L'offerta di appartamenti e stanze per vacanze, con la formula del contratto di affitto breve per uso turistico, al momento risulta essere la soluzione più gettonata in Italia, soprattutto in quelle località dove gli alberghi sono pochi o applicano tariffe elevate.
Trasferimenti immobiliari, status di condomino e aggiornamento dell'anagrafe condominiale
La formula contrattuale dell'affitto breve rappresenta un'alternativa conveniente per il turista che voglia fare una vacanza di breve periodo o addirittura brevissima, tipo un weekend, o anche più lunga, tipo una villeggiatura.
In pratica, tale formula prevede che il proprietario locatore, in cambio del pagamento di un corrispettivo, si obblighi a concedere al turista conduttore un diritto di godimento personale sull'immobile locato, per un periodo non superiore ai tre mesi.
Sotto il profilo normativo la locazione ad uso abitativo per finalità turistiche è disciplinata dall'art. 53 del D.Lgs 79/2011 e rappresenta un tipico contratto di diritto privato, che è regolamentato essenzialmente dall'art. 1571 e ss. c.c. e dalla normativa regionale di riferimento in materia di turismo.
Sotto il profilo pratico, invece, l'affitto breve per turisti rappresenta un vero e proprio business dei proprietari delle seconde case, che scelgono tale modalità di locazione per convenienza rispetto al tradizionale affitto di lunga durata.
I vantaggi dell'affitto breve sono presto detti: innanzitutto entrate superiori rispetto a quelle previste per una classica locazione e poi nessuna imposta di registro e bollo, nessun possesso prolungato dell'immobile da parte degli affittuari e possibilità di rintracciare i clienti tramite piattaforme on line.
La gestione degli affitti brevi, tuttavia, non è un'attività di poco conto per i proprietari che, oltre alla promozione dell'immobile ed alla prenotazione degli inquilini, devono preoccuparsi di accogliere e congedare i turisti, rimanendo reperibili in caso di imprevisti. E si sa che gli imprevisti non mancano mai, soprattutto quando l'immobile da locare è ubicato in un edificio condominiale.
In quest'ultimo caso è noto che il proprietario sia costretto ad eseguire un'attività di vigilanza ulteriore. Basti pensare, per esempio, ai controlli da compire soprattutto nel periodo estivo, negli edifici condominiali ubicati nelle località di mare, per evitare che i turisti "alloggiati" nell'immobile locato, con affitto breve, possano rinvenirsi in numero superiore a quello convenuto.
Molte volte, infatti, il contratto di affitto breve viene sottoscritto da uno o due turisti, mentre poi, di fatto, nello stesso appartamento gli "alloggiati" sono più del doppio.
E proprio in questi casi, di solito, si registrano le lamentele più comuni dei condòmini residenti che contestano il malcostume dei turisti "furbini", accusati di danneggiare le cose comuni, di disturbare la quiete condominiale, di trasgredire le regole per il conferimento dei rifiuti nei contenitori del condominio e così via.
Insomma, tutta una serie di problematiche, che esasperano troppo spesso i condòmini spingendoli a chiedere all'amministratore di comunicare, immediatamente, i riferimenti di tutti gli inquilini presenti nell'appartamento locato.
Ebbene, nell'ipotesi di un affitto breve ad uso turistico ci si domanda se l'amministratore di condominio abbia o meno l'obbligo di attivarsi ai sensi dell'art. 1130 c.c. per richiedere al proprietario le informazioni relative a tutti i turisti locatari, ai fini della regolare tenuta del registro di anagrafe.
Innanzitutto occorre precisare che anche in casi di brevi pernottamenti i locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi, con contratti per affitti brevi ed occasionali, con durata inferiore ai trenta giorni, rientrano negli obblighi di cui all'art. 109 del Regio Decreto n. 773 del 18/06/1931 (TULPS), così come stabilito dall'art. 19 del Decreto Sicurezza (D.L. 113/2018 convertito in Legge n. 132/2018 in vigore dal 04/12/2018).
In buona sostanza i proprietari locatori, ai sensi del comma 3 del suddetto art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, entro le ventiquattro ore successive all'arrivo dei turisti affittuari, hanno l'obbligo di comunicare le generalità delle persone alloggiate nell'appartamento alle Questure territorialmente competenti, attraverso il portale "Alloggiati Web" gestito dalla Polizia di Stato.
In mancanza di comunicazione il proprietario che vìola gli obblighi di registrazione e comunicazione suddetti è punito, ai sensi dell'art. 17 del TULPS, con l'arresto fino a 3 mesi o con l'ammenda fino a 206 euro.
Ciò posto è ragionevole pensare che la comunicazione tempestiva del locatore alla Questura, ex art. 109 del TULPS, superi integralmente la modalità di comunicazione all'amministratore, per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130 c.c., sollevando da qualsiasi responsabilità il proprietario, per non aver fornito i dati dei turisti, e l'amministratore, per non averli richiesti.
Anagrafe condominiale e potere di accesso dei comuni
D'altronde, nel caso in cui l'amministratore dovesse formalmente procedere ai sensi dell'art. 1130 c.c., per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale, dovrebbe dapprima inviare al proprietario una raccomandata a/r formale, con la richiesta dei dati dei turisti affittuari, ed in caso di omessa o incompleta risposta dovrebbe acquisire le informazioni necessarie addebitandone i costi ai responsabili, ma comunque non prima che siano decorsi trenta giorni dal ricevimento della raccomandata.
Nel frattempo il turista potrebbe essere stato già accolto e congedato dal locatore, fermo restando che i dati del turista potrebbero essere acquisiti, comunque, direttamente dalla Polizia di Stato, da parte dagli interessati, dietro presentazione di una richiesta motivata.
