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Terrazzo comune e torrino collegato all'appartamento all'ultimo piano

Il problema della realizzazione da parte di un condomino di un torrino di collegamento tra il terrazzo condominiale e l'appartamento sottostante
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Ancora una volta le cronache giudiziarie ci raccontano di un condominio dove il proprietario dell'ultimo piano ha tentato di appropriarsi di parte del terrazzo comune ad uso e servizio del proprio immobile.

In particolare, nel caso sottoposto al vaglio di ben tre gradi di giudizio, terminati con l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 41490 depositata il 24 dicembre del 2021, il condòmino de quo sfruttava un torrino di collegamento tra il proprio appartamento e il lastrico condominiale.

Si è trattato, però, di una circostanza che non è passata inosservata agli altri proprietari.

In sede giudiziale, questi hanno chiesto se l'opera fosse o meno legittima e, nello specifico, se fosse in linea con l'uso della cosa comune senza, perciò, impedire l'utilizzo e il pari diritto degli altri condòmini.

Vediamo, quindi, cosa è accaduto in questo fabbricato romano.

Terrazzo comune e torrino collegato all'appartamento all'ultimo piano: il caso concreto

In un condominio in Roma, all'ultimo piano, era stato realizzato un torrino che, mediante una scala a chiocciola, collegava l'appartamento sottostante con la terrazza condominiale.

Si trattava, però, di un'opera che non era stata autorizzata dagli altri proprietari del palazzo.

Pertanto, era stata questa la ragione dell'azione giudiziaria diretta ad ottenere la rimozione del manufatto.

Sia in primo che in secondo grado, gli istanti ottenevano soddisfazione delle proprie ragioni. I magistrati invocati, infatti, ammettevano che il torrino costituiva un uso illegittimo della cosa comune.

Più precisamente, appariva innegabile che l'opera de quo finisse per costituire una servitù a vantaggio della proprietaria dell'ultimo piano ed a carico di un bene condominiale, senza che fosse stata preceduta e legittimata dal consenso degli altri proprietari.

A questo punto, la diatriba veniva sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione. In particolare, in tale sede, rifacendosi ad un orientamento espresso dalla giurisprudenza in un caso analogo, la ricorrente affermava che per le dimensioni del torrino, la sua posizione e la preservata funzione di copertura del terrazzo, non era avvenuta alcuna modifica significativa del bene comune.

Ragion per cui, non era stata corretta l'impugnata sentenza di rigetto della Corte di Appello di Roma.

Gli Ermellini, però, hanno ritenuto impeccabile il giudizio espresso sul punto, confermando perciò quanto stabilito dai magistrati romani e perciò l'illegittimità del torrino.

Hanno, invece, cassato la sentenza nella parte in cui non era stata riconosciuta la garanzia per evizione a carico dei precedenti proprietari dell'appartamento all'ultimo piano, originari costruttori del torrino in oggetto.

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Uso della cosa comune e modifiche non significative

Per il codice civile, è possibile utilizzare la cosa comune, anche mediante la realizzazione di alcune modifiche, purché non ne sia alterata la destinazione e tanto meno impedito il parimenti uso da parte degli altri proprietari (art. 1102 c.c.).

In ragione di tale disposizione è stato sostenuto dalla giurisprudenza che è possibile aprire, ad esempio, un abbaino o una finestra sul terrazzo condominiale e a servizio di una proprietà esclusiva, senza che ciò possa contrastare con la predetta normativa (Cass. 14107/2012).

Ciò perché si tratta di opere che non determinano una modifica significativa della consistenza del bene, non ne alterano la destinazione e, soprattutto, non incidono negativamente sulla funzione di copertura svolta dal terrazzo.

Alla luce, perciò, di queste affermazioni, sarebbe possibile sostenere la stessa tesi allorché l'opera in esame sia un torrino di collegamento con l'appartamento sottostante?

Le dimensioni del manufatto, ad esempio all'incirca tre metri (come nel nostro caso), sono sufficientemente irrilevanti per sostenere la significativa modificazione del bene comune e per legittimare, invece, la predetta opera?

A quanto pare, per la Cassazione in esame la risposta è stata negativa.

Uso della cosa comune e modifiche significative: un torrino è una di esse

La realizzazione di un torrino di collegamento tra l'appartamento sottostante e il terrazzo comune non può definirsi un'opera insignificante rispetto alla consistenza del bene comune e in relazione all'uso del medesimo da parte degli altri condòmini.

Non si può negare, infatti, che questo manufatto sia in grado di alterare la struttura originaria del terrazzo, assoggettando parte di essa all'uso esclusivo del singolo e, contestualmente, sottraendo parte del bene agli altri proprietari «la costruzione da parte di un condomino di un torrino che contiene una scala a chiocciola e crea un accesso diretto riservato, collegato con l'unità immobiliare di proprietà esclusiva, su una terrazza condominiale, costituisce una modifica strutturale del terrazzo rispetto alla sua primitiva configurazione e dà luogo, per la porzione di terrazzo occupata, all'assoggettamento ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene soppresso».

Appare, perciò, evidente che nel caso in commento sia stato fatto un uso della cosa comune oltre i limiti stabiliti dalla legge (Art. 1102 c.c.).

Ciò ha determinato l'illegittima costituzione di una servitù, a vantaggio del proprietario del torrino. Essa non può essere ammessa, se non a condizione che sussistano tutti i presupposti per invocare un'usucapione «dall'uso della cosa comune a favore del fondo di proprietà esclusiva oltre i limiti segnati dall'art. 1102 c.c. può discendere, nel concorso degli altri requisiti di legge, l'usucapione di una servitù a carico della proprietà condominiale (Cass. Sez. 2, 13/08/1985, n. 4427)».

I torrini e il locale ascensore non devono essere considerati parte del lastrico solare.

Sentenza
Scarica Cass. 24 dicembre 2021 n.41490

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Daniele
Daniele 11-01-2022 15:28:35

visto e considerato che si parla di servitù del singolo proprietario dell'ultimo piano su bene (terrazzo) condominiale mi viene da chiedermi se tale terrazzo fosse o meno accessibile già prima del torrino con una scala condominiale. In difetto di accesso da parte dei condomini infatti si sarebbe privato anche ad uno solo dei condomini di poterne beneficiare. -

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