Sebbene possa apparire strano, non si tratta di un caso di scuola.
È la fattispecie portata all'attenzione della Corte di Appello di Palermo decisa con provvedimento n. 1876/2021 del 18 novembre 2021.
Il caso di specie
La vicenda giudiziaria vede coinvolti diversi soggetti: il conduttore, il locatore, la condomina del piano di sopra, il condominio, la compagnia di assicurazione.
Il primo è colui che ha subito i danni a causa dell'evento del distacco dell'intonaco dal soffitto dalla camera da letto. Il secondo è chi ha concesso in affitto l'appartamento e forse non ne ha avuto cura come doveva.
La terza viene chiamata dal locatore asserendola responsabile o perlomeno che vi fosse stata una corresponsabilità.
Il condominio in relazione a quanto possa dipendere da beni comuni, quale custode di questi ultimi e la assicurazione al fine di ter indenne e manlevare il condominio per il caso di asserita sua responsabilità.
Il primo grado di giudizio
Il tribunale ha effettuato le seguenti osservazioni: il proprietario-locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione e deve conservarlo in condizioni che lo rendano idonea all'uso convenuto (ex art. 1575 nn. 1 e 2 c.c.); grava su di lui una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito o al fatto illecito del terzo; egli deve conoscere lo stato di manutenzione dei propri beni e intervenire per evitare che gli stessi rechino danni a terzi.
Nel caso di specie il contratto di locazione riportava una clausola di esonero della responsabilità, che il giudice ha dichiaro nulla, confermando quindi la responsabilità del locatore.
È stata espletata consulenza tecnico d'ufficio sulla cui base si è evidenziata la responsabilità del locatore, non avendo questi fornito alcuna prova liberatoria. Non è stato riscontrato il nesso causale tra i lavori eseguiti nell'alloggio della condomina del piano di sopra e l'evento e relativi danni del caso di specie.
Il CTU ha poi escluso la responsabilità del Condominio per i danni, indicando quali cause generatrici del crollo la tipologia, modalità di realizzazione e vetustà degli elementi tecnici e dei materiali, concludendo per una non prevedibilità del pericolo;
Infine è stato rilevato il difetto in capo al convenuto della legittimazione attiva nei confronti della compagnia di assicurazione, la cui obbligazione è quella di pagamento dell'indennizzo verso l'assicurato, distinta dall'obbligazione di risarcimento del responsabile verso il danneggiato, il quale non ha azione diretta verso l'assicuratore.
Si giunge quindi davanti alla Corte di Appello con azione promossa dal locatore.
Distacchi di intonaco dai muri condominiali: la competenza è del TAR
Il secondo grado di giudizio
La Corte di Appello osserva in punto meramente fattuale che si deve considerare pacifico che il conduttore, in epoca anteriore al crollo per cui è causa, si accorse che vi erano della manifestazioni umidifere nel tetto della camera da letto, ma omise di riferirlo al locatore. Questo fatto non risulta contestato in giudizio.
Le aveva invece lamentate nei confronti della condomina del piano di sopra.
Fatto sta che occorre fare riferimento all'art. 1577 c.c., il cui testo così recita "Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore".
Da qui il capovolgimento della precedente decisione.
Dalla norma appena menzionata, il giudice ha fatto conseguire che le lesioni personali occorse al conduttore a causa del crollo dell'intonaco del soffitto sono addebitabili a fatto proprio dello stesso, avendo omesso di avvisare il locatore che vi erano manifestazioni umidifere presenti nell'intonaco del tetto dell'appartamento.
Se lo avesse fatto, sarebbe stato onere del locatore di intervenire per riportare la situazione a regola d'arte. Questo perché avrebbe consentito al locatore di verificare lo stato dell'appartamento e di provvedere alle necessarie riparazioni, al fine di rimuovere il pericolo del crollo dell'intonaco del tetto, che invece si è verificato.
Il CTU aveva evidenziato che le infiltrazioni pregresse provenienti dal servizio igienico dell'appartamento soprastante hanno compromesso la durabilità del solaio incidendo sulla possibilità di crollo.
Ritiene il Collegio che ciò conferma la condotta colposa del conduttore, consistente nell'avere omesso di informare il locatore delle infiltrazioni nel tetto provenienti dall'appartamento soprastante, dovendo ritenersi altresì che una tale circostanza sia idonea a eliminare il nesso di causalità tra le condizioni del solaio accertate dal CTU - tipologia, modalità di realizzazione e vetustà degli elementi tecnici e dei materiali che costituiscono la struttura del solaio - e il crollo così come avvenuto.
Da ciò è derivato per il povero conduttore anche la condanna al rimborso delle spese processuali.
Distacchi di intonaco a causa di lavori svolti non a regola d'arte.
