Il principio pronunciato dalla Cassazione nella sentenza n. 18421 dell'8 giugno 2022 è il seguente: "In tema di vendita forzata, il termine di versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario è di natura sostanziale, in quanto è posto a presidio del relativo ius ad rem circa l'emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., attenendo all'adempimento dell'obbligazione pecuniaria assunta dall'aggiudicatario stesso, attività che non necessita di difesa tecnica, ma che costituisce esecuzione di un atto dovuto e non negoziale; ne consegue che esso non è soggetto alla sospensione dei termini processuali nel periodo feriale, ex art. 1 della legge n. 742 del 1969."
Il suddetto principio supera e risolve le incertezze applicative sorte a seguito di alcuni precedenti della Corte di Cassazione (n. 12004/2012 e n. 480/1987) che indicavano il termine del saldo prezzo come termine processuale soggetto a sospensione nel periodo feriale dal 1 al 31 agosto.
Con la conseguenza, che a seconda del momento dell'anno in cui la vendita o l'asta si svolgesse, l'aggiudicatario poteva saldare il prezzo in 151 giorni e non in 120.
La sentenza in commento porterà certezza e uniformità di regole per tutti i tribunali italiani, nel solco del principio di trasparenza e chiarezza delle regole della gara di vendita pietra miliare delle vendite giudiziarie (Cassazione SU n. 262/2010), senza più distinzioni tra vendite giudiziarie primaverili/estive e autunnali/invernali e senza applicazione diverse a seconda dell'indirizzo giurisprudenziale seguito.
Vendita giudiziaria, natura sostanziale del termine di versamento del saldo prezzo: perentorietà e non assoggettabilità alla sospensione dei termini feriali
Spieghiamoci meglio: l'aggiudicatario di un bene in sede di vendita giudiziari deve versare il saldo prezzo nel termine massimo di 120 gg, termine perentorio e improrogabile.
La perentorietà e l'improrogabilità di tale termine, come ben spiega la sentenza, è necessaria per evitare che le regole della gara pubblica possano essere modificate a posteriori a svantaggio della trasparenza e falsando la concorrenza della platea di interessati.
Del pari, tale termine è discusso se sia un termine processuale che gode della sospensione dei termini feriali (oggi dal 1 al 31 agosto) oppure non goda ditale sospensione nel saldo debba essere versato nel periodo feriale.
Tanti tribunali di merito nell'incertezza interpretativa della norma avevano risolto la questione disciplinando espressamente nell'ordinanza di delega al professionista di applicare o no la sospensione del termine del versamento prezzo nel periodo feriale.
L'espressa previsione della sospensione del saldo prezzo era ritenuta possibile, poiché l'ordinanza di delega svolge la funzione di lex specialis regolatrice a priori delle regole della gara.
Conseguentemente, i potenziali interessati, poi, aggiudicatari avrebbero dovuto verificare a seconda del Tribunale e talora a seconda del Giudice, se in quella gara il saldo prezzo fosse o meno soggetto a sospensione.
Laddove, poi, nell'ordinanza di delega nulla fosse disposto, l'aggiudicatario non aveva la certezza se tale sospensione fosse o meno considerata applicabile al termine del saldo prezzo dal Giudice dell'esecuzione in cui aveva acquistato.
Oggi, questa sentenza - che dovrà essere recepita dai Tribunali di merito - incidentalmente chiarisce che, pur essendo vero che l'ordinanza di delega, è la lex specialis che pone le regole della vendita, ciò non significa che questa possa disporre regole contrarie a quanto previsto nel codice di procedura civile.
In tal modo, in via incidentale, parrebbe voler dire che laddove esistessero ancora ordinanza in deroga al principio sopra esposto, gli ermellini le riterrebbero contra legem e i decreti di trasferimento emessi in forza di dette regole verrebbero, se opposti nei termini degli art. 617 c.p.c. e seguenti, dovrebbero essere annullati.
Obbligo di pagamento del saldo prezzo: scadenza perentoria e senza sospensione
Concludendo, il termine del saldo prezzo è perentorio e non prorogabile e non soggetto a sospensione dal periodo intercorrente dal 1 al 31 agosto.
Ne consegue, che l'aggiudicatario se non vuole rischiare
a) di vedersi dichiarare decaduto, con la perdita della cauzione a titolo di multa e con la comminazione della sanzione pari alla differenza tra il prezzo di aggiudicazione della successiva vendita sommato alla cauzione e il prezzo della propria aggiudicazione;
oppure
b) di vedersi opporre il decreto di trasferimento dal debitore esecutato o dagli atri interessati alla vendita
sarà tenuto a saldare il prezzo nei 120 giorni senza alcuna sospensione del termine feriale, a prescindere di quanto sia stato stabilito nell'ordinanza di delega e/o nell'avviso di vendita.
Pertanto, laddove di decida di partecipare ad una vendita giudiziaria, ed acquistare con mutuo, ex art. 586 c.p.c., si dovrà far presente alla banca a cui ci si rivolge la perentorietà, la improrogabilità e la non sospensione del termine di 120 giorni per il saldo prezzo.
Nel prossimo articolo, ci occuperemo di quali trascrizioni, iscrizioni può cancellare il Giudice dell'esecuzione e quali i riflessi sulla posizione dell'aggiudicatario.
