È fatto notorio tra operatori, proprietari immobiliari e associazioni di categoria che il mercato dell'edilizia abitativa stenti ancora a riattestarsi su dati pienamente positivi; peraltro, tra le criticità del settore viene segnalata la difficoltà a rendere disponibili nuove soluzioni abitative, anche attraverso il recupero alla proprietà degli immobili già esistenti.
Un aspetto nient'affatto di poco conto è infatti l'estrema difficoltà della proprietà di riacquisire le abitazioni locate pure a fronte di situazione di morosità dei conduttori, che non solo si protraggono nel tempo, ma persistono pure a fronte di titoli giudiziali pienamente esecutivi di rilascio.
Particolarmente diffuso è il fenomeno di immobili lungamente occupati senza titolo: il tempo entro il quale i proprietari riescono ad riacquisirne la disponibilità è infatti spesso superiore ai due anni.
D'altro canto, la mancata liberazione delle abitazioni finisce per tradursi in un costo collettivo, laddove la Pubblica Amministrazione (nella specie, i Comuni) - come sancito nei più recenti arresti giusprudenziali - sia condannata a risarcire i proprietari per l'inerzia delle competenti autorità nell'esecuzione degli sgomberi.
Occupazione abusiva.Il Ministero dell'Interno è tenuto a rimborsare i canoni perduti
Niente Imu e Tasi per il proprietario dell'immobile occupato abusivamente
In sostanza, gli attuali strumenti processuali, pure semplificati ed orientati al recupero degli immobili nel minor tempo possibile, paiono non rispondere alla necessità di una piena attuazione del diritto dei proprietari.
Tra l'altro, lo stesso Ministero degli interventi è di recente intervenuto con specifiche direttive ai Comuni affinché si ricerchino soluzioni alternative: pur non potendosi frustrare l'esigenza di governo dell'emergenza abitativa, soprattutto in presenza di pesanti situazioni di disagio economico, le procedure di rilascio - evidenziano le organizzazioni di categoria - devono essere improntate ad una maggiore trasparenza e rapidità.
Al fine dunque di superare situazioni che diventano particolarmente incresciose, è stata così presentata- su sollecitazione di Federproprietà, unitamente alle altre associazioni facenti capo al Coordinamento unitario dei proprietari immobiliari - una proposta di legge destinata a modificare la disciplina della morosità nelle locazioni abitative.
L'intervento della forza pubblica. In primo luogo il disegno mira a sancire il diritto del locatore di unità immobiliari residenziali di richiedere, in fase di esecuzione dello sfratto,l'intervento dell'autorità di forza pubblica sin dal primo accesso fissato dall'ufficiale giudiziario. Condizione per l'esercizio del citato diritto è il persistere o il manifestarsi di una situazione di morosità da parte del conduttore dopo che sia già intervenuta l'ordinanza giudiziale di convalida di sfratto o di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Per ottenere l'ausilio della forza pubblica nel corso della procedura di liberazione dell'immobile, il locatore dovrà presentare un'apposita istanza presso l'Ufficio Esecuzioni del distretto della Corte d'appello in cui si trova l'immobile medesimo.
La richiesta di assistenza dovrà essere corredata del titolo esecutivo, dell'atto di precetto e del preavviso di rilascio.
Gli organi di forza pubblica dovranno quindi provvedere ad assistere l'ufficiale giudiziario in sede di esecuzione dello sfratto, rendendosi disponibili ad intervenire già a partire dalla prima data stabilita dall'ufficiale giudiziario non oltre 30 giorni dalla presentazione della suddetta istanza.
La sanatoria della morosità ad opera del Comune. La proposta di legge interviene poi sulla disciplina dei contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione di cui all'art. 11, comma 3, l. n. 9 dicembre 1998, n. 431 nel caso di morosità dei conduttori: l'attuale comma 3, ult. periodo, come modificato dal d.l. 13 settembre 2004, n. 240, dispone che «I comuni possono, con delibera della propria giunta, prevedere che i contributi integrativi destinati ai conduttori vengano, in caso di morosità, erogati al locatore interessato a sanatoria della morosità medesima, anche tramite l'associazione della proprietà edilizia dallo stesso locatore per iscritto designata, che attesta l'avvenuta sanatoria con dichiarazione sottoscritta anche dal locatore». Il disegno di legge in questione interviene sulla citata disposizione suggerendo la seguente modifica: «I contributi integrativi destinati al conduttore moroso sono erogati dal Comune al locatore interessato quale sanatoria della morosità medesima, anche tramite l'associazione dei proprietari edilizi designato dallo stesso locatore per iscritto; l'attestazione dell'avvenuta sanatoria è attestata con immediata dichiarazione al Comune da parte dell'associazione predetta o dallo stesso locatore».
Quella che, allo stato attuale, appare solo una facoltà posta in capo alle Amministrazioni comunali, peraltro subordinata ad un provvedimento dell'organo politico collegiale, dovrebbe dunque trasformarsi in una procedura ordinaria e più snella.
Come ha affermato ieri Federproprietà in un suo comunicato, «In questa maniera […] si dovrebbero ottenere due risultati: un immediato rilancio del mercato immobiliare, pesantemente condizionato da anni, ed evitare una notevole spesa per la Pubblica Amministrazione».
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