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Se il lastrico funge da copertura all'intero condominio, il riparto è secondo l'art. 1123 c.c.
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Se il lastrico funge da copertura all'intero condominio, il riparto è secondo l'art. 1123 c.c.

Se il tetto dell'edificio condominiale è costituito da un unico lastrico solare, la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini in misura proporzionale

Avv. Caterina Tosatti 

Il caso . Una condòmina impugna una delibera assembleare adottata dal proprio Condominio ed inerente, in particolare, la ripartizione delle spese occorse per la copertura dell'edificio. La condòmina attrice lamenta i seguenti vizi:

  • la violazione della necessaria 'distanza temporale' di non più di una decina di giorni tra la data della prima convocazione e quella della seconda, atteso il disposto del 3° comma dell'art. 1136 c.c. e visto che l'Assemblea è stata convocata, in prima convocazione, per il 26 novembre 2015 ed in seconda, il 06 aprile 2016;
  • laddove si dovesse ritenere, per errore o refuso, che il 06 aprile 2016 sia la data della prima convocazione, la violazione dell'art. 1136, 1° e 2° comma, c.c., per mancanza della maggioranza derivante dall'eccesso di deleghe;
  • violazione dell'art. 1223 c.c. 2° e 3° comma - ma si ritiene che la sentenza contenga un refuso e che la corretta indicazione sia l'art 1123 c.c. - visto che il tetto di cui è causa funge da copertura ai distinti corpi di fabbrica, per cui non è corretto imputare le spese ad esso riferibili a tutti i condòmini, bensì solamente alle unità immobiliari che insistono nel corpo di fabbrica di volta in volta considerato.

=> Il tetto dell'edificio. Condominialità, proprietà esclusiva e riflessi in materia di ripartizione delle spese.

=> Spese di manutenzione. Non si addebitano i 2/3 della spesa a quei condomini che non sono serviti dal lastrico solare

Il Condominio, costituitosi, svolge varie eccezioni a tutela della correttezza formale della delibera impugnata, mentre, nel merito, osserva che il tetto di cui è causa funge da copertura a tutti i corpi di fabbrica, non solamente ad alcuni di essi come sostenuto dalla condòmina attrice.

Il tetto è individuato come parte comune a tutti i corpi di fabbrica anche dal Regolamento condominiale.

Il Condominio ha sempre riparato il tetto adottando la ripartizione in base alla Tabella A, quindi su tutti i condòmini e anche l'intervento attuale, impugnato dalla condòmina, riguarda l'intero tetto e non solamente la porzione a copertura del corpo di fabbrica in cui si trova l'unità immobiliare della condòmina attrice.

Peraltro, nelle more dell'iscrizione a ruolo dell'impugnativa, ma prima che fosse incardinata la procedura di mediazione obbligatoria, il Condominio adottava delibera con identico ordine del giorno di quella impugnata, la quale andava a sanare gli aspetti formali della precedente (data della convocazione, assenza di quorum e deleghe), ma confermava il riparto ex art. 1123 c.c.

La decisione. Il Tribunale di Firenze, con sentenza del 20 marzo 2019

  • dichiara cessata la materia del contendere rispetto agli aspetti formali, a fronte della 'correzione' apportata dalla delibera condominiale adottata dopo la notifica dell'atto di citazione e prima dell'avvio della mediazione, rilevando come non sia impossibile attivare la mediazione in fase successiva alla notifica dell'atto di citazione;
  • RIGETTA la richiesta di annullamento della delibera per INFONDATEZZA della domanda nel merito, rilevando che il tetto di cui è causa è parte comune, regolando poi di conseguenza le spese di lite, cioè compensandole per un terzo, a fronte della soccombenza virtuale rispetto agli aspetti formali.
 Continua [...]

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