In tema di mediazione immobiliare, la Corte d'Appello di Milano afferma il diritto del mediatore a percepire la provvigione allorché la sua condotta abbia avuto incidenza causale nella compravendita, a prescindere dal soggetto che materialmente compie l'acquisto.
In particolare, il mediatore aveva fatto visionare l'appartamento in vendita ad una donna, ma l'acquisto era stato concluso dal di lei marito.
Inoltre, il contratto di mediazione prevedeva che il rogito dovesse avvenire entro una certa data, mentre l'atto si era perfezionato cinque mesi dopo quel termine.
In primo grado, il Tribunale di Milano rigettava la richiesta del mediatore e lo condannava alla refusione delle spese processuali.
L'agenzia immobiliare, quindi, proponeva appello chiedendo la riforma della sentenza impugnata.
Contratto di mediazione (art. 1754 c.c.). Con il contratto di mediazione, un soggetto estraneo alle parti - il mediatore - senza essere legato da rapporti di collaborazione o dipendenza, le mette in relazione tra di loro per provocare o agevolare la conclusione di un affare.
L'aspetto peculiare del mediatore - o sensale - è la sua terzietà rispetto alle parti [1].
Naturalmente è possibile che una di esse gli abbia conferito un incarico, come nel caso oggetto di scrutinio, ma ciò non limita la sua indipendenza.
Il mediatore immobiliare.La regolamentazione della professione di mediatore è contenuta nella legge 3 febbraio 1989 n. 39, recante "modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253 concernente ladisciplina della professione di mediatore" e nelD.M. 21 dicembre 1990, n. 452, regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione.
Il mediatore immobiliare - che viene qui in rilievo - è un professionista che mette in contatto il venditore e l'acquirente di un'unità immobiliare, svolgendo un'attività di assistenza e ricerca.
Egli deve essere iscritto al registro delle imprese se si tratta di una società (come quella oggetto della sentenza in commento); oppure,se è una persona fisica, l'iscrizione va effettuata nel Repertorio Economico Amministrativo, il cosiddetto R.E.A. [2].
Solo l'iscrizione nei citati registri dà titolo per ottenere il pagamento della provvigione.
Nel caso di specie, il mediatore era una società, pertanto anche il legale rappresentante, unitamente alla società stessa, deve essere annoverato nel registro.
La semplice proposta di acquisto fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione
Diritto alla provvigione.La corresponsione del compenso provvigionale grava su entrambe le parti, nonostante il mediatore abbia agito su incarico di una sola di esse. La provvigione è dovuta solo se l'affare sia concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.); in buona sostanza, occorre dimostrare un'incidenza causale della condotta del sensale sul perfezionamento dell'affare.
La presenza del mediatore non è richiesta in tutte le fasi della trattativa, può essere sufficiente che egli abbia messo in contatto i possibili contraenti.
Infatti, il suo ruolo può esaurirsi nella semplice individuazione di uno dei paciscenti (Cass. n. 3438/2002). Il diritto alla provvigione scatta con la conclusione dell'affare.
Come si vedrà, il concetto di affare è inteso lato sensu, non vi rientra necessariamente la conclusione del contratto, ma qualsiasi operazione economica che si risolva in un'utilità patrimoniale (Cass. n. 21836/2010).
Riassumendo, il mediatore immobiliare ha diritto alla corresponsione della provvigione qualora sia iscritto al R.E.A. (se persona fisica) o al Registro delle imprese (se società) e se il suo apporto ha portato alla conclusione dell'affare.
Inoltre, si precisa che la provvigione dovuta al mediatore non rientra tra le spese accessorie del contratto di compravendita, poste a carico dell'acquirente ai sensi dell'art. 1475 c.c.
Il compenso in oggetto, infatti, scaturisce non già dalla compravendita ma dal rapporto di mediazione, dal quale derivano al mediatore diritti su ciascuna delle parti (Cass. n. 14899/2011).
E' possibile non pagare il mediatore perchè non iscritto al registro dei mediatori?
Rimborso spese. Ai sensi dell'art. 1756 c.c. al mediatore spetta la refusione degli esborsi effettuati ove l'affare non sia concluso, ma solo qualora una delle parti gli abbia conferito un incarico.
Obblighi del mediatore. Il mediatore deve svolgere il proprio lavoro con diligenza, oltre a comportarsi con correttezza e buona fede con ambedue le parti. Egli ha l'obbligo di mantenersi neutrale (Cass. n. 21737/2010), non intrattenendo rapporti di dipendenza, collaborazione o rappresentanza con nessuna delle parti.
Per completezza, si ricorda che l'amministratore di condominio può svolgere il ruolo di mediatore tra un condomino ed un terzo acquirente dell'appartamento ubicato nello stabile condominiale (Cass. n. 1750/1984).
Incarico al mediatore da parte di uno solo dei comproprietari. Nel caso in esame, l'incarico al mediatore era stato conferito solo dalla moglie comproprietaria, unitamente al marito, dell'immobile poi alienato. I coniugi eccepiscono la nullità del mandato per questa ragione.
Il giudice milanese rigetta l'eccezione giacché il rapporto di mediazione si instaura con il soggetto che lo ha richiesto a prescindere dalla titolarità del bene contemplato nell'affare.
Il contratto di mediazione, infatti, ha natura obbligatoria a prescindere dal fatto che abbia ad oggetto la costituzione o il trasferimento di diritti reali.
La sentenza. Secondo la ricostruzione dei proprietari dell'appartamento venduto, il mediatore non aveva titolo per pretendere il compenso provvigionale, in quanto l'unità immobiliare era stata alienata al marito della donna che lo aveva visionato e questi non aveva usufruito dell'attività di mediazione dell'agenzia.
Per contro, l'appellante sosteneva che il marito si fosse giovato della mediazione svolta a favore della consorte.
Inoltre, il termine entro cui il rogito avrebbe dovuto concludersi non era da considerarsi una condizione essenziale del contratto, pertanto la provvigione era comunque dovuta. La Corte d'Appello, con la pronuncia in commento (Corte App. Milano n. 3762/2016), accoglie la tesi defensionale proposta dal mediatore.
Ritiene, infatti, che il marito abbia usufruito dell'attività svolta e considera irrilevante che la compravendita sia stata conclusa dall'altro coniuge.
Secondo un consolidato insegnamento giurisprudenziale, il diritto alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare e non già del contratto strictosensu inteso.
Con il termine affare ci si riferisce a «qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico».
Conclusioni. In conclusione,il diritto alla provvigione sorge allorché vi sia identità tra l'affare proposto e quello concluso; la suddetta condizione non è esclusa qualora le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale.
Naturalmente occorre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto; inoltre, la conclusione dell'affare deve essere ricollegabile al contatto scaturito dell'attività del mediatore tra le parti originarie (Cass. n. 8679/2009).
Avvocato del Foro di Savona
[1] Per un approfondimento vedasi A. Torrente - P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè, 2013, 755 ss.
[2] Dal 12 maggio 2012 è stato soppresso il "ruolo provinciale degli agenti di affari in mediazione".
