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Azione di riduzione del prezzo, che cos'è?
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Azione di riduzione del prezzo, che cos'è?

Quando si applica l'azione di riduzione del prezzo?

Avv. Anna Nicola  

In generale

Questa azione è disciplinata dall'art. 1492 c.c., in tema di vizi della cosa venduta.

La norma di riferimento così recita: "Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo , salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.

Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi , il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo".

Come per l'art. 1489 cod. civ., anche nella garanzia per i vizi della cosa venduta il compratore può scegliere fra la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo.

Normalmente spetta a lui questa scelta perché è il soggetto danneggiato.

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La legge gli permette di scegliere con un unico limite: l'irrevocabilità della scelta quando è fatta la domanda giudiziale.

Presentata la domanda giudiziale, l'acquirente non può più avvalersi del secondo rimedio indicato dall'art. 1492 c.c. Se agisce giudizialmente per la riduzione del prezzo, non può domandare la risoluzione del contratto. Trattandosi di obbligazioni alternative, opera l'art. 1286 c.c. che sancisce proprio l'immodificabilità della scelta giudiziale.

L'azione di riduzione del prezzo del bene, detta anche azione estimatoria o "quanti minoris", è alternativamente prevista dall'art. 1492 c.c. per il caso in cui l'acquirente non possa o non voglia ricorrere al più drastico rimedio della risoluzione contrattuale.

La sua funzione

La sua funzione è la salvaguardia dell'equilibrio delle prestazioni dedotte nel contratto di compravendita, comportando l'adeguamento del prezzo del bene al suo minor valore a causa dei vizi riscontrati.

Riportando ad equilibrio le prestazioni dell'uno e dell'altro, non vi è più la necessità di conseguire la risoluzione del contratto.

Poiché la legge non indica specifici criteri da applicare per determinare correttamente l'importo dovuto a seguito della riduzione di prezzo, la giurisprudenza ricorre a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, anche sotto il profilo del principio generale in tema di risarcimento del danno (cfr. Cass. 13332/00).

Si noti che l'azione di riduzione del prezzo è volta al corretto bilanciamento degli interessi delle parti contraenti.
Il compratore ottiene il rimborso della parte del prezzo che non avrebbe corrisposto se avesse conosciuto i vizi della cosa. In ragione di ciò, è posto nella precisa posizione in cui si sarebbe trovato al momento della compravendita se avesse pagato il corrispettivo adeguato.

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Gli usi

Occorre prestare attenzione che non vi siano usi che escludono la risoluzione e limitano la responsabilità del venditore alla sola riduzione del prezzo. Qui l'acquirente ha un'unica via, la riduzione del prezzo, perché gli usi, essendo formazione spontanea del volere dei contraenti nella vita degli affari, indicano la giusta ed equilibrata strada da seguire. Come detto, la sola riduzione del prezzo.

Spese per la cosa

Il venditore non ha l'onere di rimborsare al compratore anche le spese incontrate per la cosa.

Se così fosse, gli si farebbe carico di ulteriori obbligazioni, rimediare ai vizi e ai difetti della cosa, che la legge non sancisce.

E' il compratore a dover/voler mettere in piena efficienza il bene, affrontandone le relative spese, dopo aver acquistato il bene esercitando la quanti minoris.

E' quindi come se l'avesse acquistata conoscendone i vizi e i difetti.

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Le spese di cui si parla rappresentano il naturale onere economico per il godimento della cosa stessa una volta che l'acquirente abbia accettato di ritenerla, anziché renderla al venditore, come era in sua facoltà, per l'art. 1501 cod. civ.

L'actio quanti minoris tende quindi solamente a ristabilire l'adeguatezza fra la cosa e il corrispettivo in funzione dei vizi o dei difetti dei quali essa risulta affetta e del prezzo per essa pagato, con riferimento al momento della vendita.

Perimento del bene

Se il bene ormai consegnato al compratore perisce in conseguenza dei vizi, è come se il perimento sia per colpa del venditore, e quindi come se il venditore non l'avesse mai consegnata.

Vista questa gravissima sua inadempienza, di certo non si può chiedere l'azione di riduzione di prezzo, non essendovi più il bene, ma solo di risoluzione del contratto, anche se gli usi si limitassero a consentire la riduzione.

Il perimento della cosa porta in sé, in maniera incontestabile, la radicale e irrimediabile inadempienza del venditore. Naturalmente in ragione dei vizi.

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Azione di riduzione del prezzo, un esempio

Si riporta un esempio fornitoci dalla Suprema Corte.

La fattispecie è la seguente: un immobile viene compravenduto; i compratori, divenuti proprietari, hanno accertato essere privo del necessario isolamento acustico, vizio non riscontrabile in sede di sopralluogo antecedente all'acquisto, ma di cui non è stato possibile dimostrare l'entità della diminuzione di valore del bene a causa di questo difetto.

Allo scopo il giudicante ha tenuto conto -indicandone la via in termini generali- dei "fattori peculiari di ogni singola contrattazione, quale l'interesse dell'aspirante acquirente di acquisire quell'immobile in funzione di ubicazione, esposizione, dimensioni, etc., il bisogno del venditore di realizzare il prezzo e quindi la disponibilità a sopportare maggiore o minore abbattimento di costi".

È stato ritenuto logico e razionale il criterio di riduzione del prezzo individuato per il caso di specie dal giudice di merito: il parametro di riferimento è il costo degli eventuali lavori di messa a norma dell'immobile; esso deve essere equitativamente temperato, pervenendo all'individuazione del 20% del prezzo di acquisto, in considerazione della destinazione abitativa del bene, della gravosità del difetto e della sua incidenza rispetto al godimento ordinario di un immobile siffatto (Cass., 25 gennaio 2012, n. 1066).

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