Come è noto, la riforma del condominio (Legge n.220/2012) ha introdotto ed imposto, nei confronti dell'amministratore, l'obbligo di predisporre, custodire e curare il registro di anagrafe condominiale, espressamente previsto all'art. 1130, comma I, n. 6 Cod. Civ.
Tale adempimento ha rilevanti riflessi nella gestione condominiale, primo tra tutti, il riscontro della validità della comunicazione di convocazione dell'assemblea all'indirizzo ivi indicato con riferimento ad ogni singolo condomino.
Il Tribunale di Catania (sentenza 10 luglio 2020 n.2396) si occupa della questione affrontando la problematica occorsa nella vicenda de qua, afferente all'invio dell'avviso di convocazione ad un precedente domicilio di un condomino, nonostante l'avvenuta informativa, da parte di quest'ultimo, di variazione, con rituale trasmissione all'amministratore.
Sotto tale profilo, l'indagine appare, dunque, interessante anche per compiere una disamina compiuta sulla utilità di tale documento al fine di una corretta amministrazione del condominio atta a risolvere una molteplicità di situazioni a livello non solo formale ma, anche ed in particolare, pratico ed operativo.
L'importanza della funzione propria di detto registro comporta, quindi, uno specifico dovere reciproco, sia dal lato dell'amministratore che dei condomini, qualora vi siano aggiornamenti e/o modifiche dei loro riferimenti in indirizzo che del titolo di proprietà o altro diritto reale (usufrutto) o personale (locazione).
Iter Giudiziale
Un condomino promuove impugnazione avverso la delibera condominiale adottata eccependo il mancato ricevimento della convocazione, a sostegno della quale lamenta che l'indirizzo a cui era stata inviata era errato, motivo per cui non ne aveva ricevuto debita conoscenza.
Il condominio si è costituito chiedendo il rigetto della domanda di annullamento della delibera.
A fondamento di tale doglianza, il condomino documenta e, per l'effetto, da prova di aver trasmesso all'amministratore del condominio comunicazione del suo trasferimento in altro e diverso domicilio, in cui, peraltro, erano anche già state inviate precedenti convocazioni.
Il Giudice, con ordinanza, ha sospeso la esecutività della delibera impugnata.
A seguito del deposito di memorie istruttorie, il Tribunale ha emanato sentenza di accoglimento in favore dell'attore.
Registro anagrafe condominiale
In ordine a tale documento, come sopra premesso, è confacente evidenziare che la cura del registro di anagrafe condominiale è un espresso dovere dell'amministratore sancito all'art. 1130, comma I, n. 6 Cod. Civ. ove quest'ultimo è tenuto a riportare e, successivamente, ad aggiornare "[...] le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio".
Trasferimenti immobiliari, status di condomino e aggiornamento dell'anagrafe condominiale
Questo obbligo rappresenta un adempimento fondamentale per la gestione condominiale ritenuto e considerato la funzione che svolge per il corretto esercizio della sua stessa.
Pensiamo, come nel caso, alla comunicazione dell'avviso di convocazione, oppure ad ogni altra situazione per cui occorra una tempestiva informativa (lavori urgenti/infiltrazioni/sollecito per morosità).
In ragione di ciò, la predisposizione, la custodia e la verifica di detto registro è onere dell'amministratore, ivi compreso ogni evento da cui ne derivi la necessità di revisione.
Parimenti, grava su ogni condomino, una volta che il registro è stato redatto, riferire all'amministratore ogni modifica della sua posizione sia formale che sostanziale, relativa all'immobile.
A titolo esemplificativo ma non esaustivo, il cambio di indirizzo del proprietario, le generalità del conduttore/comodatario/usufruttuario ed ogni successiva variazione nella intestazione di detti contratti, così come la vendita dello stesso ad altro soggetto.
Detti mutamenti devono essere comunicati all'amministratore, entro sessanta (60) giorni, proprio per poter consentire a quest'ultimo una adeguata e conforme amministrazione del condominio.
Per tale ragione, ove un condomino ometta detta informativa l'amministratore ha ampio potere di sollecitare l'invio della medesima e, in caso di reticenza o incompletezza dei dati forniti, decorsi trenta (30) giorni, poterli reperire imputando i costi per tale attività allo stesso.
Comunicazione nuovo indirizzo, prova e conseguenze
Nella fattispecie in esame, il condomino ha assolto l'onere della prova sul medesimo gravante palesando l'avvenuta comunicazione all'amministratore della modifica del suo domicilio in cui inviare le comunicazioni.
Una simile azione, risponde agli obblighi dei condomini verso l'amministratore, ovvero, in concreto, l'adempimento a quanto richiesto dalla disposizione di cui all'art. 1130, comma I, n.6 Cod. Civ. "Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni".
A seguito di tale informazione, è esclusivo dovere dell'amministratore, aggiornare tale modifica nel registro di anagrafe condominiale di cui è responsabile nella cura della tenuta, come illustrato.
Nel caso de quo, la circostanza addotta dalla difesa del condominio, per cui la variazione di indirizzo non sarebbe risultata al momento del passaggio di consegne dal precedente al nuovo amministratore non è una scusante e/o esimente che può vincere l'eccezione di vizio di difetto di convocazione avanzata.
Un simile eventualità, al più, potrebbe attribuire una negligenza e, quindi, configurare una responsabilità nei confronti del pregresso amministratore che non ha apportato la rettifica nel registro ma, non certamente, può tradursi in un pregiudizio per il condomino, o meglio, può giustificare la lesione dei suoi diritti.
In conseguenza, rettamente il Tribunale ha accolto l'impugnazione, condannando il condominio alla refusione delle competenze e spese legali in aderenza ed applicazione del principio di soccombenza.
Anagrafe condominiale, perché bisogna comunicare il cambio d'inquilino?
