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Infiltrazioni dal lastrico e concorso di responsabilità
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Infiltrazioni dal lastrico e concorso di responsabilità

Danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, la responsabilità del condominio e quella dell'utilizzatore esclusivo.

Avv. Caterina Natalotto  

La responsabilità relativamente al lastrico solare, cioè la superficie terminale dell'edificio che copre le sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, è da imputarsi al Condominio, il quale abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., ed al proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex art. 2051 c.c.

Infiltrazioni derivanti dal lastrico solare. L'entità del danno viene stabilita dal consulente tecnico

La Corte di Cassazione con la recentissima ordinanza n. 6816 dell'11.03.21 ha ribadito e riaffermato il concorso di responsabilità del Condominio e del proprietario esclusivo del lastrico solare, laddove il danneggiato agisca nei confronti di entrambi i soggetti in applicazione della regola di solidarietà di cui all'art. 2055 c.c., che presuppone che l'illecito sia il frutto delle condotte, anche indipendenti tra loro, di più agenti.

I criteri di ripartizione delle spese per le spese di manutenzione del lastrico solare

Il lastrico solare rientra tra le parti comuni dello stabile per quanto previsto dall'art. 1117 c.c. tuttavia, "quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno" come prevede espressamente dell'art. 1126 c.c..

La ratio della norma risiede nella logica - pratica che le unità immobiliari strutturalmente ubicate sotto il lastrico o tetto ed usufruendo della sua copertura dello stesso devono contribuire sulla base dei metri quadrati che risultino effettivamente coperti e non per l'intero valore millesimale dell'appartamento.

L'obbligo di contribuzione da parte di tutti i condomini che godono della copertura del lastrico trova dunque il proprio ubi consistam dell'utilitas che gli stessi ne traggono.

E' opportuno evidenziare, comunque, che l'articolo 1126 c.c. fa riferimento all'uso, non riferendosi solamente alla proprietà, e al valore delle proprietà per le quali il lastrico solare assolve alla funzione di copertura.

Terrazzo ad uso esclusivo ed infiltrazioni, chi paga i danni

Dovere di custodia ex art. 2051 c.c. e responsabilità oggettiva

Il proprietario (condominio o Condominio stesso) ovvero l'utilizzatore "esclusivo" del lastrico solare, in funzione del suo accesso diretto ai luoghi ed il condominio in qualità di custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad esercitare una effettiva e non occasionale condotta di vigilanza e custodia sul medesimo, con la conseguente responsabilità su danni cagionati ai terzi condomini per cause dipendenti dal lastrico solare.

Il proprietario è tenuto sia alla eliminazione della causa dei danni, che al risarcimento dei danni medesimi, ovviamente nella misura stabilita ai sensi dell'art. 1126 c.c..

Ed infatti, in tema di responsabilità per danni, ai sensi dell'art. 2051 c.c., la responsabilità risiede nel dovere di custodia, che deve definirsi come potere di fatto sulla cosa, di regola corrispondente ad una situazione giuridica che sia almeno di detenzione qualificata e che conferisce al custode la possibilità e l'obbligo, in concreto, di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale.

Detta responsabilità, tipica del custode, è di natura oggettiva, cioè una responsabilità che prescinde - in linea di massima - da una imputabilità per colpa del custode: egli è responsabile in quanto tale, pur in assenza di colpa a fronte della prova gravante sul danneggiato circa il nesso causale tra la res ed il danno.

La responsabilità va esclusa, di fatto nelle ipotesi in cui ricorra il caso fortuito, cioè quando il fatto estraneo interferisce nella sfera di custodia con impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. Il custode dunque per sottrarsi alla responsabilità può provare che il danno sia dipeso da caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale.

I criteri di ripartizione della responsabilità relativamente ai danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Vero è che la responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare è da imputarsi in primo luogo al detentore dello stesso in forza del suo dovere di custodia, tuttavia, una responsabilità "contrattuale" per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare è da imputarsi anche allo stesso Condominio, in forza degli obblighi che lo stesso si assume relativamente alla manutenzione ordinaria e/o straordinaria dell'edificio, in esecuzione degli art. 1130 c.c. e 1135 c.c..

A questo punto ci si chiede se la responsabilità per danni proveniente dal lastrico solare deve ricadere sul proprietario e/o utilizzatore esclusivo dello stesso o sul condominio? ovvero su entrambi?

=> Va dedotta e provata la colpa per negligente scelta e controllo della ditta appaltatrice da parte del Condominio

La Corte di Cassazione con l'ordinanza, oggi, ha di fatto, rispondendo al nostro quesito riaffermato l'esistenza di una concorrente responsabilità del condominio, il quale abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., e del proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex art. 2051 c.c.

L'art. 1130 c.c. impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova della riferibilità del danno all'uno o all'altro, che va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

Pertanto, è bene precisare che non va esclusa "la titolarità passiva" in capo all'utilizzatore esclusivo del lastrico nel caso del danno invocato dal proprietario dell'appartamento interessato dalle infiltrazioni.

Ed infatti, la relativa domanda da parte del danneggiato è correttamente proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, e del proprietario o titolare del diritto d'uso esclusivo del lastrico e nei confronti dello stesso proprietario o usuario esclusivo perché ne è custode, coinvolgendoli ai sensi dell'art. 2055 c.c. .

In ogni caso il danneggiato può chiamare direttamente in giudizio, a titolo personale, il proprietario o utilizzatore del lastrico soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, ed al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici, od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi.

Niente danni morali se non c'è reato e non sono lesi diritti della persona

Sentenza
Scarica Cass. 11 marzo 2021 n. 6816

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Mario
Mario 01-04-2021 09:19:19

Buongiorno vorrei chiedere un chiarimento, quando dice che : "le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio".
Intende che il proprietario deve contribuire anche ai due terzi della spesa o solo ad un terzo ?

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Enrico
Enrico 01-04-2021 17:24:44

Buongiorno chiedevo se i vizi strutturali descritti sopra dovuti ad infiltrazioni da lastrico solare, oltre ad essere imputabili alla trascuratezza del proprietario e dei condomini sottostanti, può essere imputabile anche all'amministratore che ne è a conoscenza.
Grazie e saluti

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Manola
Manola 02-04-2021 01:36:17

Salve, se il lastrico solare è una terrazza condominiale utilizzata ad uso stenditoio all'aperto da tutti gli 8 condomini del palazzo, ma la terrazza utilizzata copre solo una scala costituita da 4 degli 8 appartamenti, le spese devono essere ripartite su tutti gli 8 condomini in base ai rispettivi millesimi?

Grazie

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 08-04-2021 16:28:04

@Mario: se il proprietario del lastrico ha un'unità immobiliare sottostante, allora si parteciperà anche ai 2/3 della spesa, in proporzione ad i suoi millesimi, oltre che ad 1/3.
@Enrico: sì, nella misura in cui non ha fatto nulla di quanto è in suo potere fare per affrontare la questione.
@Manola: pagano tutti, perché l'uso è di tutti.

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Gianluca
Gianluca 26-05-2021 10:13:14

Salve, nel caso in cui le infiltrazioni dovute alla mancata manutenzione del lastrico solare abbiano danneggiato il soffitto dell'appartamento sottostante chi è tenuto a svolgere (e pagare) i lavori nel suddetto appartamento?

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