimo passo quantomeno affrettato delle norme italiane, che colpisce i più deboli ed indifesi della catena… in tal caso i poveri amministratori, che non sono neanche riconosciuti da un albo, che non sono difesi da nessuno (a parte i propri avvocati), ma che devono padroneggiare ed essere i responsabili di tutte le norme possibili ed immaginabili che il legislatore pensa a ritmo ormai incessante.

Se penso astrattamente alla figura dell'amministratore, evidentemente il legislatore lo immagina o come "SuperAmministratore " o come "l'amministratore Fracchia "… a me viene in mente solo una frase… "come è umano Lei!? "… che ben si presta ad accogliere tutte le novità normative a carico degli amministratori.

A parte lo scherzo, ritengo che si sarebbe potuto semplicemente inquadrare tali edifici quali "attività antincendio" come i fratelli maggiori (edifici oltre i 24 m) o, quantomeno, individuando il responsabile in modo chiaro e, possibilmente, inquadrandolo come tecnico specializzato in antincendio e permettergli di pianificare realmente la sicurezza antincendio di tutto l'edificio (spazi private inclusi) o, - ma questo in Italia sarebbe chiedere troppo - responsabilizzare, per una volta, quegli scolaretti dei cittadini… in tal caso veri proprietari degli edifici, che spesso pretendono l'impossibile dal nostro SuperAmministratore, ma che non sono responsabili neanche in casa propria.

A Maggio 2020 entreranno in vigore le nuove norme diversificate in base alle altezze degli edifici

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Ignazio Vacca
Ignazio Vacca domenica 01 dicembre 2019 alle ore 19:00

la legge antincendio "fottiamministratori".
SEMPLICE: GLI AMMINISTRATORI FARANNO UNA CIRCOLARE CHE IMPONGA AD OGNI SINGOLO CONDòMINO DI MUNIRSI DI UNA FUNE DA POSARE SOTTO OGNI FINESTRA O VERANDA, UNITAMENTE ALLA FUNE DOVRANNO AVERE PRONTI ALL'USO UN PAIO DI GUANTI DI PELLE PER OGNI COMPONENTE DELLA FAMIGLIA, E PER EVENTUALI OSPITI.
I BAMBINI? BOH! LA FUNE DOVRA' ESSERE LUNGA ALMENO UN TERZO IN PIU' DELL'ALTEZZA DEL LORO PIANO DA TERRA. DETTA FUNE DOVRA' ESSERE GROSSA ALMENO 20 MILLIMETRI, DOVRA' AVERE UN NODO OGNI METRO, E DOVRà ESSERE IGNIFUGA.
PRESCRIZIONI DA INVIARE AI CONDOMINI PER RACCOMANDATA, COSICCHE' ANCHE L'AMMINISTRATORE POSSA SCARICARE LA RESPONSABILITA' SULL'ULTIMO ANELLO DELLA CATENA. Vi sembra un'ironia? A me no, se la legge è veramente in fase di approvazione. (Per i Bambini? un sacco con bretelle tipo zaino, naturalmente omologato! SIAMO GOVERNATI DA PERSONE TROPPO COMPETENTI, TROPPO!

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