In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti che si sono avvalse della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che mentre un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, non così avviene per la minuta o puntazione, ossia per quei documenti che contengano intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi.
Allo stesso modo il diritto alla provvigione non matura alla stipula di un accordo a contenuto essenzialmente preparatorio, come la proposta d'acquisto.
Ne consegue che il calcolo della provvigione da corrispondere al mediatore deve basarsi sul prezzo dell'affare.
La questione è stata affrontata in una recente decisione della Cassazione (sentenza del 26 gennaio 2023 n. 2385).
Provvigione sul prezzo indicato nella proposta d'acquisto. Fatto e decisione
Una società che esercitava attività immobiliare richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo contro un'altra società per il pagamento della provvigione (3% del prezzo) in relazione alla compravendita di un immobile.
La società cliente proponeva opposizione, sostenendo che le parti si erano accordate per ridurre la provvigione dal 3% all'1%; di conseguenza il Tribunale la condannava alla corresponsione della minor somma di 21 mila euro (1% del prezzo).
La Corte di Appello ribaltava la decisione di primo grado e, di conseguenza, condannava la cliente dell'intermediario al pagamento della provvigione pari al 3% del prezzo.
Secondo i giudici di secondo grado spettava alla società cliente - in quanto convenuto sostanziale nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo - l'onere di provare l'accordo di riduzione della provvigione. Tale prova però non era stata fornita dall'opponente.
I giudici di secondo grado hanno impiegato quale parametro di calcolo della provvigione le tariffe professionali allegate dall'immobiliare e non contestate dalla ricorrente (pari al 3% dell'affare).
La società cliente ricorreva in Cassazione, facendo presente, tra l'altro, che la Corte di appello aveva determinato il valore dell'affare sulla base non già del prezzo fissato nel contratto preliminare o nel contratto definitivo, bensì sulla base del prezzo indicato nella proposta d'acquisto: in altre parole l'importo della provvigione era pari al 3% del prezzo contenuto nella proposta. In merito a tale questione la Cassazione ha dato ragione alla società ricorrente.
Secondo la Cassazione è da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive fasi del procedimento di conclusione dell'affare, come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.
Obblighi, durata, revoca della proposta d'acquisto.
In particolare la Suprema Corte ha evidenziato che la sottoscrizione della proposta di acquisto non costituisce quella conclusione dell'affare, alla quale l'art. 1755 c.c., comma 1 collega il sorgere del diritto alla provvigione.
Tale implicazione rende manifesta la falsa applicazione dell'art. 1755, comma 1, poiché con la sottoscrizione di una proposta d'acquisto - che è atto preparatorio - l'affare non può dirsi concluso.
Considerazioni conclusive
Il diritto del mediatore alla provvigione, ex art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o la risoluzione) del contratto stesso.
La provvigione spetta, pertanto, al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare (App. Milano, Sez. I, 09/05/2016).
La conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, si identifica infatti nel compimento dell'atto che dà all'intermediario il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento.
È invece da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare, come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.
