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Procacciatore o mediatore: se l'affare è concluso spetta la provvigione

Non sempre ricorre la mediazione unilaterale
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Le Sezioni Unite hanno precisato che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale).

Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni.

È importante sottolineare che la c.d. "mediazione unilaterale" - conseguente ad un incarico ad hoc conferito al mediatore da una delle parti potenziali del futuro affare - genera un rapporto di mediazione e non di mandato (come invece aveva erroneamente sostenuto Cass. n.16382/2009, cit.): infatti, per consolidata giurisprudenza, l'affidamento unilaterale dell'incarico al mediatore non priva quest'ultimo della sua indipendenza e non contrasta con la natura "imparziale" della mediazione (ex multis, Cass. 8 luglio 2010 n.16147, Mass. Giur. It., 2010; Cass. 30 settembre 2008 n. 24333, cit.; Cass. 7 aprile 2005, n.7251, cit.).

In altre parole, l'affidamento unilaterale dell'incarico al mediatore non snatura il contratto di mediazione e non importa, di per sé, una diversa configurazione del rapporto in quello di agenzia o di mandato con o senza rappresentanza.

Del resto, va ricordato che, nella prassi, l'incarico al mediatore solitamente proviene dal venditore e serve a regolare il rapporto tra questo e il mediatore, soprattutto quando il mediatore stesso intenda inserire nella disciplina del rapporto clausole atipiche o una misura della provvigione differente da quella d'uso.

Più raramente è l'interessato all'acquisto a conferire incarico al mediatore: le normali dinamiche del mercato, invece, vedono il primo muoversi per cercare un immobile confacente alle sue necessità rivolgendosi potenzialmente a tutti gli operatori del settore e quindi avvalersi dell'opera solo di chi abbia in vendita l'immobile che gli interessa.

Il diritto alla provvigione

In linea generale il "mediatore ed il procacciatore di affari individuano due distinte figure - la prima tipica, la seconda atipica - che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate dalla quale soltanto può pretendere la provvigione.

Attenzione, però, perché se è vero che, di norma, il procacciatore d'affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero, però, che tale "normale" assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell'altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest'ultimo: in tal caso la provvigione deve essere pagata da tutte e due le parti.

La parte che non ha conferito l'incarico dovrà quindi analizzare gli accordi concretamente intercorsi con il mediatore.

Quest'ultimo, però, non può pretendere la provvigione se il modulo contenente la proposta di acquisto non è compilato nella parte prestampata che lo contemplerebbe: in tal caso l'interessato acquirente - che non ha assunto alcun impegno - non deve alcun compenso al mediatore, mentre il venditore che lo ha incaricato sarà il solo tenuto a pagare la provvigione.

Un caso recente: quando il mediatore non è procacciatore

Un agente immobiliare, rispondendo alle richieste di potenziali acquirenti, aveva fornito informazioni sugli appartamenti facenti parte di un complesso edilizio, inviando apposito preventivo per uno degli appartamenti in vendita e indicando anche la provvigione ad essa dovuta; gli acquirenti, però, dopo aver visitato gli appartamenti in vendita a mezzo di personale dell'agenzia, avevano acquistato direttamente dalla società proprietaria; successivamente si rifiutavano di pagare la provvigione all'agente immobiliare che era costretto a rivolgersi al Tribunale; i convenuti sostenevano che l'agente immobiliare era un procacciatore incaricato dalla società venditrice da cui solo poteva pretendere la provvigione.

A conferma del ragionamento facevano notare come la predetta agenzia avesse ricevuto in comodato dalla società venditrice un fondo all'interno del complesso immobiliare da adibire a sede dell'agenzia.

Il Tribunale dava ragione ai convenuti ma la Corte d'Appello, in riforma della decisione di primo grado, dava ragione al mediatore sia perché l'agenzia non aveva l'esclusiva delle vendite, sia perché il legale rappresentante della società proprietaria aveva dichiarato in giudizio di non essere a conoscenza delle agenzie che gli presentavano i clienti.

D'altra parte, come hanno sottolineato i giudici supremi che hanno aderito alla tesi della Corte di Appello, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è affatto necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che, come risultato in fatto nel caso in esame, la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosi della relativa opera (Cass. civ., sez. VI, 10/11/2021, n. 33198).

Sentenza
Scarica Cass 10 novembre 2021 n. 33198

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