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Se il lastrico funge da copertura all'intero condominio, il riparto è secondo l'art. 1123 c.c.
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Se il lastrico funge da copertura all'intero condominio, il riparto è secondo l'art. 1123 c.c.

Se il tetto dell'edificio condominiale è costituito da un unico lastrico solare, la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini in misura proporzionale

Avv. Caterina Tosatti  

Il caso. Una condòmina impugna una delibera assembleare adottata dal proprio Condominio ed inerente, in particolare, la ripartizione delle spese occorse per la copertura dell'edificio. La condòmina attrice lamenta i seguenti vizi:

  • la violazione della necessaria 'distanza temporale' di non più di una decina di giorni tra la data della prima convocazione e quella della seconda, atteso il disposto del 3° comma dell'art. 1136 c.c. e visto che l'Assemblea è stata convocata, in prima convocazione, per il 26 novembre 2015 ed in seconda, il 06 aprile 2016;
  • laddove si dovesse ritenere, per errore o refuso, che il 06 aprile 2016 sia la data della prima convocazione, la violazione dell'art. 1136, 1° e 2° comma, c.c., per mancanza della maggioranza derivante dall'eccesso di deleghe;
  • violazione dell'art. 1223 c.c. 2° e 3° comma - ma si ritiene che la sentenza contenga un refuso e che la corretta indicazione sia l'art 1123 c.c. - visto che il tetto di cui è causa funge da copertura ai distinti corpi di fabbrica, per cui non è corretto imputare le spese ad esso riferibili a tutti i condòmini, bensì solamente alle unità immobiliari che insistono nel corpo di fabbrica di volta in volta considerato.

Il tetto dell'edificio. Condominialità, proprietà esclusiva e riflessi in materia di ripartizione delle spese.

Il Condominio, costituitosi, svolge varie eccezioni a tutela della correttezza formale della delibera impugnata, mentre, nel merito, osserva che il tetto di cui è causa funge da copertura a tutti i corpi di fabbrica, non solamente ad alcuni di essi come sostenuto dalla condòmina attrice.

Il tetto è individuato come parte comune a tutti i corpi di fabbrica anche dal Regolamento condominiale.

Il Condominio ha sempre riparato il tetto adottando la ripartizione in base alla Tabella A, quindi su tutti i condòmini e anche l'intervento attuale, impugnato dalla condòmina, riguarda l'intero tetto e non solamente la porzione a copertura del corpo di fabbrica in cui si trova l'unità immobiliare della condòmina attrice.

Peraltro, nelle more dell'iscrizione a ruolo dell'impugnativa, ma prima che fosse incardinata la procedura di mediazione obbligatoria, il Condominio adottava delibera con identico ordine del giorno di quella impugnata, la quale andava a sanare gli aspetti formali della precedente (data della convocazione, assenza di quorum e deleghe), ma confermava il riparto ex art. 1123 c.c.

La decisione. Il Tribunale di Firenze, con sentenza del 20 marzo 2019

  • dichiara cessata la materia del contendere rispetto agli aspetti formali, a fronte della 'correzione' apportata dalla delibera condominiale adottata dopo la notifica dell'atto di citazione e prima dell'avvio della mediazione, rilevando come non sia impossibile attivare la mediazione in fase successiva alla notifica dell'atto di citazione;
  • RIGETTA la richiesta di annullamento della delibera per INFONDATEZZA della domanda nel merito, rilevando che il tetto di cui è causa è parte comune, regolando poi di conseguenza le spese di lite, cioè compensandole per un terzo, a fronte della soccombenza virtuale rispetto agli aspetti formali.

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

Da notare come l'estensore liquidi in poche parole la cessata materia del contendere e si precostituisca il ragionamento logico - deduttivo per la successiva compensazione parziale delle spese, con ragionamento autoreferenziale: i vizi formali della delibera esistevano, tant'è che il Condominio ha ben pensato di correre ad eliminarli.

A noi non è dato esaminare la delibera incriminata, quindi non possiamo valutare se tali vizi fossero davvero presenti e soprattutto, come siamo soliti dire, ictu oculi evidenti, cioè se bastasse leggere la delibera e la convocazione per avvedersene: lascia un po' perplessi il ragionamento adottato, perchè, stando al tenore letterale, sembrerebbe affermare che il vizio esiste perché chi lo ha (asseritamente) posto in essere è corso ad eliminarlo.

Tuttavia, gli operatori del diritto sanno come sia frequente, nella prassi, agire in modo prudente e procedere alla rieditazione della delibera impugnata, magari anche solamente per 'spuntare' l'arma avversaria oppure perchè non si è certi dell'esito di un eventuale giudizio sui vizi della delibera come rilevati da chi impugna o ancora perchè la delibera occorre al Condominio per poter compiere determinate azioni (ad esempio, eseguire lavori straordinari, raccogliere un fondo cassa straordinario per morosità, etc.), per cui, sebbene si nutra una fondata speranza di rigetto delle eccezioni di annullabilità della delibera, si preferisce ridurre i tempi e riapprovarla 'corretta' per poter procedere oltre, nelle more dell'impugnativa.

Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?

 Continua [...]

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