La vicenda. All'esito della fase di merito di procedimento per convalida di sfratto, in accoglimento delle domande proposte da Tizio e Caio (locatori) nei confronti della conduttrice, il Tribunale dichiarava risolto per inadempimento di quest'ultima il contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso tra le parti, condannando l'intimata al rilascio dell'immobile e al pagamento di 28 mila euro imputato a canoni (scaduti e non pagati) ed alle «mensilità figurative» dovute per il periodo di protratta occupazione dell'immobile.
In secondo grado, la Corte territoriale, in parziale accoglimento dell'appello interposto dalla conduttrice, limitava la somma dalla stessa dovuta; ciò, in ragione della accertata insussistenza, al momento del deposito della c.t.u., delle condizioni di agibilità, manutentive e impiantistiche, necessarie per la destinazione dell'immobile ad uso commerciale e, dunque, della impossibilità di ritenere provato il maggior danno ex art. 1591 cod. civ., costituendo, in detto contesto, il valore locativo indicato dal consulente tecnico d'ufficio, «parametro virtuale e non attuale».
I motivi del ricorso. Avverso tale decisione, i ricorrenti hanno proposto ricorso in Cassazione eccependo il mancato riconoscimento del canone nel periodo successivo alla intimazione di sfratto fino all'esecuzione del sequestro.
In particolare, i locatori contestavano l'importo posto a carico della conduttrice con riferimento al periodo di protratta occupazione dell'immobile, incentrando tuttavia la sua valutazione solo sulla spettanza del maggior danno e cosi trascurando di considerare che, a prescindere dall'eventuale sussistenza di questo, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., il conduttore in mora quanto al l'obbligo di restituire la cosa è comunque tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.
Il ragionamento della Cassazione. I giudici di legittimità hanno contestato il ragionamento della Corte territoriale.
Difatti, i giudici di merito avevano motivato esclusivamente sugli oneri probatori da osservarsi da parte del locatore per il riconoscimento del «maggior danno» ex art. 1591, primo comma, ultimo inciso, c.c., trascurando di considerare il diritto del locatore ad ottenere comunque, ai sensi della prima parte della medesima disposizione, il riconoscimento di un danno presunto e parametrato ai canoni dovuti in costanza di rapporto. In proposito, l'art- 1591 c.c.. prevede in maniera chiara che «il conduttore in mora nella restituzione della cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno».
Dunque, secondo pacifica interpretazione, quella disciplinata dalla prima parte di detta norma è un'obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale, normativamente determinata, salvo il risarcimento dell'eventuale maggior danno (previsto nell'ultimo inciso), da dimostrare in concreto (Cass. 07/02/2006, n. 2525; 24/05/2003, n. 8240). L'art. 1591 c.c. assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.
Trattasi di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest'ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione — non voluta dal locatore — della relazione di godimento con la res non ancora restituita.
Nel caso di specie, tuttavia, i suesposti principi non erano stati tenuti presenti dal giudice a quo; segnatamente risultava del tutto obliterata la distinzione, come visto netta e pacifica nella giurisprudenza di questa Corte, tra primo e secondo periodo del primo comma dell'art. 1591 cod. civ.
La Corte di merito, infatti, verosimilmente, aveva motivato esclusivamente sugli oneri probatori da osservarsi da parte del locatore per il riconoscimento del «maggior danno» ex art. 1591, primo comma, ultimo inciso, cod. civ., trascurando tuttavia di considerare il diritto del locatore ad ottenere comunque, ai sensi della prima parte della medesima disposizione, il riconoscimento di un danno (per cosi dire «minimo»), presunto iuris et de iure e parametrato ai canoni dovuti in costanza di rapporto.
Il conduttore risarcisce i danni se consegna l'immobile danneggiato
In conclusione, per i motivi esposti, il ricorso è stato accolto e la sentenza cassata con rinvio.
Il principio. "Il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto; ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell'immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato.
Ne consegue che l'importo dovuto dall'occupante, non più a titolo di canone, ma di risarcimento per la protratta occupazione, deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione" (Cass. civ., sez. III, 16 luglio 2019, n. 18946).
