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Condominio condannato al risarcimento: il condòmino può proporre appello?

Il problema della legittimazione ad agire del singolo condòmino
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Sappiamo che una lite giudiziaria può svilupparsi sino a tre gradi di giudizio e che, pertanto, colui che non è soddisfatto del primo esito, può ricorrere in appello, confidando in un rovesciamento del provvedimento espresso in prima istanza.

È un po' ciò che è avvenuto nella vicenda culminata con la decisione n. 3 del 3 gennaio 2022, emessa dal Tribunale di Cosenza. Nello specifico, si è trattato di valutare l'impugnazione di una sentenza emessa dal Giudice di Pace di Cosenza.

La particolarità della vicenda sta nel fatto che l'appello è stato proposto da un singolo condòmino di un determinato fabbricato, mentre in primo grado, la parte costituita era l'intero condominio, in persona dell'amministratore.

Insomma, come spesso accade in questi casi, si è discusso della legittimazione ad agire e se, in particolare, questa fosse riconoscibile in capo al singolo proprietario, nonostante la vicenda si riferisse all'ente condominiale nella sua totalità.

Non mi resta, perciò, che approfondire il caso concreto

Impugnazione condanna risarcimento: il condòmino non può proporre appello: il caso concreto

L'azione in commento nasceva perché alcune infiltrazioni, provenienti da una fecale condominiale, avevano danneggiato una proprietà privata.

In particolare, il titolare della medesima, si era attivato per provvedere alla riparazione ed all'espurgo della condotta a proprie spese.

Per questo motivo, essendo nata una contestazione in merito, era stato citato in giudizio il condominio dinanzi al Giudice di pace, affinché venisse condannato al ristoro di tutto quanto era stato necessario pagare.

L'ente resisteva in giudizio, contestando la legittimità della pretesa attorea e sostenendo che ogni danno era derivato da un pozzetto realizzato dall'istante, peraltro senza alcuna autorizzazione dell'assemblea.

Il Giudice di Pace accoglieva la domanda e condannava il condominio al rimborso delle spese urgenti affrontate dall'attore in occasione dell'evento in contestazione, ex art. 1134 c.c.

Avverso tale decisione, però, l'ente decideva di non reagire.

Non era, invece, di questo parere un singolo proprietario che, di propria esclusiva iniziativa, proponeva appello con lo scopo di ribaltare il primo verdetto. Secondo l'appellante, il primo giudizio era stato errato, visto che non era emersa alcuna prova che l'appellato avesse affrontato certe spese e che gli interventi avessero riguardato, effettivamente, le parti comuni dell'edificio e non quelle di proprietà esclusiva.

A quel punto, la controparte si costituiva dinanzi al Tribunale di Cosenza, principalmente, contestando la legittimazione ad agire dell'appellante e, a quanto pare è stato proprio questo il motivo per cui l'ufficio calabrese ha respinto l'appello, dichiarandolo inammissibile.

Il condomino può agire a tutela dei beni condominiali?

Tutela diritti condominiali e legittimazione alternativa del singolo condomino

Con un importante decisione assunta a Sezioni Unite, la Cassazione ha precisato che non può essere esclusa, a priori, la possibilità per il singolo condòmino di surrogarsi e sostituirsi all'amministratore nel tutelare i diritti condominiali in sede giudiziale, vista la mancanza di personalità giuridica dell'ente «allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condòmino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale", sicché "nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota"».

La Cassazione precisa, ulteriormente, le ragioni per cui, in presenza di un diritto comune e, nel contempo, individuale e pro quota, il singolo può agire o resistere in giudizio in ambito condominiale «La ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede tuttavia... nel carattere necessariamente autonomo del potere del condòmino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio... Né potrebbe essere diversamente, poiché:

  • si discute di diritti reali;
  • sussistono molteplici realtà condominiali in cui non è imposta obbligatoriamente la nomina di un amministratore (art. 1129 comma 1 c.c.);
  • difetta una precisa scelta del legislatore che investa esplicitamente ed esclusivamente il condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli)».

Risarcitoria per omessa manutenzione bene comune: solo il condominio può resistere

Nel caso di un'azione giudiziale, diretta ad ottenere il risarcimento per i danni provocati da un bene condominiale privo della dovuta manutenzione, la legittimazione processuale per resistere alla domanda spetta, esclusivamente, all'amministratore.

Si arriva a questa conclusione poiché solo il rappresentante dell'ente ha il compito di provvedere alla gestione dei beni comuni «allorché, come nella fattispecie in esame, non si verta in materia di diritti reali sui beni comuni, bensì di azioni risarcitorie, di natura personale, introdotte da un condomino per conseguire il ristoro di pregiudizi asseritamente derivanti da difetti di manutenzione dei beni condominiali, ex art. 2051 c.c., deve ritenersi che la legittimazione passiva spetti al Condominio, in persona dell'amministratore, quale unico soggetto che abbia la possibilità di provvedere alla manutenzione dei beni comuni».

Nel caso in esame, perciò, non c'è alcun diritto sui beni comuni da tutelare che il singolo condomino, quale titolare pro quota, può legittimamente esercitare «la legittimazione a proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia pronunciato la condanna del Condominio al risarcimento dei danni ex art. 2051 c.c. e/o al rimborso delle somme anticipate dal condomino per le spese urgenti, ex art. 1134 c.c. va riconosciuta al Condominio e non ai singoli condomini, non venendo in rilievo una controversia avente ad oggetto diritti dei singoli condomini sui beni comuni».

Sono state, dunque, queste le motivazioni che hanno condotto a dichiarare inammissibile l'appello in commento.

Legittimazione dei condòmini nelle cause condominiali

Sentenza
Scarica Trib. Cosenza 3 gennaio 2022 n.3

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