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Parassiti in appartamento. Il conduttore è obbligato a pagare il canone di locazione
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Parassiti in appartamento. Il conduttore è obbligato a pagare il canone di locazione

La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, Tizio e Caio convenivano in giudizio Sempronio conduttore dell'unità immobiliare oltre ad ingresso e servizio igienico - piano quarto- e oltre ad una cantina al piano interrato), di proprietà dei predetti intimanti e concessa in locazione a quest'ultimo.

La morosità lamentata ammontava a circa cinquemila euro a titolo di canoni di locazione e oneri accessori.

Il conduttore Sempronio si costituiva in giudizio, si opponeva alla convalida dello sfratto ed eccepiva dei difetti dell'immobile locato: infiltrazioni, presenza di zecche nonché successiva dichiarazione di immobile antigienico da parte dell'autorità amministrativa. Il conduttore allegava, quindi, l'inadempimento da parte dei locatori al loro obbligo di manutenzione dell'immobile previsto dall'art. 1577 c.c., indispensabile per garantire un effettivo godimento del bene concesso in locazione.

Per tali ragioni chiedeva, quindi, il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori, nonché la restituzione del deposito cauzionale e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.

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Il mancato pagamento del canone di locazione. In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede" (cfr. Cass. Civ., 10 gennaio 2008, n. 261, nonchè, più recentemente, Cass. Civ., 27 settembre 2016, n. 18987).

Secondo la Corte di Cassazione, la sospensione dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore risulta dunque legittima unicamente qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore: tale caso si verifica, in particolare, laddove vi sia una assoluta impossibilità di utilizzare l'immobile (per esempio a seguito di un allagamento che renda i locali inagibili) e non, viceversa, qualora eventuali vizi o guasti, anche se consistenti, non impediscano al conduttore di abitare o, comunque, utilizzare l'immobile.

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Il ragionamento del Tribunale di Milano. Nel caso di specie, il conduttore ha contestato che i locatori non avevano provveduto alla eliminazione dei vizi (es. infiltrazioni), senza valida giustificazione, con la conseguenza che si era trovato nella impossibilità di utilizzare e godere dell'appartamento, sicché, a suo dire, aveva la facoltà di sospendere il pagamento del canone.

A tal proposito, però, nel corso di causa è risultata del tutto sfornita di prova la circostanza adottata dal resistente secondo cui al momento del sopralluogo i locatori avevano constatato la presenza di infiltrazioni d'acqua e di altri vizi e difetti e si erano assunti l'impegno di eliminare le problematiche riscontrate in tale sede, nonché la circostanza che tra queste vi fossero le infiltrazioni d'acqua.

Ed infatti, in primo luogo, nessun riferimento ad infiltrazioni d'acqua era contenuto nel verbale di sopralluogo né tantomeno risultava alcun impegno da parte dei locatori ad eliminare le imperfezioni dell'arredo e dei serramenti che da esso risultavano.

Per quanto concerne la presenza di zecche, secondo il Tribunale di Milano, l'episodio era assai circoscritto nel tempo: era stata allegata dal resistente la circostanza che lui con la sua famiglia erano stati costretti a chiedere ospitalità a parenti dal 21.03.2015 all'08.04.2015 per consentire ai locatori di eseguire l'intervento di disinfestazione che venne effettuato il giorno 23.03.2015 e di verificarne l'esito.

Quanto alla dichiarazione di immobile antigienico dell'ATS di Milano, a seguito del sopralluogo effettuato in loco, si evidenzia che anche, dopo oltre un anno, in occasione della lettera comunicazione inviata al locatore, il conduttore aveva rifiutato ogni accesso di ulteriore verifica prendendo a pretesto la sussistenza del presente giudizio. Risultava, così, dimostrato che il conduttore non aveva mai rilasciato l'immobile, ed era ancora nel godimento dell'appartamento e che, al momento della sospensione del pagamento dei canoni, non era venuta completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore perché non vi era una assoluta impossibilità di utilizzare l'immobile.

=> Perchè il conduttore non può autoridursi il canone in caso di lavori condominiali?

In conclusione, alla luce di tali considerazioni, il giudice di Milano ha qualificato il comportamento di Sempronio come un vero e proprio inadempimento, idoneo a risolvere il contratto di locazione.

Per tale motivo è stata dichiarata la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. con conseguente condanna del resistente Sempronio al rilascio dell'immobile e al pagamento di circa ventiduemila euro a titolo di canoni e oneri accessori maturati sino al 31.08.2017.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Sfratto per morosità e vizi dell'immobile locato

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1571, 1577 e 1453 c.c.

PROBLEMA

A causa di fenomeni di infiltrazione e della presenza di parassiti nell'immobile in locazione, il conduttore si rifiutava di pagare i canoni di locazione.

LA SOLUZIONE

In mancanza di specifiche prove, nel momento in cui il conduttore è ancora nel godimento del bene, questo non è legittimato a sospendere il pagamento dei canoni fino a quando non vi è una assoluta impossibilità di utilizzare l'immobile.

LA MASSIMA

Tribunale Milano sez. XIII dell'8 settembre 2017.

"In tema di locazione, non è rinvenibile nell'ordinamento civilistico un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti.

In particolare, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.". (Tribunale Milano sez. XIII dell'8 settembre 2017).

Scarica Tribunale Milano dell'8 settembre 2017

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