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Contratto di leasing in condomino: quando l'utilizzatore di un'unità immobiliare con contratto di leasing è moroso

Può il condominio ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti di chi non è condomino? Se il soggetto passivo fa opposizione all'ingiunzione, può questo provvedimento essere revocato?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La pronuncia qui di interesse è la sentenza del Tribunale di Roma n. 32 del 4 gennaio 2022.

Leasing e condominio: la fattispecie

Nel caso in esame il condominio ha ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti di un soggetto che non è effettivamente condomino, essendo l'utilizzatore di unità immobiliare in condominio di proprietà di terzi sulla base di un contratto di leasing.

In ragione di ciò, il "non condomino" promuove opposizione contro l'ingiunzione, rilevando parecchie questioni di rito e nella sostanza dimostrando di non essere condomino.

La previa questione della competenza territoriale

Il non condomino, tra le altre cose, ha eccepito l'incompetenza del tribunale adito dal condominio rilavando la necessità di osservanza delle norme relative alla competenza dettate dal codice del consumo.

Il Tribunale nega questa ricostruzione facendo richiamo all'art. 23 c.p.c. che così recita: "Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione."

L'osservazione di base dell'autorità giudiziaria è che questa norma costituisce indica il foro speciale per le controversie tra condomini da qualificarsi come prevalente rispetto al foro generale.

Esso è insuscettibile di deroga in favore di fori alternativi rimessi alla scelta dell'attore in base a diversi criteri territoriali di collegamento.

La logica conclusione è che la competenza è davanti al giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi (del condominio).

Già la Suprema Corte ha chiarito che qualunque controversia che insorga nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, senza differenza tra rapporti giuridici attinenti alla proprietà, all'uso e godimento delle cose comuni o al pagamento dei contributi condominiali, è sempre una controversia tra condomini, la cui cognizione spetta, esclusivamente e senza alternative, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi (cfr. Cass. Ord del 18 aprile 2014 n. 9071).

Peraltro questo principio è stato anche fatto proprio dalla normativa relativa all'istituto della mediazione conferendo la competenza all'organismo di mediazione in ragione del luogo di ubicazione del condominio.

Contratti di leasing immobiliare e condominio

Decreto ingiuntivo e utilizzatore dell'immobile sito nel condominio in virtù di contratto di leasing finanziario

Argomento nodale è la legittimazione passiva del condomino.

L'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dall'opponente è stata accolta dal Tribunale non avendo il primo la qualifica di condomino, con l'obbligatoria conseguenza che il decreto ingiuntivo è stato revocato perché emesso nei confronti di soggetto non legittimato: questi è risultato mero utilizzatore dell'immobile sito nel condominio in virtù di contratto di leasing finanziario contratto con la proprietaria dell'immobile.

Ciò è facilmente verificabile, dice l'autorità giudiziaria, dalla documentazione prodotta dall'attore già in prima istanza e dagli stessi bilanci, notifiche di avvisi di convocazione e delibere prodotti dallo stesso condominio ove è sempre indicata la proprietaria dell'immobile e non il soggetto passivo dell'ingiunzione artatamente ottenuta.

La giurisprudenza è costante nell'affermare (cfr. Cassazione civile sez.

II, 24/06/2008, n.17201; Cass. sez. 2, Sentenza n. 17619 del 2007; Cass. sez. 2, Sentenza n. 17039 del 03/08/2007) che nell'ambito condominiale tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione - trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva - intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi.

Questo principio si è principalmente sviluppato per il caso del cd. condomino apparente: quando un soggetto si comporta come condomino pur non essendo tale. Nel passato parecchi sono stati i casi cdi ingiunzioni ottenute dall'amministratori nei confronti dei condomini apparenti, poi revocate proprio per questo motivo.

I crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condomini e non nei confronti del conduttore (al quale va equiparato l'utilizzatore dell'immobile) o comunque di chi occupa l'appartamento senza esserne il proprietario, non sussistendo nei suoi confronti azione diretta.

Ad esempio in ambito locazione sempre titolato soggetto passivo è il locatore, salvo il diritto ad esserne rimborsato (in parte) dal conduttore. Ciò in quanto quest'ultimo non ha alcun rapporto con il condominio, che legittimi l'esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro (v., ancora, Cass. 12 gennaio 1994 n. 246, 3 febbraio 1994 n. 1104, 13 gennaio 1995 n. 1995).

Si è anche affermato che in ambito condominiale non sussiste il principio dell'apparenza del diritto, strumento relativo ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino.

Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino (cfr. Cass. n. 17039/2007, precedente Cass. n. 5035/2002).

A seguito della Riforma del Condominio, l'amministratore non può più invocare l'affidamento creato dal condomino apparente, dovendo avere contezza puntuale di chi sono i condomini in ragione della tenuta del registro anagrafe condominiale.

Si pensi anche solo al registro di anagrafe condominiale che il mandatario dello stabile è tenuto a conservare ed aggiornare, così come è stabilita la consegna di copia autentica dell'atto di acquisto di unità immobiliare nel palazzo all'amministratore, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ultimo comma.

Come si regolano i rapporti tra condominio e utilizzatore in leasing di unità immobiliare?

Sentenza
Scarica Trib. Roma 4 gennaio 2022 n.32

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