Spesso sentiamo parlare di 'proposta d'acquisto' relativamente alla compravendita di beni immobili.
Vediamo allora di cosa si tratta e cosa discenda da questa dichiarazione.
Che cos'è la proposta d'acquisto
La proposta d'acquisto è una dichiarazione proveniente dall'aspirante acquirente di un immobile: essa è rivolta al proprietario dell'immobile, nella sua qualità di venditore.
Essa contiene la dichiarazione dell'intenzione del compratore di acquistare l'immobile (identificato dagli estremi catastali o dal progetto, laddove si tratti di immobile da costruire) per un determinato prezzo; contiene altresì l'identificazione delle eventuali pertinenze (giardino, garage, autorimessa, etc.), l'indicazione del prezzo offerto e delle modalità di pagamento in caso di stipula del contratto di vendita (ad esempio, con mutuo ipotecario a nome del compratore o accollo del mutuo già esistente) e delle somme che si offre di pagare prima della vendita e se le stesse siano da considerare come acconto oppure come caparra confirmatoria.
Nella prassi degli intermediari di tali contratti la proposta contiene anche clausole relative, ad esempio, alla riserva rispetto a vincoli, ipoteche, servitù diversi rispetto a quelli dichiarati all'agenzia e conosciuti dal compratore al momento della sottoscrizione della proposta medesima, con eventuale riserva di verifiche da parte del compratore circa lo stato, anche urbanistico, dell'immobile, all'obbligo dell'agente o mediatore di consegnare al venditore la caparra solamente dopo che costui abbia accettato la proposta senza alcuna modifica o richiesta diverse, né riserve, alla specificazione delle somme dovute dal compratore quali provvigioni al mediatore o agente.
La riserva rispetto alla verifica dell'immobile da parte del compratore è particolarmente importante, allo scopo di escludere una successiva azione di risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale da parte del venditore. Infatti, ciò che rileva è il legittimo affidamento nella conclusione del contratto che, in virtù del comportamento delle parti, si ingenera nelle stesse.
È sempre possibile recedere dalle trattative, laddove però non si sia formato questo legittimo affidamento. In ambito immobiliare, sono stati considerati come giusti motivi di recesso la scoperta di ipoteche, di abusi edilizi, di situazioni di morosità del conduttore che occupa l'immobile prima taciute, così come la sussistenza di contenziosi relativi alla proprietà dell'immobile o al suo utilizzo oppure ancora la violazione del generale obbligo di garanzia patrimoniale tramite alienazione dell'unico cespite a disposizione del debitore, con lesione del diritto di credito di un terzo.
Pertanto, è necessario che, anche grazie all'aiuto dell'agente immobiliare o del mediatore, ove possibile, il compratore conduca una due diligence sul bene da acquistare.
Funzioni, caratteristiche ed effetti della caparra confirmatoria.
E' obbligatoria? Assolutamente no. Tuttavia, laddove le parti ricorrano ad un'agenzia immobiliare o ad altro mediatore per raggiungere l'accordo sulla vendita, si tratta di un passaggio ormai consolidato.
Proposta irrevocabile d'acquisto, che vuol dire?
Generalmente, la proposta d'acquisto adotta la forma della proposta irrevocabile, prevista dall'art. 1329 c.c.; ciò significa che il compratore offrirà (proporrà) al venditore di acquistare il suo immobile, dichiarando la sua offerta valida fino ad una certa data - ad esempio, «la presente proposta è valida fino al 15 luglio 2021 [oppure] per tre mesi dalla sottoscrizione del proponente».
Come stabilisce l'art. 1329, 1° comma, c.c., il significato di una simile proposta è che viene concesso all'oblato (cioè alla persona a cui la proposta si rivolge, nel nostro caso, il venditore) un certo lasso di tempo per decidere se accettare la proposta oppure proporre modifiche alla stessa (un diverso prezzo, diverse condizioni di pagamento, etc.). A questa concessione fa da contraltare la limitazione in capo al compratore del potere di revocare la sua proposta: egli, infatti, non potrà svincolarsi dall'impegno sino al termine indicato nella proposta e, qualora dovesse revocarla, la revoca non ha effetto.
Cosa accade se dimentico di inserire il termine di irrevocabilità nella proposta? La giurisprudenza ha sinora degradato queste ipotesi alla proposta 'ordinaria', cioè liberamente revocabile da parte del proponente sino a che costui non abbia ricevuto l'accettazione da parte dell'oblato, cioè sino a che il contratto non si sia concluso.
La proposta d'acquisto e costi accessori
La revoca deve essere emessa e trasmessa all'oblato, ma non è necessario che costui ne abbia avuto effettivamente conoscenza (così Cassaz. 15 aprile 2016, n. 7543).
Se invece la proposta è irrevocabile, cosa accade dopo lo spirare del termine se l'oblato - nel nostro caso, il venditore - non ha accettato? La proposta decade semplicemente ed automaticamente con lo spirare del termine. Il proponente potrebbe però, con dichiarazione ad hoc, mantenere la proposta 'in vita', in tal caso la stessa sarà un'ordinaria proposta, revocabile in qualsiasi tempo.
La proposta d'acquisto viene fatta in forma scritta - si tratterà, nella prassi, della compilazione di un modulo messo a disposizione dall'agenzia immobiliare o dal mediatore e conforme ai modelli predisposti dalla Camera di Commercio - sottoscritta dal proponente e trasmessa al venditore: la trasmissione è molto importante, poiché, trattandosi di atto unilaterale, la stessa esplica i suoi effetti solamente a partire dal momento in cui il destinatario me è venuto a conoscenza (art. 1334 c.c.).
Pertanto, si raccomanda la trasmissione all'oblato o venditore con mezzi atti a dare prova certa del momento dell'invio e della ricezione nella sfera di conoscenza dello stesso, quali la lettera Raccomandata o il telegramma.
Solitamente, è l'agenzia immobiliare o il mediatore che si incaricano di trasmettere la proposta al venditore. Non vale la comunicazione eseguita tramite semplici comunicazioni telefoniche.
Accettazione della proposta d'acquisto
A questo punto, se il venditore accetta sic et simpliciter la proposta, nel termine di irrevocabilità, le parti possono procedere oltre e decidere la data per la stipula del contratto definitivo di vendita.
In alcuni casi, laddove al compratore occorra tempo per acquisire le somme offerte come prezzo della vendita e ove sussistano ragioni di opportunità da valutare caso per caso, le parti che abbiano 'concluso' positivamente la fase della proposta, stipuleranno un contratto preliminare di acquisto, allo scopo di vincolarsi reciprocamente alla stipula del definitivo.
Il contratto preliminare consiste nell'obbligo di venditore e compratore a stipulare il definitivo e deve essere fatto nella medesima forma - quindi, nel caso di vendita di immobili, in forma pubblica (presso il Notaio).
Cosa accade se il venditore accetta la proposta, ma dopo il termine di irrevocabilità? Tecnicamente, la proposta è già spirata, ma il proponente (il compratore) potrebbe decidere di ritenere efficace l'accettazione tardiva del venditore: in tal caso, dovrà comunicarlo immediatamente al venditore stesso (art. 1326, 3° comma, c.c.).
Il venditore ci può ripensare? Certamente, ma dovrà affrettarsi, perché la revoca delle sua accettazione della proposta d'acquisto dovrà arrivare al compratore prima che gli giunga l'accettazione stessa.
Ad esempio, oggi ho inviato, con raccomandata semplice, la mia accettazione al compratore: stasera ci ripenso ed invio un telegramma al compratore dichiarando che revoco la mia accettazione.
Mentre la raccomandata semplice contenente l'accettazione giungerà al compratore tra qualche giorno, il telegramma arriverà subito o, al massimo, domattina, così rendendo efficace la mia revoca.
