Occorre precisare che la mediazione immobiliare deve riguardare uno o più affari determinati, non, invece, una serie indeterminata di affari, né tutti i possibili affari tra due soggetti.
Da quanto sopra deriva che, come detto, perché possa sorgere l'obbligo di pagare la provvigione deve esservi una sostanziale identità tra l'affare concluso dalle parti e quello che ha formato oggetto dell'attività svolta dal mediatore.
Contrariamente alle apparenze, però, non sempre è facile stabilire se una siffatta identità sussista in concreto.
Ciò perché si verifica spesso che le parti, per non pagare la provvigione al mediatore, fingano di porre in essere un contratto diverso da quello inizialmente richiesto al mediatore.
In tale ipotesi, se vi è una differenza formale tra l'affare intermediato e quello concluso, potendosi e dovendosi legittimamente presumere una condotta maliziosa delle parti diretta ad eludere il diritto del mediatore alla provvigione, tale diritto permane, permanendo anche il nesso causale tra l'intervento del medesimo mediatore e la conclusione dell'affare.
Quest'ultimo deve - dunque - intendersi in senso generico ed empirico, anche ove si articoli in una concatenazione di più atti strumentali, purchè diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico.
L'attività del mediatore deve essere, perciò, remunerata anche quando le parti diano all'affare una forma giuridica diversa da quella per cui il mediatore abbia prestato la propria opera, come pure è consentito che le parti sostituiscano altri a se stessi nella stipulazione del contratto, senza pregiudizio per i diritti del mediatore.
La Cassazione è recentemente tornata sull'argomento con la sentenza n. 11675 del 4 maggio 2023.
Non si può frodare il mediatore: la provvigione è dovuta anche se l'affare è concluso in forma diversa. Fatto e decisione
La vicenda iniziava quando una società conferiva un incarico ad un agente immobiliare al fine di trasferire a terzi taluni immobili; successivamente però veniva conclusa una cessione di quote sociali, non da parte della società, ma da parte dei soci.
La società sosteneva che non sussistendo il requisito dell'identità tra l'affare concluso e quello per cui era stata svolta la mediazione e tra le parti poste in contatto dal mediatore e quelle che avevano perfezionato la cessione, l'agente immobiliare non poteva pretendere dalla società alcuna provvigione, dovendo rispondere del pagamento i soci che avevano ceduto le proprie quote.
Il mediatore, però, chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti della società che si opponeva al provvedimento senza successo. Il Tribunale, infatti, respingeva l'opposizione e la Corte d'Appello confermava la pronuncia di primo grado: l'agente immobiliare aveva quindi pieno diritto alla provvigione per la mediazione svolta in relazione all'operazione di cessione di quote della società opponente. La Cassazione ha confermato la decisione di secondo grado.
Secondo i giudici supremi sussiste l'identità dell'affare ai fini del diritto alla provvigione ove i contraenti, in luogo che perfezionare la vendita di un immobile, originariamente programmata, abbiano inteso ottenere il medesimo risultato economico mediante il trasferimento delle quote della società titolare, dovendo ritenersi che, anche in tal caso, l'operazione sia stata condotta in porto per effetto dell'opera del mediatore.
Del resto, nel caso esaminato, sussiste pure l'originaria identità dell'operazione dal punto di vista soggettivo, ossia una correlazione e continuità tra il soggetto che aveva partecipato alle trattative e coloro che ne avevano preso il posto in sede di stipulazione negoziale.
Considerazioni conclusive
L'individuazione della nozione di conclusione dell'affare in senso economico, con riferimento all'interesse concreto voluto dalle parti, e non in relazione alla natura giuridica dello strumento giuridico da esse messo in atto per realizzarlo, porta ad affermare la sussistenza dell'identità dell'affare fra l'incarico affidato da una società ad un mediatore per la vendita di un albergo, e la cessione da parte dei soci di tutte le quote della società stessa, perchè l'interesse economico voluto dalle parti, vale a dire il trasferimento dell'albergo, si è concretamente realizzato anche se con l'utilizzo di un diverso strumento giuridico (Cass. civ., Sez. III, 20/03/2012, n. 4381).
Quindi, nella decisione in commento, i giudici supremi hanno ritenuto di aderire alla giurisprudenza di legittimità che già in passato ha affermato il diritto del mediatore alla provvigione quando il trasferimento avvenga non con la vendita, ma mediante la cessione delle azioni o delle quote sociali di una società.
