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Infiltrazioni da lastrico e danno temuto: la danneggiata non può certo attendere la prossima esecuzione delle opere straordinarie di ristrutturazione dell'intero caseggiato connesse al riconoscimento del Superbonus

Si può agire con la domanda di danno temuto per il caso di infiltrazioni in condominio? Se il lastrico solare fonte delle infiltrazioni è di proprietà di un terzo, chi deve essere ritenuto responsabile?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

L'azione di danno temuto

L'art. 1172 c.c. contempla quanto segue: "Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso. può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.

L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali".

L'ipotesi è di ampio raggio perché la legittimazione attiva spetta a chi è titolare di un diritto reale, sia assoluto come la proprietà, sia relativo come gli altri diritti reali minori.

Uno degli elementi costitutivi è il pericolo di danno grave ed imminente sul bene di cui vanta uno di questi diritti.

La fattispecie si applica anche in ambito di condominio.

È proprio il caso analizzato dal Tribunale di Latina con la decisione del 21 dicembre 2021, n. 4313.

Infiltrazioni da lastrico in condominio e danno temuto: il caso

Nel caso di specie una condomina adisce il Tribunale ex art. 1172 c.c. affermando di essere proprietaria di unità immobiliare sita nel Condominio e che essa stava subendo forti infiltrazioni di provenienza dal sovrastante lastrico di copertura, da cui sono derivanti danni.

Il Condominio, nonostante fosse stato dalla stessa interpellato, ha evidenziato l'impossibilità di intervenire perché il lastrico è di proprietà ed uso esclusivo dell'Agenzia del Demanio.

Poiché quest'ultima ha autorizzato l'amministratore del Condominio ad effettuare i necessari sopralluoghi funzionali all'intervento richiesto, a seguito della verifica del tecnico si è riscontrata la riconducibilità dei danni dell'appartamento ai fenomeni infiltrativi provenienti dal lastrico. Nonostante ciò, il Condominio e l'Agenzia sono rimasti inerti.

La condomina domanda quindi al Tribunale l'emissione dei provvedimenti necessari all'eliminazione della situazione di pericolo esistente ad opera del Condominio e dell'Agenzia del Demanio.

Il Condominio costituendosi ha evidenziato il prossimo completamento dei sopralluoghi funzionali ad un intervento di ristrutturazione complessivo (superbonus) dell'intero immobile.

L'Agenzia del Demanio deduce di aver prestato il proprio consenso all'intervento e evidenzia che l'inerzia è stata solo del Condominio essendo stato dalla stessa autorizzato, per cui ne chiede la manleva.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale osserva che la domanda della condomina merita accoglimento.

Richiamando la norma di cui all'art. 1172 c.c., evidenzia che oggetto della denuncia di danno temuto è un comportamento umano, anche se omissivo e che la minaccia di danno deve collegarsi ad un comportamento antigiuridico del denunciato.

L'antigiuridicità si manifesta nella colpa del soggetto nel cui potere è collocata la cosa pregiudizievole, il quale, se avesse un atteggiamento secondo l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto evitare la creazione della situazione fonte di pericolo.

Stando così le cose, la denuncia di danno temuto è corretta anche quando lo stato di pericolo deriva da eventi naturali - quindi, indipendenti dalla volontà umana - che abbiano reso pericoloso un oggetto di per sé innocuo: è sufficiente verificare l'inerzia del convenuto, il quale avrebbe potuto evitare il pericolo esercitando il proprio dovere di vigilanza sulla cosa.

Nel caso di specie, dalla C.T.U. disposta in corso di causa è emerso che il terrazzo è di uso condominiale ed ha riscontrato la causa degli ammaloramenti nel sistema di deflusso delle acque meteoriche.

Ciò perché gli elementi costruttivi della copertura che costituiscono barriera alla penetrazione dell'acqua piovana sono vetusti ed hanno ricevuto scarsa manutenzione. È poi stato di recente eseguito un intervento di rattoppo della guaina di impermeabilizzazione nei pressi del bocchettone sovrastante l'abitazione della ricorrente.

Il CTU ha concluso che occorre rifare la guaina di impermeabilizzazione della copertura e almeno la sigillatura delle parti di intonaco fratturate o distaccate: visto il procedimento in corso, anche solo limitandosi alla zona potenzialmente pericolosa per l'appartamento della condomina, definita "zona critica".

Per quanto concerne l'elemento pericolo, il Tribunale rileva che quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4).

Lastrico solare: definizione, soggetti coinvolti nella manutenzione, costi, danni e responsabilità

Il concorso di responsabilità del condominio e del custode e l'irrilevanza degli sviluppi del progetto Superbonus

Il concorso di responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. civ. Sez. Unite, Sent., (ud. 28/04/2015) 10-05-2016, n. 9449).

Il tribunale ricorda che in questi casi, l'assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. L'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, ha il proprio fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

L'assemblea ha poteri deliberativi di riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente collegati alla sua funzione di copertura (Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 09/08/2017, n. 19779).

Nel caso in esame le infiltrazioni manifestano un difetto manutentivo imputabile al Condominio e, allo stesso tempo, un difetto di custodia, imputabile all'Agenzia, proprietaria esclusiva.

Ne deriva la legittimazione passiva in capo ad entrambi. In merito al loro rapporto interno, il Tribunale ritiene inammissibile la domanda di manleva articolata dall'Ente proprietario nei confronti dello stesso Condominio, attenendo a profili strettamente risarcitori (e non già manutentivi) che esulano dalla presente fase cautelare.

Per gli stessi motivi, risultano estranei al procedimento cautelare i profili relativi alla ripartizione delle spese tra i resistenti, come adombrati dal Condominio nelle proprie conclusioni, la relativa domanda risultando, del pari, inammissibile.

Se ne conclude che le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico dei resistenti in solido in favore di parte ricorrente.

In ogni caso il Tribunale ha fatto presente che non è certo una scusante per i danneggianti la prossima esecuzione delle straordinarie opere di ristrutturazione connesse al riconoscimento del c.d. bonus al 110%, dal momento che, in presenza di un pericolo accertato, la danneggiata non può certamente restare in attesa dell'approvazione di un più complesso progetto che investa l'intero fabbricato.

Denuncia di danno temuto: che cos'è chi può presentare la domanda giudiziale?

Sentenza
Scarica Trib. Latina 21 dicembre 2021 n.4313

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Vincenzo Spitalieri
Vincenzo Spitalieri 12-01-2022 10:53:52

Nel 2018 vinco la causa x infiltrazione dal terrazzo . Quindi il giudice x mezzo del CTU quantifica il danno . La ditta appaltatrice fa i lavori al terrazzo ma in casa mia non si fa sentire . La sentenza del giudice ha una scadenza? (con l'avvocato non abbiamo buoni rapporti) cosa mi consigliate fare ??? vi ringrazio x l'attenzione augurandovi buona giornata

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