In una recente sentenza la Suprema Corte affronta il problema della prescrizione dell'azione risarcitoria per i vizi dell'immobile acquistato, in parte riconosciuti dal venditore in sede di rogito altri manifestatisi successivamente alla vendita.
L'azione di garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene? Fatto e decisione
Gli acquirenti di un immobile convennero in giudizio dinanzi al Tribunale, la società Immobiliare al fine di sentirla condannare al risarcimento dei danni subiti in ragione dei vizi riscontrati sull'immobile che avevano acquistato dalla società convenuta. Esposero che i vizi, denunciati già dalla data del rogito, non erano stati eliminati e che ne erano stati scoperti di ulteriori e di nuovi.
Si costituì la società Immobiliare la quale chiamò in garanzia i responsabili degli interventi eseguiti, rispettivamente dei lavori idraulici, del posizionamento delle piastrelle e pitturazione del bagno, delle opere di muratura e dei lavori relativi agli intonaci interni.
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Il Tribunale territorialmente competente condannò la società Immobiliare al pagamento della somma a titolo di risarcimento dei danni per i vizi.
Avverso tale sentenza, la società Immobiliare propose appello eccependo preliminarmente l'avvenuta prescrizione dell'azione risarcitoria ex art. 1495 c.c.
Per la Corte d'Appello l'eccezione di prescrizione non era fondata perché il riconoscimento del venditore dei vizi dell'immobile e l'assunzione dell'impegno alla loro eliminazione con la scrittura privata sottoscritta dalle parti contestualmente all'atto di vendita costituiva fonte di un'autonoma obbligazione, la quale si affiancava all'originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla ed impediva l'applicazione dei termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., con conseguente applicazione della prescrizione decennale prevista per l'inadempimento contrattuale, termine che era stato più volte interrotto in ragione della richiesta di accertamento preventivo, del sequestro giudiziario e della citazione introduttiva.
Per la Corte, inoltre, poiché gli attori agivano per ottenere il risarcimento dei danni cagionati sia dai vizi già presenti al momento della stipulazione del contratto che per quelli che si erano manifestati successivamente, gravava sulla società Immobiliare provare il momento in cui tali ultimi vizi si erano palesati e da cui far decorrere il termine della prescrizione. In assenza di tale prova, l'eccezione veniva respinta.
La società Immobiliare proponeva ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo di violazione e/ o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all'art. 1495 c.c.
Per la Corte di cassazione (Corte di Cassazione, ordin. n. 3926/2023), Il motivo era fondato. Pur rispettando la distinzione tra i vizi dell'immobile ammessi e riconosciuti in sede di stipulazione del rogito notarile (per i quali veniva confermata la prescrizione decennale) e quelli che si erano manifestati in seguito alla consegna del bene, ha ritenuto che per i secondi si applicava l'articolo 1495 c.c. ovvero la prescrizione nel termine di un anno dalla consegna dell'immobile.
La Corte accoglieva il ricorso.
Conclusioni
I giudici di legittimità, richiamando anche altra giurisprudenza conforme (Cass. sent. n. 11037/2017, Cass. n. 26967/2011) hanno applicato il seguente principio di diritto: "in tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto".
Viene fornita, così, una precisa indicazione del termine iniziale di prescrizione che prescinde dalla scoperta dell'eventuale vizio o dalla necessità o meno di denunciarli tempestivamente al venditore.
