Alla morte di una persona, se questa è titolare di un immobile, si apre la successione sullo stesso. Se, come in molte circostanze, gli eredi sono vari (tipico il caso del genitore con più figli) e questi accettano l'eredità, inevitabilmente si costituisce una comunione ereditaria sul cespite.
Fatta questa breve premessa, sappiamo che i beni ereditati, soprattutto se di natura immobiliare, sono, frequentemente, fonte di problematiche tra i comproprietari.
C'è, ad esempio, la figlia che viveva con il de cuius, la quale vorrebbe mantenere l'uso esclusivo del bene, senza riconoscere alcunché agli altri e tanto meno vendere un cespite in cui è, comodamente, residente.
Oppure, c'è il contitolare che vorrebbe acquisire l'intero immobile, ma non c'è accordo sulla somma da versare per liquidare le quote dei coeredi.
E ancora, non c'è intesa sulla vendita, perché nessuno accetta l'idea che la casa di famiglia possa finire, per intero, all'odiato ricco fratello.
In questi come in altri casi, ci si pone molte domande. La maggioranza dei comproprietari potrebbe imporsi sulla minoranza e vendere il bene? Se non c'è accordo tra gli eredi sulla sorte dell'immobile in comunione, è possibile procedere alla sua divisione e in che modo? In termini di convenienza, vendere o dividere un immobile ereditato da più persone conduce allo stesso risultato oppure ci sono delle sostanziali differenze?
Nel prosieguo dell'articolo cercherò di chiarire l'argomento sotto questi aspetti.
Immobile in comunione ereditaria: si può vendere?
Anche un immobile in comunione ereditaria si può vendere. Basta, infatti, trovare l'intesa tra i vari titolari. Se c'è, pertanto, questa volontà e le parti sono d'accordo anche sul potenziale prezzo ricavabile dalla cessione, non dovranno far altro che procedere in tal senso, ad esempio incaricando l'agenzia immobiliare ed attendendo il compratore compiacente.
Al momento del rogito notarile, se necessario, il notaio rogante provvederà anche a trascrivere l'accettazione tacita dell'eredità. Capita, infatti, che non vi sia stata un'accettazione esplicita e che l'immobile risulti ancora intestato al de cuius.
In tal caso, per la continuità delle trascrizioni, si procederà come descritto e l'acquirente e i vari eredi sottoscriveranno, poi, il contratto di compravendita.
La situazione appena tratteggiata presuppone una totale comunione d'intenti tra i vari contitolari. Sappiamo, però, che, spesso, anche uno solo degli eredi è contrario alla cessione del bene, opponendosi, fermamente, a tale soluzione. In questo caso, devi sapere che non è possibile imporre al singolo la volontà della maggioranza.
Pertanto, se manca l'accordo sulla vendita dell'immobile ereditato, l'unica alternativa possibile per poterlo liquidare è quella di procedere alla sua divisione.
Appartamento ereditato da più persone: si può dividere in natura?
Quando si parla di dividere un immobile in natura è inevitabile che il bene debba presentare determinate caratteristiche. Ad esempio, una villetta bifamiliare, per quanto è stata utilizzata dal solo de cuius fino alla sua morte, potrebbe, facilmente, essere divisa tra i due figli coeredi.
Il problema pratico nasce, invece, se si tratta di un cespite che non è divisibile. Per ipotesi, potrebbe trattarsi di un appartamento che, per quanto di grandi dimensioni, difficilmente potrebbe trasformarsi in due o più immobili separati.
Ad ogni modo, al di là delle soluzioni tecniche che potrebbero realizzarsi, in genere si procede alla divisione del bene se non c'è accordo tra i contitolari e se la divisione rappresenta l'unica soluzione per liquidare l'immobile e, di conseguenza, le quote dei vari eredi in comunione.
La divisione può essere avviata anche dal singolo coerede che non ha bisogno, quindi, del consenso degli altri per procedere, legalmente, in questa direzione.
Immobile in comunione ereditaria, quale è la soluzione migliore per la sua liquidazione
Quando un immobile cade in comunione ereditaria e nasce l'esigenza, condivisa, di liquidarlo, ad esempio perché nessuno dei contitolari è interessato ad esso, la vendita del cespite è sicuramente la soluzione più conveniente.
In tal caso, infatti, l'immobile viene valutato ed offerto alle condizioni di mercato e, una volta ceduto, i comproprietari, in proporzione alle proprie quote, potranno dividersi il corrispettivo versato dal compratore o dal coerede che ha deciso di acquistare il bene, saldando gli altri.
Nella divisione, invece, la liquidazione del cespite avviene solo al termine di un procedimento legale complesso, preceduto dalla mediazione obbligatoria, caratterizzato da molte spese e che può finire con un'asta.
Divisione e mediazione civile obbligatoria
Bisogna pagare il contributo unificato nonché l'onorario del professionista che sarà nominato custode giudiziario dell'immobile sino alla sua liquidazione. Ci sono poi le spese notarili e quelle del Ctu che sarà chiamato a valutare la divisibilità in natura del cespite (la legge, infatti, impone di considerare questa soluzione, come quella principale e preferibile).
Alla fine della vicenda, appurato che il bene non è divisibile in natura, l'immobile sarà ceduto all'asta, con tanto di ribassi sul prezzo iniziale. Gli eredi, sin lì in disaccordo, quindi, dovranno accontentarsi di un incasso minore rispetto al valore del cespite.
Ecco perché la vendita dell'immobile ereditato sarebbe sempre da preferire alla divisione.
