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Danni da infiltrazioni e appartamento dato in locazione: contro chi può agire il conduttore per chiedere il risarcimento del danno?
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Danni da infiltrazioni e appartamento dato in locazione: contro chi può agire il conduttore per chiedere il risarcimento del danno?

Infiltrazioni in appartamento dato in locazione: le pretese dovranno essere indirizzate contro chi ha causato il danno e non contro il proprietario

Avv. Alessandro Gallucci  

Le infiltrazioni, tra le cause di danno alle unità immobiliari, sono tra i fenomeni di più frequente realizzazione.

La giurisprudenza è costante nel ritenere che simili fattispecie debbano essere ricondotte nell'alveo della così detta responsabilità obiettiva per danno da cose in custodia (art. 2051 c.c., tra le tante Cass. 15 aprile 2010 n. 9084).

Si tratta d'una ipotesi che consente al danneggiato di ottenere quasi sicuramente un risarcimento dal soggetto responsabile poiché l'unica causa di esonero da responsabilità è il verificarsi d'un caso fortuito (evento assolutamente imprevedibile o fatto del terzo).

Danni da infiltrazioni, la responsabilità e l'onere della prova

Una volta verificatasi l'infiltrazione, questa è l'opinione della giurisprudenza maggioritaria, . chi proponga domanda di risarcimento dei danni da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., in relazione alle condizioni di una strada (nella specie, danni conseguenti alla caduta da una motocicletta), ha l'onere di dimostrare le anomale condizioni della sede stradale e la loro oggettiva idoneità a provocare incidenti del genere di quello che si è verificato (nella specie, presenza di pietrisco sul fondo stradale).

È onere del custode convenuto in risarcimento, invece, dimostrare in ipotesi l'inidoneità in concreto della situazione a provocare l'incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno. (Cass. 18 dicembre 2009 n. 26751).

La sentenza citata fu resa in relazione ad un caso d'insidia stradale, ma il principio espresso vale senza ombra di dubbio anche per le infiltrazioni.

In questa ipotesi il danneggiato deve provare il danno e il nesso di causalità tra lo stesso e la cosa in custodia del convenuto, cioè del custode del bene dal quale è promanato il danno medesimo.

Quest'ultimo per liberarsi dovrà provare che il fatto s'è verificato per colpa dell'attore o per un caso fortuito.

Si badi: chi subisce un danno da infiltrazioni deve provare il danno ed la sua entità ed il nesso di causalità. Ciò vuol dire che deve fornire al giudice degli elementi tali da consentirgli di valutare se è raggiunta la prova della responsabilità del custode.

È onere del danneggiato fornire questi elementi, al più il giudice potrà farli valutare da un proprio consulente.

Com'è pacifico, infatti, salvo casi eccezionali, la consulenza tecnica d'ufficio che può essere anche disposta d'iniziativa del giudice non può supplire agli oneri di allegazione delle parti in causa.

Ciò vale per l'attore danneggiato così come, senza dubbio alcuno, per il custode che volesse dimostrare la il verificarsi di un caso fortuito (si veda in tal senso, Cass. 12 febbraio 2015 n. 2761).

Danni da infiltrazione, forti piogge e caso fortuito.

Date queste coordinate e premesse di carattere generale è utile ora comprendere come si debba muovere il conduttore di un'unità immobiliare allorquando in corso di locazione la medesima sia oggetto di fenomeni infiltrativi.

Locazione e danni da infiltrazioni, quali i poteri del conduttore?

Nel caso dell'appartamento dato in locazione spesso sorge il dubbio in relazione all'individuazione del soggetto responsabile contro il quale far valere le proprie ragioni. Il locatario o il custode del bene?

La risposta, fondata sul contenuto del secondo comma dell'art. 1585 c.c., individua nel custode la persona contro cui agire.

Secondo la giurisprudenza, infatti, . l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.

Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo testé citato.

Nell'ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c.

Ciò detto, si osserva […] che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al godimento del conduttore. (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).

Le pretese, quindi, dovranno essere indirizzate contro chi ha causato il danno e non contro il proprietario dell'appartamento dato in locazione.

Certo, al di là delle pretese risarcitorie, che possono riguardare le cose mobili del conduttore danneggiate dal fenomeno infiltrativo, c'è la sistemazione, per così dire, dei muri, insomma dell'abitazione danneggiata.

Sistemazione che serve per rendere nuovamente utilizzabili in maniera piena e salubre gli ambienti. In questo caso, ad infiltrazioni cessata e salvi i diritti al risarcimento del proprietario verso il custode del bene che ha cagionato il danno è sul primo che grava l'onere di sistemazione, poiché nel rapporto contrattuale col l'inquilino è il locatore a dover garantire nel corso di tutta la locazione che il bene possa servire al convenuto, nonché mantenerlo in tale stato.

Le infiltrazioni d'acqua non giustificano il mancato pagamento del canone di locazione

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