Un nostro lettore espone la seguente situazione. Un appartamento privato subisce danni da infiltrazioni che, solo in un secondo momento, vengono ricondotti a un guasto relativo a una tubazione dell'appartamento sovrastante.
Prima di giungere a tale conclusione, l'amministratore aveva commissionato alcune indagini per ricercare la causa del fenomeno infiltrativo. Ciò ha avuto ovviamente un costo, che è stato imputato a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, incluso tra l'altro colui che aveva patito il danno.
Il quesito è quindi il seguente: «Anche avendo appurato la natura privata del guasto, l'amministratore ritiene di imputare le spese relative alle prime indagini esplorative a tutti i proprietari. È corretto che tutti i condòmini, incluso il danneggiato, debbano farsi carico di queste voci di spesa relative a indagini rese necessarie dalla colpa di un solo soggetto?».
In sintesi: le spese che sono state causate da uno dei condòmini possono essergli attribuite in maniera esclusiva, senza che ricadano anche sugli altri?
Si possono addebitare le spese ai singoli condòmini?
A meno che non ci sia un provvedimento giudiziario che consenta di fare ciò, l'assemblea non può addebitare una spesa a un singolo condomino.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Milano, sent. n. 3332 del 3 aprile 2019), l'assemblea non ha il potere di autotutela, cioè di porre a carico del singolo condomino spese che hanno natura risarcitoria, senza che vi sia stato preventivamente un accertamento giudiziale della responsabilità dei danni.
Tanto vale, ovviamente, anche per l'amministratore, il quale non può decidere di imputare una certa spesa a un solo condomino o a un gruppo di condòmini, escludendo gli altri.
C'è dunque bisogno di un titolo giudiziale affinché un costo possa essere addebitato in modo esclusivo a un solo proprietario.
È infatti affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico determinate spese di cui è stato causa.
Spese legali per la causa contro un solo condomino
Diverso è il discorso quando si tratta delle spese legali per la causa contro un solo condomino: secondo la giurisprudenza (Cass., ord. n. 1629 del 23 gennaio 2018), è nulla la deliberazione dell'assemblea che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio e un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, pro quota, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso dell'avvocato nominato in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino.
In questa specifica circostanza, dunque, non opera la regola generale (di cui abbiamo parlato poc'anzi) che impone la ripartizione di tutte le spese condominiali secondo i millesimi di proprietà.
Cause contro un condominio e spese legali
Infatti, nel momento in cui il singolo proprietario si contrappone al condomino, si creano due centri d'interessi del tutto separati: da una parte il condomino, il quale sosterrà le spese legali del proprio avvocato; dall'altro il condominio, che pagherà la parcella del proprio difensore dividendola tra tutti i partecipanti, ad eccezione del condomino-controparte.
Le multe condominiali
Fanno eccezione al principio per cui l'assemblea non può addebitare spese personali al singolo condomino anche le multe condominiali derivanti da un'infrazione specifica alla normativa regolamentare.
Secondo l'art. 70 disp. att. c.c., «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice».
Per pacifica giurisprudenza, perché la multa sia valida occorre che il regolamento abbia stabilito la sanzione per una o più specifiche norme, non essendo sufficiente la generica previsione per cui ogni violazione del regolamento debba essere multata.
Le spese per l'aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale
C'è infine un altro caso in cui è lecito l'addebito delle spese al condomino: quando questi non collabori con l'amministratore per la compilazione del registro dell'anagrafe condominiale (ad esempio non comunicando i propri dati o quelli dell'affittuario).
Così l'art. 1130, nr. 6, c.c.: «L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».
