Quante volte ti sei chiesto se l'amministratore del condominio può tutelarti dalle immissioni rumorose provenienti dall'appartamento del vicino? Classico esempio è quello del bar, sito al piano inferiore, che mette la musica ad altro volume: in un caso del genere, ci si può lamentare con l'amministratore e chiedergli di intervenire?
L'argomento è senza dubbio di notevole interesse e presenta risvolti pratici non indifferenti in merito all'effettiva tutela che spetta a colui che lamenta molestie acustiche provenienti dalla proprietà privata del vicino. Ma non solo: pensa anche alle immissioni scaturenti da edifici esterni al condominio.
Con questo contributo analizzeremo tutte le forme di legittimazione dell'amministratore in caso di immissioni rumorose: da quelle provenienti da fonti esterne all'edificio a quelle derivanti dalle unità immobiliari di proprietà esclusiva, passando per i rumori molesti causati dalle parti comuni della struttura.
Risarcimento del danno da immissioni rumorose provenienti da una falegnameria
La legittimazione dell'amministratore di condominio
Il problema della legittimazione dell'amministratore di condominio è affrontata dall'art. 1131 del codice civile: «Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».
Dal punto di vista della legittimazione passiva, l'art. 1131 cod. civ. prosegue affermando: «Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto».
Dunque, secondo la legge, sotto il profilo della legittimazione attiva, l'amministratore può agire sempre per la tutela di beni e cose di proprietà condominiale, nei confronti di condòmini o di terzi estranei; ciò che conta è che il bene da tutelare abbia natura condominiale, cioè rientri tra le parti comuni dell'edificio.
Da tanto si evince il principio secondo cui, nel caso in cui le immissioni rumorose arrechino pregiudizio solamente alle proprietà dei singoli condòmini, sono soltanto costoro ad essere legittimati ad agire, sia se i rumori siano provocati da una fonte di disturbo esterna al condominio (si pensi a una discoteca situata nei paraggi), sia nell'ipotesi in cui le immissioni provengano dalla proprietà esclusiva di uno dei condòmini (si pensi al bar aperto al pianterreno del condominio); con le precisazioni che analizzeremo a breve.
L'azione per risarcimento danni da immissioni moleste
In tema di immissioni moleste, il condominio non è legittimato a proporre la domanda di tutela in via cautelare (ex artt. 669 e 700 c.p.c.) del diritto alla salute dei condomini e degli inquilini, pregiudicata da una situazione di inquinamento acustico ed ambientale, pur in presenza di una delibera assembleare che abbia conferito un incarico/potere in tal senso all'amministratore (Trib. Napoli, 27 ottobre 1993).
Per la precisione, l'azione di cui all'art. 844 cod. civ. è un'azione di natura reale, funzionale ad impedire turbative o molestie di fatto, esperibile dal proprietario di un fondo nei confronti del proprietario del fondo finitimo.
Bar, ristoranti, pizzerie, kebab in condominio: le sentenze in materia di rumori
L'azione di risarcimento del danno deve essere proposta dai singoli condòmini ritenutisi danneggiati dalle condotte lesive e non dal condominio (nella persona dell'amministratore), il quale non è titolare di alcun diritto alla salute, né è titolare di diritti reali sull'immobile.
La giurisprudenza (Trib. Roma, 8 gennaio 2020, n. 243) ha peraltro ricordato come, nell'ipotesi di rumori provenienti da un'attività commerciale in condominio, il condominio (nella persona del suo amministratore) non può agire ai sensi dell'art. 844 cod. civ. nei confronti di chi disturba la quiete condominiale con la condotta propria o dei suoi ospiti.
Secondo altro orientamento (Trib. Reggio Emilia, 21 marzo 2019, n. 409), laddove l'amministratore agisca in giudizio, egli potrà solo sostenere la causa del condominio, agendo avverso un soggetto che compia immissioni al fine di ottenere la cessazione della turbativa a nome del palazzo.
L'amministratore, tuttavia, non potrà domandare un risarcimento per il danno accusato dai singoli condomini in quanto solo essi saranno i giusti legittimati attivi dell'azione risarcitoria; sicché, l'amministratore può agire per il risarcimento solamente ove le immissioni coinvolgano solo le parti comuni del condominio (risarcimento per lo stesso condominio).
Rumori in condominio, come accertare le immissioni
Anche alla luce della citata giurisprudenza, si può sostenere che l'amministratore di condominio è legittimato attivo a domandare un risarcimento per le immissioni rumorose solamente se il pregiudizio è patito dal condominio e con esigenze conservative verso le parti comuni, non in nome e per conto dei singoli condòmini: quest'ultimi mantengono il diritto di agire a difesa dei propri diritti.
Immissioni rumorose, legittimazione dell'amministratore e regolamento
Finora abbiamo analizzato la legittimazione dell'amministratore in riferimento alle immissioni rumorose che coinvolgano le parti comuni dell'edificio. Cosa succede, invece, nel caso in cui dette immissioni arrechino molestia solamente alle proprietà private di alcuni condòmini?
Ebbene, in casi del genere l'amministratore non potrebbe fare nulla, a meno che le immissioni rumorose violino le disposizioni del regolamento condominiale.
È chiaro che il regolamento può essere infranto solamente da uno dei condòmini (o da persona ospitata all'interno della proprietà di uno di essi): pertanto, fondamentale presupposto affinché l'amministratore possa intervenire è che esista un regolamento le cui disposizioni siano violate da almeno un condomino.
Immissioni intollerabili e bar rumoroso
Classica ipotesi di legittimazione dell'amministratore in caso di immissioni rumorose è quella del mancato rispetto delle fasce di silenzio determinate nel regolamento: in un'evenienza del genere, l'amministratore, in quanto "custode" delle norme regolamentari, è tenuto a intervenire per far rispettare le disposizioni violate.
Ciò significa che l'amministratore di condominio ha la legittimazione attiva per agire contro coloro che sono inadempienti nei confronti del regolamento.
Dal punto di vista della legittimazione passiva, quanto appena detto si traduce nella possibilità che l'amministratore venga chiamato in giudizio (insieme con l'autore dell'immissione) per non aver fatto rispettare la norma regolamentare che vietava le molestie acustiche.
L'amministratore non può però essere destinatario dell'azione di cui all'art. 844 cod. civ., a meno che le immissioni rumorose non provengano da una parte comune dell'edificio: si pensi ai rumori causati dalla cattiva manutenzione dell'ascensore.
Dunque, il singolo condomino che lamenti le immissioni rumorose provenienti dall'appartamento del vicino di pianerottolo potrà agire in giudizio cumulativamente:
- ex art. 844 cod. civ., contro l'autore delle molestie;
- per violazione e negligenza nel far rispettare il regolamento, ovvero per violazione nella sua interpretazione, contro l'amministratore condominiale.
=> Pub e immissioni intollerabili. Chi ne risponde? Il conduttore o il proprietario?
La legittimazione dell'amministrare in tema di immissioni: conclusioni
Tirando le fila di quanto detto nei paragrafi precedenti, possiamo così concludere:
- se la causa ha ad oggetto immissioni rumorose che interessino parti comuni, la legittimazione dell'amministratore è pacifica, a prescindere da una concreta previsione regolamentare.
Egli pertanto potrà agire sia contro i condòmini rumorosi che contro i terzi (ad esempio, contro la discoteca che si trova nelle vicinanze del condominio).
Ugualmente, l'amministratore è anche legittimato passivamente, in quanto i condòmini (o perfino i terzi) potrebbero citarlo se i rumori sono provocati da un impianto condominiale;
- se la causa ha ad oggetto immissioni rumorose che interessino solo unità abitative di proprietà esclusiva e non v'è nessuna violazione regolamentare, l'amministratore non ha alcuna legittimazione, né attiva né passiva, essendo una questione da risolversi ex art. 844 cod. civ. tra i singoli condòmini (danneggiante e danneggiato);
- se la causa ha ad oggetto rumori che di per sé non provocano immissioni in parti comuni ma solo in appartamenti di proprietà esclusiva, e ciò costituisca anche violazione di previsione regolamentare, la legittimazione dell'amministratore è sia attiva (contro il condomino rumoroso) che passiva, nella misura in cui egli non si adoperi per far rispettare la disposizione del regolamento, con possibilità dunque di essere convenuto in giudizio da parte del condomino che lamenta l'immissione.
Concerti in piazza risarcimento del danno da immissioni
