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Condomino e danni da infiltrazioni

Chi risponde per i danni subiti da un'unità immobiliare in condominio per danno da infiltrazione dal piano sovrastante? Cosa può succedere per la sospensione dell'attività commerciale esercitata in detta unità a causa delle infiltrazioni?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La fattispecie è analizzata dalla sentenza del Tribunale di Crotone n. 1019 del 7 dicembre 2021.

La concreta fattispecie

Nel caso di specie parte attrice espone di svolgere attività relativa all'esercizio di giochi pubblici presso il locale posto al primo piano fuori terra del Condominio in virtù di contratto di locazione.

In data 07.04.2018 il locale subiva infiltrazioni di acqua proveniente dall'appartamento sovrastante, di proprietà di altro condomino: le infiltrazioni protrattesi fino alla mattina dell'08.04.2018 provocavano l'inondazione del solaio e il crollo della controsoffittatura; il fenomeno infiltrativo causava gravi danni alla strumentazione del locale e il fermo dell'attività commerciale.

Nel mentre, a causa dell'inagibilità dei locali, l'attore comunicava il fermo attività alla società concessionaria della sua attività commerciale.

A fronte di ciò, quest'ultima in data 30.04.2018 comunicava la risoluzione del contratto.

L'attività di fatto è stata ferma dal 07.04.2018 fino al 26.07.2018, data in cui è stato sottoscritto altro contratto con diversa concessionaria.

Il fermo ha causato mancato guadagno e sviamento di clientela, di cui l'attore chiede il ristoro.

Prima di instaurare il giudizio di merito, l'attore ha proposto procedimento per ATP: il ctu, nominato nel predetto giudizio, ha individuato il punto di infiltrazione in corrispondenza del bagno di proprietà della convenuta.

In sede di giudizio di merito l'attore ha chiesto, accertata la responsabilità del condomino del piano sovrastante con sua condanna al risarcimento di tutti i danni subiti, per un determinato importo dettagliatamente quantificato per danno materiale, per mancato guadagno e per lo sviamento di clientela, oltre interessi e rivalutazione.

Il condomino convenuto contesta in toto i fatti e chiama in garanzia l'assicurazione per il caso di manleva.

La compagnia di assicurazione si costituisce e contesta a sua volta.

La decisione del tribunale

L'inquadramento della fattispecie: responsabilità ex art. 2051 c.c.

L'azione proposta è diretta a far valer la responsabilità del singolo condomino per i danni derivanti dalla propria unità immobiliare.

Nell'ipotesi prospettata il condomino risponde dei danni a titolo di responsabilità oggettiva per il solo nesso di causalità esistente fra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, imputandosi la responsabilità a che, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa (cfr. Cass. sent. n. 19933/2007).

La responsabilità, ex art. 2051 c.c., per i danni cagionati da cose in custodia ha infatti carattere oggettivo e per la sua configurabilità è sufficiente che l'attore dimostri il verificarsi dell'evento dannoso e del rapporto di causalità con la cosa, salva la prova del fortuito incombente sul custode (cfr. Cass. sent. n. 10860/2012).

Giova precisare che a mente dell'art. 2051 c.c. il mero verificarsi dell'evento dannoso è considerato condizione necessaria e sufficiente ai fini della configurabilità della responsabilità, non richiedendosi né la pericolosità della cosa, oggetto di custodia, né la verifica in ordine all'elemento soggettivo della colpa gravante sul soggetto custode.

Danni per la cattiva manutenzione del terrazzo comune e manleva della compagnia di assicurazione

Rottura del nesso di causalità: caso fortuito

Il nesso di causalità fra il danno arrecato e la responsabilità può venir meno soltanto allorquando intervenga un evento oggettivo esterno rappresentato dal caso fortuito.

All'attore compete l'onere di provare l'evento dannoso ed il nesso di causalità con la cosa che lo ha determinato, mentre al convenuto spetta l'onere di offrire la prova liberatoria sotto forma della fortuità dell'evento, cui si imputa il danno.

L'applicabilità della norma richiamata nei rapporti in ambito condominiale è confermata dall'univoca giurisprudenza del Supremo Collegio (cfr ex plurimis Cass. n. 1188/2019).

Facendo applicazione dei principi enunciati dal Supremo Collegio, il tribunale afferma che in tema di infiltrazioni provenienti dall'appartamento superiore, quando sia provata dall'attore, nella controversia avente ad oggetto il risarcimento dei danni, la compatibilità dei danni stessi con le suddette infiltrazioni, nonché la riconducibilità dell'evento lesivo all'immobile di proprietà del convenuto, il quale non abbia dimostrato il caso fortuito, ossia l'evento assolutamente imprevedibile con la diligenza dovuta, deve essere senz'altro riconosciuto il danno da cosa in custodia ai sensi e per gli effetti dell'art. 2051 c.c.

Nel caso di specie, questa responsabilità del condomino ha trovato conferma sia in sede di giudizio di accertamento preventivo, sia nel corso della prova testimoniale disposta dal tribunale.

Queste hanno costituito, come dichiarato dal medesimo giudice, la base del convincimento della decisione.

Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.

Riconoscimento e risarcimento del danno: quale si e quale no

Il tribunale liquida il danno qualificabile come emergente, nella somma accertata al perito del giudizio di ATP. Trattandosi di debito di valore, sottratto al principio nominalistico, ha riconosciuto la rivalutazione monetaria dalla data in cui è stato monetariamente determinato fino alla sua liquidazione effettiva.

La richiesta del lucro cessante conseguente al mancato guadagno per il periodo di fermo attività e per il conseguente sviamento della clientela non ha trovato invece accoglimento, non ritenendo sussistente la sua ricorrenza in termini di nesso di causalità.

Il Tribunale osserva che anche per la responsabilità extracontrattuale vale la norma dell'art. 1227 comma 2 c.c.

Questa disposizione richiede non si limita a prescrivere al danneggiato un comportamento meramente negativo, consistente nel non aggravare con la propria attività il danno già prodottosi, ma richiede un intervento attivo e positivo, volto non solo a limitare, ma anche ad evitare le conseguenze dannose (cfr. Cass. n. 11230/2016).

Nell'espletata istruttoria questo intervento non ricorre perché consente di ritenere provato il danno provocato alla strumentazione del locale ma non anche la necessità dell'interruzione dell'attività, potendo parte attorea adoperarsi per l'immediato ripristino e provvedere alla sostituzione della apparecchiatura danneggiata al fine di proseguire l'attività relativa all'esercizio di giochi pubblici ed evitare ulteriori danni.

La conclusione è che il fermo dell'attività, protrattasi per oltre due mesi, non sembra potersi addebitare al fenomeno infiltrativo, in considerazione anche della consistenza e della durata dello stesso ed in assenza di prova della perdurante inagibilità del locale o di circostanze impeditive od ostative al proseguimento dell'attività.

Lo stesso esito ha il lamentato danno per perdita di clientela: secondo il giudice, esso non trova alcun supporto probatorio e non risulta dimostrata la derivazione del pregiudizio lamentato quale conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso.

La richiesta del convenuto di manleva da parte della compagnia di assicurazione non ha trovato accoglimento per il semplice fatto che il primo ha tentato di far valere l'assicurazione del condominio: questa ha come oggetto i beni e servizi condominiali e non le proprietà private.

Quando la domanda è fondata ma la richiesta è eccessiva, cosa succede?

Sentenza
Scarica Trib. Crotone n.1019 del 07/12/2021

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